Lãi suất neo cao, đầu cơ ‘thoái trào’: Cơ hội nào cho nhà đầu tư BĐS Hà Nội năm 2026?

Chia sẻ bên lề sự kiện REFI Forum "Diễn đàn Tài chính & Đầu tư Bất động sản 2026" ngày 28/3, ông Phan Lê Thành Long – CEO AFA Group, Chủ tịch sáng lập Cộng đồng Cố vấn tài chính Việt Nam (VWA), đã phác họa một bức tranh khá rõ nét về thị trường bất động sản trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao và rủi ro vĩ mô gia tăng.

Lãi suất cao “định hình lại” hành vi thị trường

Theo ông Long, từ quý IV/2025, xu hướng lãi suất huy động tăng đã bắt đầu tạo ra những tác động sâu rộng. Đặc biệt, các yếu tố địa chính trị như xung đột tại Trung Đông đẩy giá dầu lên cao, gây áp lực lên lạm phát và chỉ số giá tiêu dùng, qua đó thu hẹp đáng kể dư địa điều hành lãi suất trong năm 2026.

Kịch bản “lãi suất cao kéo dài” vì vậy không còn là giả định xa vời, mà trở thành yếu tố nhà đầu tư buộc phải tính đến.

Hệ quả thấy rõ nhất là sự thay đổi trong hành vi thị trường: Các hoạt động vay vốn ngắn hạn, lướt sóng hay đầu cơ giảm mạnh. Thay vào đó, dòng tiền có xu hướng quay về nhu cầu ở thực – nhóm khách hàng mua nhà để phục vụ sinh sống.

“Trong bối cảnh chi phí vốn cao, người mua buộc phải thận trọng hơn, đặc biệt là với các khoản vay có lãi suất thả nổi. Việc lập kế hoạch tài chính dài hạn không còn là lựa chọn, mà là yêu cầu bắt buộc”, ông Long nhấn mạnh.

Điều này đồng nghĩa với việc thanh khoản thị trường có thể suy giảm trong ngắn hạn, khi cả người mua lẫn nhà đầu tư đều trở nên dè dặt hơn.

Hà Nội: Phân hóa mạnh, “vị trí quyết định tất cả”

Dù thị trường chung có dấu hiệu chững lại, ông Long cho rằng Hà Nội vẫn là điểm sáng nhờ nhu cầu nhà ở thực luôn ở mức cao.

Tuy nhiên, thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa sâu sắc. Nhu cầu không còn dàn trải mà tập trung vào những khu vực có khả năng kết nối tốt, gần nơi làm việc, hạ tầng đồng bộ, tiện ích đầy đủ về y tế, giáo dục và dịch vụ.

Ngược lại, các khu vực vùng ven, nơi hạ tầng chưa hoàn thiện hoặc khả năng kết nối thấp, sẽ đối mặt với sự suy giảm nhu cầu rõ rệt.

Đáng chú ý, sau giai đoạn tăng giá mạnh trong năm 2025, mặt bằng giá bất động sản Hà Nội - từ chung cư đến nhà thấp tầng, đã ở mức cao. Điều này khiến biên độ tăng giá trong ngắn hạn bị thu hẹp, buộc nhà đầu tư phải chọn lọc kỹ lưỡng thay vì kỳ vọng tăng trưởng đại trà.

“Trong bối cảnh lãi suất cao, việc "gạn đục khơi trong", lựa chọn đúng vị trí, đúng phân khúc, sẽ là yếu tố quyết định thành công”, ông Long nói.

Một xu hướng rõ rệt khác là sự suy yếu của dòng tiền đầu cơ đất nền. Chiến lược “mua để chờ tăng giá” dần mất sức hấp dẫn khi chi phí vốn tăng và rủi ro thanh khoản lớn hơn.

Nhà đầu tư cần làm gì trong “trạng thái mới”?

Không chỉ là một thị trường riêng lẻ, bất động sản còn có tác động lan tỏa mạnh đến toàn bộ nền kinh tế. Theo ông Long, nếu tính cả lĩnh vực xây dựng, bất động sản đóng góp trực tiếp hơn 10% GDP, chưa kể ảnh hưởng gián tiếp tới khoảng 36 ngành nghề liên quan.

Vì vậy, nếu thị trường này chậm lại, hiệu ứng dây chuyền là khó tránh khỏi.

Đáng lưu ý, nguồn thu từ đất đai và các dự án bất động sản hiện vẫn đóng vai trò quan trọng trong ngân sách địa phương, đồng thời liên quan chặt chẽ đến nguồn lực dành cho đầu tư công – một trong những trụ cột tăng trưởng giai đoạn 2025–2026.

“Trong kịch bản bất động sản giảm tốc, áp lực lên mục tiêu tăng trưởng cao, thậm chí hai con số, là có thật”, ông Long nhận định.

Tuy nhiên, ở góc độ tích cực, đây cũng có thể là cú hích để nền kinh tế tái cân bằng, chuyển dịch sang các động lực bền vững hơn như tiêu dùng nội địa, sản xuất và xuất khẩu.

Từ những phân tích trên, thông điệp xuyên suốt được ông Phan Lê Thành Long đưa ra: Thị trường bất động sản đang bước vào một trạng thái mới – nơi kỷ luật tài chính và tư duy dài hạn trở thành yếu tố sống còn.

Trong bối cảnh đó, nhà đầu tư cần: Ưu tiên sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực; lựa chọn vị trí có khả năng kết nối và khai thác sử dụng cao; kiểm soát đòn bẩy tài chính, đặc biệt với lãi suất thả nổi; từ bỏ tư duy đầu cơ ngắn hạn.

Khi “tiền rẻ” không còn, thị trường sẽ không dành chỗ cho những quyết định cảm tính. Ngược lại, đây có thể là giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ, mở ra cơ hội cho những nhà đầu tư có chiến lược rõ ràng và tầm nhìn dài hạn.