Lãi suất đổi chiều, nhà đầu tư bất động sản bước vào cuộc săn ‘hàng ngon, giá tốt’

Sau thời gian neo cao, lãi suất đang phát đi tín hiệu điều chỉnh mới, mở ra kỳ vọng về dòng tiền mới cho thị trường bất động sản. Khi chi phí vốn có cơ hội hạ nhiệt, dòng tiền đứng trước bài toán phân bổ lại, còn những nhà đầu tư có sẵn nguồn lực tài chính có thể tranh thủ giai đoạn thị trường chưa phục hồi đồng đều để tìm kiếm tài sản giá trị thực với mức giá hợp lý.

Lãi suất đổi chiều: Cửa sổ cơ hội mở ra trước khi thị trường sôi động trở lại

Ngày 20/10, VietinBank, Vietcombank cùng khoảng 15 ngân hàng tư nhân đồng loạt giảm 0,5-0,7 điểm %/năm lãi suất tiền gửi từ kỳ hạn 6 tháng trở lên. Sau điều chỉnh, phần lớn ngân hàng niêm yết lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng dưới 7%/năm, trong đó khoảng 15 ngân hàng đưa mức lãi suất cùng kỳ hạn xuống dưới 6%/năm.

Trước đó, ngày 18/10, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng giảm tối thiểu 0,5 điểm phần trăm mỗi năm đối với lãi suất tiền gửi niêm yết từ kỳ hạn 6 tháng trở lên, đồng thời giảm 1,5-2 điểm phần trăm mỗi năm đối với lãi suất cho vay trong lĩnh vực sản xuất, kinh doanh và các lĩnh vực ưu tiên. Đây là động thái nhằm hỗ trợ tăng trưởng, giảm chi phí vốn cho nền kinh tế.

Diễn biến này phát đi tín hiệu đáng chú ý đối với thị trường bất động sản. Lãi suất tác động trực tiếp đến chi phí vốn, khả năng vay mua nhà và quyết định phân bổ tài sản của nhà đầu tư. Khi mặt bằng lãi suất có xu hướng hạ nhiệt, áp lực tài chính có thể giảm bớt, tạo điều kiện để nhu cầu mua nhà và đầu tư từng bước cải thiện.

Theo giới đầu tư, “đỉnh lãi suất chính là đáy của tài sản”, khi lãi suất quay đầu cũng là lúc giá trị và thanh khoản bất động sản bật tăng trở lại. Bởi vậy, thị trường thường phản ứng với kỳ vọng trước khi thanh khoản và mặt bằng giá thể hiện rõ sự thay đổi. Khi tâm lý cải thiện, những tài sản có vị trí tốt, pháp lý hoàn chỉnh và mức giá hợp lý có thể được quan tâm sớm hơn, đồng nghĩa dư địa thương lượng cũng thu hẹp dần.

Vì vậy, giai đoạn chuyển tiếp hiện nay là thời điểm để nhà đầu tư rà soát nguồn vốn, xác định khu vực mục tiêu và chuẩn bị tiêu chí lựa chọn tài sản. Đón đầu cơ hội không có nghĩa mua sớm bằng mọi giá, mà là sẵn sàng hành động khi xuất hiện sản phẩm tốt với mức giá phù hợp.

Dòng tiền tìm kiếm cơ hội mới: Bất động sản “hàng ngon, giá tốt” có cơ hội được săn đón

Khi lợi suất tiền gửi giảm, một bộ phận nhà đầu tư có thể cân nhắc dịch chuyển vốn sang các kênh đầu tư khác. Với đặc tính tài sản hữu hình, khả năng khai thác cho thuê và tiềm năng gia tăng giá trị theo sự phát triển của hạ tầng, kinh tế địa phương, bất động sản có cơ sở để được đưa trở lại danh mục xem xét.

Tuy nhiên, cơ hội không phân bổ đồng đều cho toàn thị trường. Dòng tiền có xu hướng tìm kiếm những tài sản đáp ứng đồng thời bốn yếu tố: pháp lý minh bạch, gắn với hạ tầng và các cực tăng trưởng mới, đáp ứng nhu cầu sử dụng thực và giá mua hợp lý. Đây cũng là nhóm sản phẩm có khả năng duy trì sức hấp dẫn tốt hơn khi thị trường bước vào giai đoạn phục hồi.

Nói cách khác, cơ hội không nằm ở kỳ vọng mọi bất động sản đều tăng giá khi lãi suất giảm, mà ở khả năng nhận diện tài sản có nền tảng giá trị thực, có khả năng tạo dòng tiền và hút cư dân về ở thực. Khi dòng tiền trở nên chọn lọc hơn, “hàng ngon, giá tốt” có thể là nhóm được săn tìm trước tiên.

Đi trước đón đầu: Nhà đầu tư chủ động có lợi thế trước khi cuộc đua tăng tốc

Trong một thị trường đang chuyển trạng thái, nguồn vốn sẵn có là lợi thế đáng kể. Người mua có khả năng thanh toán tốt thường chủ động hơn về thời điểm giao dịch, ít phụ thuộc vào tiến độ giải ngân và có vị thế thuận lợi khi đàm phán với người bán. Tiền mặt vì thế không chỉ là nguồn lực để mua tài sản, mà còn là công cụ giúp nhà đầu tư lựa chọn kỹ hơn và chốt giao dịch khi xuất hiện mức giá phù hợp.

Với những người sử dụng vốn vay, các chương trình tín dụng ưu đãi có thể hỗ trợ mở rộng khả năng tiếp cận bất động sản. Hiện nay, một số chủ đầu tư đã đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ lãi suất, giãn thanh toán nhằm đồng hành cùng khách hàng, gỡ bỏ nỗi lo lãi suất thả nổi. Điển hình như Vinhomes, với 6 lựa chọn hỗ trợ lãi suất từ 3% đến 9%/năm, thời hạn lên tới 5 năm và chính sách miễn phí trả nợ trước hạn, Vinhomes giúp người mua chủ động kiểm soát chi phí vay, linh hoạt dòng tiền, an toàn tuyệt đối trước biến động vĩ mô và vững tâm hơn khi quyết định sở hữu nhà.

Có thể thấy, trong bối cảnh hiện nay, hình ảnh “đại bàng bắt đầu đi săn” phản ánh cách tiếp cận của nhà đầu tư có kinh nghiệm: Không chờ đám đông quay lại mới hành động, nhưng cũng không mua chỉ vì lo sợ bỏ lỡ cơ hội. Họ chủ động khảo sát thị trường, xác định khu vực ưu tiên, so sánh giá và kiểm tra pháp lý trước khi quyết định. Khi gặp tài sản đáp ứng đủ tiêu chí về vị trí, khả năng khai thác, mức giá và triển vọng dài hạn, việc xuống tiền được thực hiện trên cơ sở tính toán thay vì cảm xúc.

Khi lãi suất thực tế giảm, khả năng tiếp cận vốn được cải thiện và niềm tin thị trường trở lại, thanh khoản có thể phục hồi trước tại những khu vực, phân khúc có nhu cầu rõ ràng. Nếu nhiều người mua cùng quay lại, giá chào bán và mức độ cạnh tranh có thể tăng, khiến dư địa thương lượng thu hẹp. Bởi vậy, chuẩn bị nguồn vốn, tiêu chí lựa chọn và ngưỡng giá ngay từ bây giờ sẽ giúp nhà đầu tư chủ động hơn khi cơ hội xuất hiện.

Dẫu vậy, lợi thế đi trước không đồng nghĩa với việc mua bằng mọi giá hoặc mặc định bất động sản sẽ tăng giá đồng loạt. Nhà đầu tư cần giữ kỷ luật về giá mua, ưu tiên tài sản có giá trị sử dụng thực và bảo đảm đủ khả năng nắm giữ trong dài hạn. Một quyết định tốt không chỉ được đánh giá bằng mức chiết khấu tại thời điểm mua, mà còn bằng khả năng tạo dòng tiền, thanh khoản và mức độ an toàn của khoản đầu tư qua các chu kỳ thị trường.

Lãi suất giảm có thể trở thành chất xúc tác cho sự dịch chuyển dòng tiền và mở ra cơ hội săn bất động sản “hàng ngon, giá tốt”. Nhưng trong cuộc chơi mới, người chiến thắng không nhất thiết là người xuống tiền sớm nhất, mà là người chuẩn bị tốt nhất: có vốn, hiểu giá trị tài sản và đủ tỉnh táo để mua đúng sản phẩm ở mức giá hợp lý, trước khi thị trường bước vào giai đoạn cạnh tranh quyết liệt hơn.