Không phải quỹ đất, đây mới là yếu tố giúp BĐS công nghiệp Việt Nam cạnh tranh với khu vực

Tại Hội thảo "Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026", ông Nguyễn Văn Nghĩa, Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Taseco, nhận định, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang đứng trước một giai đoạn phát triển thuận lợi khi Chính phủ đẩy mạnh cải cách thể chế, phân cấp - phân quyền và cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh.

Những năm gần đây, quy trình từ đề xuất đến phê duyệt dự án đã được rút ngắn đáng kể, giúp doanh nghiệp giảm thời gian, chi phí và nâng cao hiệu quả triển khai. Đồng thời, cơ chế phối hợp giữa Trung ương và địa phương ngày càng rõ ràng hơn, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tiếp cận quỹ đất và phát triển dự án khu công nghiệp.

Theo ông Nghĩa, các chính sách tín dụng và định hướng phát triển bất động sản công nghiệp phục vụ tăng trưởng kinh tế cũng đang nhận được sự quan tâm đúng mức. Đây là nền tảng quan trọng để thúc đẩy dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước, hỗ trợ các địa phương phát triển công nghiệp và tạo động lực tăng trưởng kinh tế.

Bên cạnh đó, xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu tiếp tục mở ra cơ hội lớn cho Việt Nam trong việc thu hút các tập đoàn sản xuất quốc tế

Cuộc cạnh tranh không còn nằm ở quỹ đất

Dù triển vọng tích cực, ông Nghĩa cho rằng thị trường đang đối mặt với không ít thách thức. Áp lực lớn nhất đến từ sự gia tăng của chi phí đầu vào, bao gồm chi phí đất đai, xây dựng hạ tầng, vật liệu xây dựng và các chi phí phát triển dự án khác. Điều này khiến bài toán đầu tư ngày càng trở nên khó khăn đối với các chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp.

Song song với đó là các yêu cầu ngày càng khắt khe về môi trường, phòng cháy chữa cháy, an toàn kỹ thuật và chất lượng hạ tầng. Các tiêu chuẩn mới đòi hỏi doanh nghiệp phải có năng lực tài chính mạnh hơn, kinh nghiệm triển khai dự án tốt hơn và chiến lược phát triển dài hạn hơn.

Ngoài ra, những biến động kinh tế và địa chính trị trên thế giới cũng đang tác động đến chi phí logistics, nguyên vật liệu và chuỗi cung ứng, từ đó ảnh hưởng tới quyết định đầu tư của nhiều doanh nghiệp sản xuất.

Theo lãnh đạo Taseco, trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng gay gắt, việc phát triển khu công nghiệp không thể chỉ dừng lại ở xây dựng hạ tầng cơ bản.

"Giá trị của một khu công nghiệp hiện nay được quyết định bởi chất lượng tổng thể của hệ sinh thái", ông Nghĩa nhấn mạnh.

Điều đó bao gồm khả năng kết nối giao thông, hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, các dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp và năng lực vận hành ổn định trong dài hạn.

Đặc biệt, việc thu hút được các nhà đầu tư thứ cấp chất lượng cao mới là yếu tố then chốt nâng cao sức cạnh tranh của khu công nghiệp. Khi những doanh nghiệp sản xuất có năng lực tốt tham gia, hệ sinh thái công nghiệp sẽ phát triển bền vững hơn, tạo ra hiệu ứng lan tỏa cho cả khu vực.

"Đây mới là yếu tố tạo nên khác biệt giữa các khu công nghiệp và cũng là nền tảng để Việt Nam cạnh tranh với các quốc gia như Thái Lan hay Malaysia trong thu hút vốn đầu tư sản xuất", ông Nghĩa cho hay.

Cần tư duy quy hoạch theo vùng thay vì cạnh tranh địa phương

Một vấn đề khác được ông Nghĩa đặc biệt lưu ý là nguy cơ cạnh tranh nội bộ giữa các địa phương trong thu hút đầu tư. Theo ông, Việt Nam cần chuyển từ tư duy phát triển riêng lẻ sang tư duy quy hoạch vùng, xác định rõ các trung tâm công nghiệp trọng điểm để tập trung nguồn lực đầu tư, hình thành các cực tăng trưởng có sức cạnh tranh quốc tế.

"Nếu các địa phương cạnh tranh lẫn nhau bằng ưu đãi hoặc phát triển dàn trải, nguồn lực sẽ bị phân tán và hiệu quả thu hút đầu tư sẽ giảm đi", ông nhận định.

Bên cạnh quy hoạch, các yếu tố nền tảng như an ninh năng lượng, nguồn điện ổn định, hạ tầng cấp nước và hệ thống logistics đồng bộ cũng cần được đảm bảo để đáp ứng nhu cầu của các ngành công nghiệp công nghệ cao đang dịch chuyển vào Việt Nam.

Theo ông Nghĩa, chính sách thuế, ưu đãi đầu tư và môi trường pháp lý ổn định tiếp tục là những yếu tố quan trọng tạo sức hút đối với các nhà đầu tư quốc tế. Việc hoàn thiện thể chế, minh bạch hóa thủ tục và nâng cao hiệu quả quản lý sẽ góp phần nâng cao năng lực cạnh tranh của bất động sản công nghiệp Việt Nam trong giai đoạn tới.

Với đà cải cách hiện nay cùng xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu, bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn còn nhiều dư địa tăng trưởng. Tuy nhiên, để biến cơ hội thành lợi thế thực sự, cần sự phối hợp đồng bộ giữa chính sách vĩ mô, quy hoạch vùng và năng lực triển khai của các doanh nghiệp phát triển hạ tầng.