Lộ diện loại hình BĐS được mong đợi nhất năm 2025

Nguồn cung nhà ở từ năm 2023 đã có nhiều dấu hiệu phục hồi tích cực. Năm 2024 đã ghi nhận hơn 65.000 sản phẩm mới. Chỉ riêng trong 6 tháng đầu năm 2025, thị trường đã ghi nhận 51.000 sản phẩm mới.

Mặc dù vậy, cơ cấu sản phẩm lại có sự lệch pha rõ rệt khi nhu cầu tại phân khúc căn hộ bình dân và trung cấp (từ 25-50 triệu đồng/m2) rất cao, đặc biệt ở các thành phố lớn nhưng hai phân khúc này gần như không xuất hiện từ năm 2023.

Trước yêu cầu này, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định 338/QĐ-TTg phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030".

Theo số liệu thống kê của Viện nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), chỉ trong vòng 7 tháng đầu năm 2025, cả nước đã hoàn thành 36.862 căn nhà ở xã hội.

Mặc dù mới chỉ đạt 37% mục tiêu của cả năm 2025 nhưng kết quả này đã bằng hơn 80% kết quả của năm 2025.

Đáng nói, trong tổng số 250 dự án tiêu biểu được khởi công vào dịp 19/8 vừa qua nhằm chào mừng dịp lễ 80 năm Quốc khánh, có đến 22 dự án nhà ở xã hội.

Với sự quyết tâm rất lớn từ Đảng, Nhà nước và Chính phủ, cùng sự tham gia mạnh mẽ của nhiều địa phương trong việc đẩy nhanh mục tiêu hoàn thành tiến độ xây dựng 100.000 căn nhà ở xã hội trong năm 2025, việc chạm ngưỡng mục tiêu không còn xa.

Theo trang An Ninh Tiền Tệ, một trong những thực tế đặt ra hiện nay đối với việc triển khai xây dựng nhà ở xã hội vẫn còn vấp phải nhiều khó khăn.

Trước hết là việc quỹ đất ngày càng khan hiếm khiến cho việc phát triển dự án nhà ở xã hội gặp khó. Tại nhiều địa phương, việc bố trí quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở xã hội vẫn còn nhiều bất cập và chưa phù hợp với tốc độ đô thị hóa cũng như nhu cầu sử dụng đất.

Tiếp nữa là khả năng tiếp cận của người dân đối với dự án nhà ở xã hội: Hiện nay chi phí marketing và bán hàng cho các dự án nhà ở xã hội bị khống chế ở mức thấp - 2%, mức không đủ để các doanh nghiệp triển khai các hoạt động truyền thông đến đúng đối tượng.

Một trong những vấn đề khó khăn nhất hiện nay đối với công tác quản lý chính là việc kiểm soát đầu cơ và chuyển nhượng nhà ở xã hội.

Hiện nay vẫn tồn tại nhiều trường hợp mua nhà ở xã hội nhưng không để ở mà để chuyển nhượng trái với quy định khiến thị trường méo mó, tăng nguy cơ đầu cơ và khiến những người dân thực sự có nhu cầu không tiếp cận được với các dự án nhà ở xã hội.

Mới đây, theo ghi nhận của Tạp chí Tri thức, nhiều dự án nhà ở xã hội đang được rao bán với mức giá tương đương nhà ở thương mại, từ 55-65 triệu đồng/m2.

Có thể kể đến như Dự án nhà ở xã hội Ecohome 3 (phường Đông Ngạc, Hà Nội) đang được rao bán với mức giá 55-65 triệu đồng/m2, tương đương với mức từ 3 đến gần 4 tỷ đồng/căn. Đây là mức giá cao ngang ngửa, thậm chí cao hơn nhiều so với các dự án thương mại trong cùng khu vực.

Thậm chí có những dự án nhà ở xã hội được bàn giao cách đây 10 năm cũng được rao bán với mức giá "trên trời". Đơn cử như Dự án nhà ở xã hội Đồng Mô (khu vực quận Hoàng Mai cũ) được mở bán từ năm 2016 với giá hơn 14 triệu đồng/m2, hiện cũng đang được chào bán với mức giá từ 55-60 triệu đồng/m2, tương đương với mức giá của các chung cư thương mại quanh khu vực.

Trên thực tế, sự phát triển của nhà ở xã hội rõ ràng đang trở thành một trong những trọng tâm lớn nhất của thị trường bất động sản năm 2025. Những con số về nguồn cung mới, các dự án được khởi công cùng quyết tâm từ Chính phủ và địa phương cho thấy tín hiệu tích cực về khả năng hiện thực hóa mục tiêu 1 triệu căn hộ đến năm 2030.

Mặc dù vậy, để chính sách đi vào đời sống, vấn đề không chỉ nằm ở số lượng căn hộ được xây dựng mà còn ở việc phân bổ quỹ đất hợp lý, cơ chế quản lý minh bạch và khả năng tiếp cận thực sự của người dân có nhu cầu. Khi nhà ở xã hội bị đẩy giá ngang với nhà thương mại, mục tiêu an sinh ban đầu sẽ bị bóp méo, kéo theo nguy cơ tái diễn vòng luẩn quẩn đầu cơ và méo mó thị trường.

Do đó, năm 2025 được xem là phép thử quan trọng cho nỗ lực của chính sách, nguồn lực xã hội cũng như sự đồng hành của doanh nghiệp có thể biến nhà ở xã hội thành đúng nghĩa là “nơi an cư” cho người thu nhập thấp, hay tiếp tục trở thành “khoản đầu tư” cho giới đầu cơ.