Hợp đồng kỳ nghỉ tiền tỷ: Vì sao ngay cả người tỉnh táo nhất cũng có thể mất tới 50% sự cảnh giác?

Thời gian gần đây, mô hình "hợp đồng kỳ nghỉ" trong lĩnh vực dịch vụ nghỉ dưỡng liên tục vấp phải nhiều phản ánh từ khách hàng. Không ít người, đặc biệt là người cao tuổi, đã chi từ vài trăm triệu đến hàng tỷ đồng với kỳ vọng đây là một tài sản đầu tư có thể chuyển nhượng, cho thuê hoặc mang lại lợi nhuận.

Tuy nhiên, thực tế lại trái ngược với kỳ vọng khi nhiều người rơi vào cảnh "tiền mất tật mang", phải gánh thêm hàng loạt chi phí phát sinh ngoài dự tính nhưng không thể rút lui hoặc thanh lý hợp đồng.

Sở hữu hợp đồng kỳ nghỉ không phải bất động sản, người mua có thể tốn nhiều hơn giá trị ban đầu

Trao đổi về vấn đề này trong talkshow "Vì sao "Hợp đồng kỳ nghỉ" dễ là cái bẫy khiến người già có tiền mắc phải?", Chuyên gia kinh tế - TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng, điều đầu tiên người mua cần tỉnh táo nhận diện là bản chất kinh tế của sản phẩm.

Ông nhấn mạnh, hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ thực chất chỉ là sản phẩm thể hiện quyền sở hữu kỳ nghỉ, tức quyền sử dụng dịch vụ nghỉ dưỡng dài hạn, hoàn toàn không phải là sở hữu bất động sản hay một tài sản có khả năng tăng giá theo thời gian.

Theo ông, việc các đơn vị bán hàng sử dụng thuật ngữ "sở hữu" là cách tạo ra sự ngộ nhận trong tâm lý người mua rằng họ đang nắm giữ một loại bất động sản cố định. TS. Nguyễn Minh Phong cảnh báo, những từ ngữ như "chuyển nhượng", "sinh lời" hay "thu hồi vốn" được sử dụng nhằm làm mờ đi bản chất thực sự của sản phẩm, tạo cảm giác đây là một khoản đầu tư có tính thanh khoản cao, thậm chí ưu việt hơn bất động sản thông thường.

Trong thực tế, lợi ích của loại hợp đồng này chủ yếu xoay quanh việc tiết kiệm chi phí nghỉ dưỡng trong tương lai nếu giá gói dịch vụ tăng và được hưởng các dịch vụ ưu đãi đi kèm, thay vì tạo ra dòng tiền liên tục như những lời quảng bá.

Một sai lầm phổ biến của người mua là chỉ tính toán số tiền bỏ ra ban đầu mà bỏ qua "phần nổi của tảng băng chìm" là các chi phí vận hành. TS. Nguyễn Minh Phong chia sẻ ví dụ thực tế về việc người mua phải đóng thêm nhiều loại phí như phí bảo dưỡng, bảo trì, phí đăng ký phòng lên tới hàng chục triệu đồng mỗi năm, khiến tổng chi phí thực tế đôi khi còn đắt hơn cả việc đặt phòng mới.

Theo ông, bài toán tài chính đúng đắn phải bao gồm giá mua quyền sở hữu, các khoản phí bổ sung hằng năm và cả chi phí cơ hội của dòng vốn bỏ ra. Ông lưu ý, nếu tính trong toàn bộ vòng đời của dự án, người mua thường sẽ mất nhiều hơn giá trị ban đầu, đồng thời đối mặt với rủi ro không thể thoát ra do thiếu một thị trường chuyển nhượng thực sự.

Ngay cả những người tỉnh táo nhất cũng có thể bị giảm mức độ cảnh giác từ 30% đến 50%

Lý giải vì sao nhiều người, đặc biệt là người cao tuổi, dễ dàng ký kết những hợp đồng kỳ nghỉ có giá trị lớn ngay tại các buổi hội thảo, TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng các đơn vị bán hàng đã sử dụng những kỹ thuật thao túng tâm lý rất bài bản.

Theo ông, các buổi hội thảo thường được tổ chức tại những khách sạn sang trọng, trong không gian hoành tráng với âm nhạc, ánh sáng và sự đón tiếp nồng hậu như dành cho "thượng đế". Những lời thăm hỏi ân cần về sức khỏe, con cái khiến khách hàng giảm bớt sự cảnh giác và cảm thấy mình thuộc về tầng lớp "tinh hoa", là khách VIP được lựa chọn để nhận những ưu đãi đặc biệt "chỉ có trong hôm nay".

TS. Nguyễn Minh Phong thừa nhận, ngay cả những người tỉnh táo nhất cũng có thể bị giảm mức độ cảnh giác từ 30% đến 50% khi rơi vào một không gian mang tính lễ hội và thân tình như vậy. Việc đưa ra quyết định trong bối cảnh bị nhiễu thông tin và chịu áp lực tâm lý khiến người mua dễ dàng ký hợp đồng đơn phương mà chưa kịp tham vấn chuyên gia hoặc đọc kỹ các điều khoản ràng buộc.

Mở rộng ra bức tranh lớn hơn của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, TS. Nguyễn Minh Phong cho biết hiện có ba dạng chính, gồm bất động sản nghỉ dưỡng riêng lẻ, Condotel (căn hộ khách sạn ủy thác khai thác) và quyền nghỉ dưỡng dài hạn.

Trong đó, ông nhận định quyền nghỉ dưỡng dài hạn là mô hình tiềm ẩn nhiều rủi ro nhất vì người mua không thực sự nắm giữ một tài sản hữu hình nào. Khi hết thời hạn hợp đồng hoặc chủ đầu tư vận hành kém, giá trị của gói nghỉ dưỡng sẽ sụt giảm nghiêm trọng.

Ngay cả với Condotel, rủi ro pháp lý vẫn hiện hữu khi thời hạn sở hữu gắn liền với thời hạn của dự án hoặc dự án có thể đã được thế chấp tại ngân hàng mà người mua không hề hay biết.

TS. Nguyễn Minh Phong cũng đặc biệt lưu ý về những cam kết lợi nhuận "khủng" từ 12% đến 15% mỗi năm. Ông khẳng định, các con số này thường thiếu căn cứ khả thi và cũng thiếu chế tài xử lý nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng lời hứa. Trong hoạt động kinh doanh, tỷ suất lợi nhuận bình quân chỉ dao động từ 7% đến 10%, vì vậy bất kỳ cam kết nào vượt trên mức 10% đều cần được xem xét lại về tính thực tế.

Đối với các mô hình góp vốn đầu tư bất động sản theo kiểu đa cấp, ông nhắc lại vụ án Nhật Nam như một ví dụ điển hình của việc lấy tiền của người sau trả cho người trước dưới danh nghĩa hợp tác kinh doanh, với mức lãi suất phi thực tế lên tới 200%.

Theo ông, những dự án được "vẽ" ra trên giấy nhằm tạo lòng tin và kích thích lòng tham sẽ dẫn đến sự bất ổn xã hội, đồng thời tiềm ẩn nguy cơ vỡ nợ dây chuyền đối với cả hệ thống tài chính nếu không được xử lý nghiêm.

Đối với đất nền ven biển, TS. Nguyễn Minh Phong cũng khuyến nghị nhà đầu tư không nên chạy theo những tin đồn quy hoạch để "đón đầu". Ông chỉ ra rằng rủi ro từ việc quy hoạch bị hủy hoặc hạ tầng không được triển khai có thể khiến nhà đầu tư mắc kẹt với một mảnh đất không thể khai thác giá trị gia tăng.

Để bảo vệ quyền lợi cá nhân trong bối cảnh thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ, TS. Nguyễn Minh Phong đưa ra những nguyên tắc mang tính sống còn.

Thứ nhất, pháp lý phải là yếu tố quan trọng nhất cần được kiểm tra. Thứ hai, tuyệt đối không ký kết hay xuống tiền ngay tại buổi tư vấn mà cần dành thời gian tĩnh tâm để đọc kỹ hợp đồng và so sánh chi phí cơ hội. Thứ ba, chỉ nên đầu tư bằng nguồn vốn tự có an toàn, tuyệt đối không vay nóng, vay với lãi suất thả nổi hoặc sử dụng khoản tiền tích lũy thiết yếu của gia đình để lướt sóng bất động sản nghỉ dưỡng.

Cuối cùng, ông đưa ra lời khuyên về việc cắt lỗ. Theo TS. Nguyễn Minh Phong, nếu việc tiếp tục đóng thêm tiền chỉ dựa trên những lời hứa hẹn mập mờ, không có sự bảo đảm về quyền lợi hoặc chế tài pháp lý, nhà đầu tư nên chấp nhận "đau một lần" để dừng lại, tránh rơi vào cái bẫy "đâm lao phải theo lao", khiến tổn thất ngày càng lớn.