GS. Đặng Hùng Võ: Giá nhà ở xã hội 25-30 triệu đồng/m2 vẫn vượt khả năng của người thu nhập thấp

Giá nhà ngày càng xa thu nhập, ngay cả người trung lưu cũng khó mua

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với một nghịch lý lớn khi giá đất tăng mạnh, kéo theo giá nhà tăng cao, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người lao động có nhu cầu ở thực.

Chia sẻ trong talkshow "Giá nhà ở xã hội 25-30 triệu/m2, người thu nhập thấp mua sao nổi", GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, giá đất liên tục tăng trong khi mức giá hiện nay chưa thực sự phù hợp với thu nhập của người dân, khiến khả năng tiếp cận bất động sản ngày càng phụ thuộc nhiều hơn vào năng lực tài chính của người mua.

Hệ quả là thị trường rơi vào trạng thái đình trệ, khiến ngay cả nhóm trung lưu cũng khó tiếp cận nhà ở. Để giải quyết tận gốc vấn đề, GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh tiêu chí được áp dụng tại các nước công nghiệp phát triển: giá bất động sản phải phù hợp với thu nhập của tầng lớp trung lưu. Khi đó, nhóm thu nhập thấp chỉ cần cố gắng vươn lên một chút là có thể tiếp cận nhà ở.

Trong khi đó, theo GS. Đặng Hùng Võ, tại Việt Nam, thị trường bất động sản đang có sự phân hóa khá rõ. Nguồn cung hiện tập trung nhiều ở phân khúc cao cấp, chất lượng cao, trong khi các sản phẩm phù hợp hơn với khả năng chi trả của số đông người dân còn hạn chế, ngoài một số dự án nhà ở xã hội.

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng nhà ở xã hội hiện nay cũng có mức giá ở mức cao, khoảng 25-30 triệu đồng/m2, vượt ngoài khả năng chi trả của những người có thu nhập thấp.

Nhìn sang kinh nghiệm quốc tế, GS. Đặng Hùng Võ cho biết Trung Quốc đã từng bước xử lý một phần khó khăn của thị trường bằng cách yêu cầu các dự án của những chủ đầu tư đã vỡ nợ hoặc phá sản bán sản phẩm ở mức giá phù hợp với thu nhập của tầng lớp trung lưu.

Trong khi đó, GS. Đặng Hùng Võ dẫn lại trường hợp Nhật Bản vào thập niên 1990, khi giá đất tăng cao từng được nhìn nhận là một tín hiệu tích cực. Tuy nhiên, sau đó, nền kinh tế Nhật Bản bước vào giai đoạn giảm phát kéo dài, khiến hoạt động kinh tế trì trệ và quá trình phát triển gặp nhiều khó khăn.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, nếu giá đất tại Việt Nam tiếp tục tăng mà không có một lộ trình phù hợp, nguy cơ tạo ra những tác động bất lợi đối với nền kinh tế là điều cần lưu ý. Ông cho biết tại các nước công nghiệp, vốn đầu tư vào bất động sản thường được kiểm soát ở mức tối đa khoảng 30% tổng vốn xã hội và ngân hàng thương mại bị hạn chế cho vay trực tiếp vào các dự án bất động sản.

Tại Việt Nam, GS. Đặng Hùng Võ đánh giá Ngân hàng Nhà nước đang kiểm soát luồng tín dụng khá tốt nhằm hạn chế những biến động lớn trên thị trường. Tuy nhiên, thống kê cho thấy có đến 50% nguồn thu của doanh nghiệp vẫn đến từ bất động sản và tài chính thay vì sản xuất, kinh doanh. Theo ông, đây là một điểm cần được quan tâm trong quá trình phát triển nền kinh tế.

Bên cạnh đó, hơn 2,5 triệu tỷ đồng nguồn lực đang nằm tại hàng nghìn dự án tồn đọng, đất công bỏ hoang và các khu tái định cư bỏ trống. GS. Đặng Hùng Võ cho biết phần lớn các dự án treo này nằm ở Hà Nội và được phê duyệt từ thời kỳ Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội. Theo quy định, trường hợp quá thời hạn 48 tháng mà không đưa đất vào sử dụng thì phải bị thu hồi, song thực tế có những dự án đã kéo dài khoảng 10 năm.

Hơn 2,5 triệu tỷ đồng nằm im, chuyên gia đề xuất cách kéo giá nhà xuống

Để giải phóng dòng vốn này, tạo đòn bẩy vĩ mô cho tăng trưởng quốc gia, GS. Đặng Hùng Võ đề xuất cần ban hành một luật đặc biệt nhằm miễn thu hồi đối với các dự án treo quá hạn, sau khi kiểm điểm kỹ lưỡng lý do chậm trễ. Thay vào đó, Nhà nước sẽ thu phí phạt chậm trễ đối với chủ đầu tư và buộc họ phải xác định thời hạn cụ thể để tiếp tục triển khai.

Đặc biệt, ông nhấn mạnh không nên tiếp tục phát triển các dự án này thành bất động sản giá cao, mà tối thiểu phải chuyển đổi thành nhà ở giá thấp để hỗ trợ người dân có nhu cầu thực, hoặc đưa vào sản xuất hàng hóa và dịch vụ vốn đang rất thiếu thốn.

Để kiểm soát chi phí đầu vào, hạ giá nhà ở thương mại và mở đường cho nhà ở xã hội, cải cách cơ chế định giá đất là vấn đề cấp thiết. GS. Đặng Hùng Võ đồng ý với chủ trương Trung ương can thiệp vào việc định giá nhằm hạn chế tình trạng tự tung tự tác của các địa phương.

Thực tế một số tỉnh giữ giá đất ở mức thấp nhằm tạo lợi thế thu hút đầu tư. Điều này có thể dẫn đến sự chênh lệch giữa các địa phương, khi nhà đầu tư có xu hướng lựa chọn những nơi có chi phí đất đai thấp hơn. Tuy nhiên, ông lưu ý, vấn đề quan trọng là cách thức Trung ương can thiệp vào việc định giá đất.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, Trung ương cần xem xét bỏ khung giá đất cũ của Chính phủ, bởi mức giá này có thể trở thành rào cản khiến các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh khó đưa giá đất sát với thị trường, qua đó hạn chế tình trạng tồn tại nhiều mức giá đất. Đồng thời, Trung ương có thể áp dụng cơ chế xem xét, phê duyệt trước bảng giá đất của từng tỉnh.

Đối với các dự án bất động sản thương mại, GS. Đặng Hùng Võ gợi ý chính quyền cấp tỉnh nên tính toán tổng chi phí đầu tư cộng với lợi nhuận định mức của nhà đầu tư khoảng 20-30% để áp một mức giá trần bán ra thị trường, qua đó ngăn chặn việc chủ đầu tư tự ý đẩy giá quá cao.

Về lâu dài, Việt Nam có thể học hỏi mô hình định giá đất của Hàn Quốc và Nhật Bản. Hàn Quốc lựa chọn khoảng 500.000 thửa đất chuẩn, định giá định kỳ 5 năm một lần, từ đó xác định giá trị các thửa đất khác và xây dựng bản đồ giá trị đất đai sát với thị trường.

Phương pháp này giúp Nhà nước có cơ sở xác định sát hơn giá trị thực tế của tài nguyên đất đai, thay vì chủ yếu dựa vào giá ghi nhận trên các hợp đồng chuyển nhượng, trong khi giá thị trường thực tế không phải lúc nào cũng dễ xác định. Theo GS. Đặng Hùng Võ, kết quả đấu giá thực chỉ đạt khoảng 30%.

Song song đó, công cụ thuế đối với đất bỏ hoang và giao dịch ngắn hạn cần được kích hoạt để chống đầu cơ. Theo ông, nếu cứ để dòng tiền đổ vào việc mua đất chờ tăng giá để kiếm lời dễ dàng, khu vực sản xuất và dịch vụ cao cấp như đào tạo, chuyển giao công nghệ hay tài chính sẽ bị ảnh hưởng.

GS. Đặng Hùng Võ đề xuất Việt Nam áp dụng nguyên lý này: tính toán thu nhập từ việc sử dụng thửa đất ở trạng thái tốt nhất, hiệu quả nhất, sau đó áp mức thuế phạt gấp rưỡi hoặc gấp đôi mức thu nhập chuẩn để buộc người găm giữ đất phải đưa đất vào sản xuất hoặc bán ra.

Ngoài ra, để giám sát thực tế, ông Võ cho rằng chúng ta có thể học tập Trung Quốc bằng việc lắp hệ thống camera kết nối Internet vạn vật (IoT) và sử dụng AI để quét dữ liệu liên tục, xác định chính xác tình trạng sử dụng thực tế của từng bất động sản.

Cuối cùng, điều kiện tiên quyết để vận hành bộ ba công cụ giá đất, thuế và dữ liệu là hoàn thành cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia theo thời gian thực. GS. Đặng Hùng Võ cho rằng một cơ sở dữ liệu đúng nghĩa phải ghi nhận đầy đủ hồ sơ địa chính, từ đăng ký ban đầu, cấp giấy chứng nhận đến từng biến động nhỏ như cho thuê, tặng cho hay thừa kế, đồng thời phải được cập nhật thường xuyên.

Ông kêu gọi thay đổi tư duy, chuyển từ khái niệm "cập nhật" đã lỗi thời sang khái niệm "cập thời", tức cập nhật theo thời gian thực. Đồng thời, bản đồ địa chính cần chuyển từ dạng mặt phẳng 2D truyền thống sang dạng 3D có chiều cao để phục vụ quản lý đô thị hiện đại, hướng tới hệ thống địa chính 4D theo thời gian thực.

Theo ông Võ, việc đồng bộ các giải pháp về giá đất, thuế và dữ liệu sẽ góp phần đưa nguồn lực đất đai vào sử dụng hiệu quả hơn, tạo thêm dư địa cho sản xuất, kinh doanh và cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Đây cũng là nền tảng để thị trường bất động sản phát triển ổn định, minh bạch và phù hợp hơn với nhu cầu thực tế.