Knight Frank: Vì sao Thủ Thiêm có thể trở thành tâm điểm mới của bất động sản hạng sang?

Sự hình thành Trung tâm Tài chính Quốc tế được kỳ vọng không chỉ thu hút dòng vốn toàn cầu mà còn thúc đẩy quá trình dịch chuyển không gian phát triển của TP. HCM sang Thủ Thiêm - nơi đang hội tụ phần lớn nguồn cung bất động sản cao cấp trong tương lai.

Không gian tăng trưởng mới của TP. HCM đang dịch chuyển về phía Đông

Trong nhiều năm, Quận 1 và khu vực trung tâm hiện hữu luôn là "trái tim" của thị trường bất động sản cao cấp TP. HCM. Tuy nhiên, theo Knight Frank, sự hình thành Trung tâm Tài chính Quốc tế (VIFC) có thể mở ra giai đoạn phát triển mới khi cực tăng trưởng của thành phố dần mở rộng sang Thủ Thiêm.

Điểm đáng chú ý là VIFC không được quy hoạch trong một khu vực riêng biệt mà trải dài trên hành lang trung tâm gồm khu CBD hiện hữu và Thủ Thiêm. Trong đó, khu lõi giai đoạn đầu rộng khoảng 9,2ha đặt tại Thủ Thiêm, còn toàn bộ không gian quy hoạch của VIFC có diện tích khoảng 898ha. Điều này cho thấy mục tiêu không phải xây dựng một trung tâm tài chính tách biệt, mà phát triển một hệ sinh thái đô thị - tài chính liên kết giữa hai bờ sông Sài Gòn.

Theo Knight Frank, khi các tổ chức tài chính, quỹ đầu tư và doanh nghiệp quốc tế tập trung tại khu vực này, nhu cầu về văn phòng, khách sạn, bán lẻ và nhà ở sẽ không chỉ gia tăng ở khu trung tâm hiện hữu mà còn lan sang Thủ Thiêm - nơi vẫn còn dư địa lớn để phát triển các dự án quy mô lớn.

Thủ Thiêm đang nắm phần lớn nguồn cung tương lai

Một trong những điểm đáng chú ý nhất của báo cáo là dự báo về nguồn cung bất động sản trong giai đoạn đến năm 2030.

Knight Frank ước tính khu vực VIFC sẽ bổ sung khoảng 290.000m2 văn phòng hạng A, 95.000m2 bán lẻ cao cấp, 1.200 phòng khách sạn 5 sao và khoảng 10.000 căn hộ. Riêng Thủ Thiêm chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung mới này với khoảng 50.000m2 văn phòng, 70.000m2 bán lẻ, 340 phòng khách sạn và khoảng 8.000 căn hộ, tương đương khoảng 80% tổng nguồn cung căn hộ mới của toàn khu vực VIFC.

Điều này cho thấy phần lớn dư địa phát triển bất động sản cao cấp trong giai đoạn tới không còn nằm ở khu trung tâm truyền thống, nơi quỹ đất ngày càng hạn chế, mà chuyển dần sang Thủ Thiêm.

Theo Knight Frank, đây sẽ là nền tảng để khu vực phía Đông TP. HCM trở thành điểm đến của các hoạt động tài chính, thương mại và dịch vụ cao cấp trong tương lai.

Không chỉ nhiều nguồn cung hơn, mà là một mặt bằng giá mới

Báo cáo cũng chỉ ra rằng sự xuất hiện của IFC có thể tạo ra những thay đổi về chất đối với phân khúc nhà ở cao cấp. Knight Frank cho biết một số dự án nằm trong khu vực lõi IFC đã thiết lập mặt bằng giá căn hộ vượt 16.000 USD/m2, mức cao nhất từng ghi nhận trên thị trường TP. HCM. Theo đơn vị nghiên cứu, đây không chỉ phản ánh yếu tố vị trí mà còn cho thấy kỳ vọng về một nhóm khách hàng hoàn toàn khác đang hình thành, gồm các cá nhân có giá trị tài sản lớn, lãnh đạo doanh nghiệp và chuyên gia quốc tế làm việc tại trung tâm tài chính.

Khác với các chu kỳ trước vốn chủ yếu dựa vào nhu cầu đầu tư hoặc mua để ở, nhu cầu mới được kỳ vọng sẽ đến từ những người cần sinh sống và làm việc trong một hệ sinh thái tài chính quốc tế. Điều này có thể tạo nền tảng bền vững hơn cho phân khúc bất động sản hạng sang nếu trung tâm tài chính vận hành đúng như kỳ vọng của báo cáo.

Thị trường khách sạn và bán lẻ sẽ thay đổi cùng dòng chuyên gia quốc tế

Không chỉ nhà ở, Knight Frank cũng dự báo Thủ Thiêm sẽ hưởng lợi ở hai phân khúc còn khá mới là khách sạn và bán lẻ cao cấp.

Hiện nay, hơn 70% nguồn cung khách sạn 5 sao của TP. HCM vẫn tập trung tại Quận 1, trong khi Thủ Thiêm còn thiếu các dự án lưu trú cao cấp dù được đánh giá là khu vực có nhiều tiềm năng phát triển. Theo Knight Frank, khi IFC thu hút thêm các tổ chức tài chính và chuyên gia quốc tế, khu vực này có thể trở thành điểm đến của các thương hiệu khách sạn hạng sang và siêu sang, góp phần định hình một trung tâm kinh doanh mới bên cạnh khu lõi hiện hữu.

Ở phân khúc bán lẻ, báo cáo ghi nhận tỷ lệ trống tại các trung tâm thương mại cao cấp ở khu vực trung tâm hiện dưới 5%, trong khi giá thuê tầng trệt dao động 150-300 USD/m2/tháng, phản ánh nhu cầu lớn nhưng nguồn cung hạn chế. Với khoảng 70.000m2 diện tích bán lẻ mới dự kiến được phát triển tại Thủ Thiêm, khu vực này được kỳ vọng sẽ trở thành điểm đến tiếp theo của các thương hiệu quốc tế khi không gian mở rộng tại khu vực Quận 1 cũ ngày càng khan hiếm.

Theo Knight Frank, giá trị lớn nhất mà IFC mang lại không nằm ở số lượng dự án được xây dựng, mà ở khả năng tạo ra một hệ sinh thái mới cho thành phố.

Báo cáo cho rằng khi các tổ chức tài chính, doanh nghiệp dịch vụ chuyên nghiệp và nguồn nhân lực chất lượng cao cùng tập trung tại hành lang CBD - Thủ Thiêm, nhu cầu đối với văn phòng hạng A, bán lẻ cao cấp, khách sạn và nhà ở hạng sang sẽ tăng lên đồng thời. Đây là cơ sở để thúc đẩy giai đoạn phát triển đô thị tiếp theo của TP. HCM và từng bước hiện thực hóa mục tiêu trở thành một trong những trung tâm tài chính và kinh doanh hàng đầu châu Á.