Loạt cổ phiếu bất động sản rơi thủng mệnh giá, chuyên gia nói 'rẻ nhưng chưa đủ tín hiệu xác nhận tạo đáy'

VN-Index đang trong nhịp hồi phục kỹ thuật ngắn hạn sau chuỗi phiên giảm điểm. Dòng tiền có dấu hiệu lan tỏa sang nhiều nhóm ngành như Vingroup, ngân hàng, chứng khoán, dầu khí, bán lẻ… giúp nâng đỡ chỉ số.

Tuy nhiên, bất động sản vẫn là một trong những nhóm diễn biến kém tích cực. Nhiều cổ phiếu như DIG, DXG, AGG, QCG, NHA… tiếp tục nối dài đà điều chỉnh, thậm chí rơi xuống dưới mệnh giá. Tính từ đầu năm, không ít mã đã mất 50 - 60% giá trị.

Đánh giá về diễn biến này, ông Huỳnh Anh Huy, Giám đốc Phân tích ngành Chứng khoán Kafi cho rằng cần phân biệt diễn biến của chỉ số ngành với phần đông cổ phiếu bất động sản.

Theo ông Huy, chỉ số ngành bất động sản vẫn tăng khoảng 27% từ đầu năm, nhưng mức tăng chủ yếu được đóng góp bởi nhóm Vingroup. Nếu xét 30 cổ phiếu bất động sản có vốn hóa lớn nhất, có tới 21 mã giảm giá từ đầu năm. Đáng chú ý, nhiều cổ phiếu còn giảm thêm 8 - 20% chỉ trong một tháng gần đây.

Thanh khoản toàn ngành cũng suy giảm đáng kể, hiện chỉ còn khoảng 2.000 - 3.000 tỷ đồng mỗi phiên, so với mức 4.000 - 8.000 tỷ đồng hồi tháng 1. Diễn biến này cho thấy dòng tiền đang thận trọng hơn với nhóm bất động sản, dù mặt bằng giá của nhiều cổ phiếu đã giảm sâu.

Ba sức ép lớn đè nặng lên cổ phiếu bất động sản

Theo chuyên gia Kafi, diễn biến kém tích cực của nhóm bất động sản đang phản ánh 3 khó khăn chính.

Thứ nhất là chi phí vốn và sức mua nhà ở. Lãi suất vay mua nhà ưu đãi hiện phổ biến quanh 8 - 10,5%, nhưng thường chỉ áp dụng trong 6 - 24 tháng. Trong khi đó, phần lớn người mua chỉ chấp nhận mức lãi suất dưới 9%. Chi phí vay cao khiến sức cầu suy yếu, đồng thời khiến nhiều chủ đầu tư thận trọng hơn trong việc mở bán dự án.

Thứ hai là áp lực đáo hạn trái phiếu. Khoảng 59.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản dự kiến đáo hạn trong 5 tháng cuối năm, với áp lực tập trung đáng kể vào tháng 12. Đây tiếp tục là yếu tố khiến nhà đầu tư quan tâm đến khả năng cân đối dòng tiền và xử lý nghĩa vụ nợ của các doanh nghiệp.

Thứ ba là chất lượng lợi nhuận phân hóa mạnh. Kết quả kinh doanh quý II của toàn ngành được đóng góp đáng kể bởi Vinhomes, trong đó phần lớn doanh số đến từ hoạt động bán buôn. Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản khác vẫn gặp khó ở khâu bàn giao dự án hoặc ghi nhận lợi nhuận chủ yếu từ thu nhập tài chính thay vì hoạt động kinh doanh cốt lõi.

Bên cạnh đó, kỳ vọng từ chính sách cũng chưa đủ để trở thành chất xúc tác cho cổ phiếu bất động sản. Theo chuyên gia, các sửa đổi liên quan đến Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản hiện mới ở giai đoạn dự thảo, lấy ý kiến; Quốc hội dự kiến xem xét từ tháng 10.

Ngay cả khi các quy định mới được thông qua, từ thời điểm luật có hiệu lực đến khi dự án được tháo gỡ thủ tục, mở bán và ghi nhận doanh thu, lợi nhuận vẫn cần một khoảng thời gian nhất định. Vì vậy, thị trường chưa có cơ sở để định giá ngay lập tức những kỳ vọng này vào giá cổ phiếu.

Ngoài ra, giá bất động sản thực tế chưa giảm tương ứng với mức giảm của nhiều cổ phiếu, trong khi khối ngoại vẫn duy trì trạng thái bán ròng. Nhóm bất động sản cũng có tỷ lệ sử dụng margin cao, khiến dòng tiền càng trở nên thận trọng.

Cổ phiếu đã rẻ nhưng chưa đủ tín hiệu tạo đáy

Ở góc độ định giá, ông Huy cho rằng nhiều cổ phiếu bất động sản hiện đã về vùng tương đối thấp, với P/B khoảng 0,8 - 0,95 lần. Tuy nhiên, định giá rẻ chưa đồng nghĩa với việc cổ phiếu đã tạo đáy.

Theo chuyên gia, thị trường vẫn cần những chất xúc tác rõ ràng hơn để xác nhận một nhịp hồi phục bền vững. Bốn tín hiệu đáng chú ý gồm: lãi suất vay mua nhà trở lại gần vùng 9%; doanh nghiệp xử lý được áp lực trái phiếu cuối năm; kết quả quý III cho thấy doanh số và lượng tiền khách hàng trả trước thực sự cải thiện; đồng thời thanh khoản toàn ngành ổn định trở lại.

Trong trường hợp mở mới vị thế, nhà đầu tư nên chia nhỏ các đợt mua thay vì giải ngân một lần, đồng thời ưu tiên những doanh nghiệp có bảng cân đối kế toán lành mạnh và dòng tiền tốt.

Về lựa chọn cổ phiếu, ông Huy đánh giá Vinhomes (VHM) đang có doanh số và lợi nhuận mạnh nhất ngành. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần lưu ý tỷ trọng bán buôn cao cũng như rủi ro tập trung trong mô hình kinh doanh.

Khang Điền (KDH) được đánh giá tích cực nhờ quỹ đất tại TP. HCM, với tỷ lệ hấp thụ khoảng 90% ở đợt mở bán gần nhất và P/B khoảng 0,9 lần.

Trong khi đó, Nam Long (NLG) có mức định giá thấp, song nhà đầu tư cần tiếp tục theo dõi tiến độ bàn giao các dự án và khả năng chuyển hóa quỹ đất thành doanh thu, lợi nhuận trong thời gian tới.