Lotte Eco Smart Thủ Thiêm trở thành phép thử dòng tiền của Phát Đạt (PDR)
Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm kéo Phát Đạt vào bài toán vốn hàng chục nghìn tỷ đồng, cùng áp lực lãi vay hơn 1.000 tỷ đồng mỗi năm. Trong khi đó, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh và khả năng huy động vốn vẫn là những dấu hỏi lớn.
Báo cáo tài chính quý III/2026 vừa công bố của CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) ghi nhận biến động lớn trong cơ cấu tài sản và nguồn vốn.
Tại thời điểm ngày 30/9, tổng tài sản đạt 38.225 tỷ đồng, tăng 9.618 tỷ đồng (+34%) so với cuối quý II và tăng 10.985 tỷ đồng (+40%) so với đầu năm. Trong khi tài sản ngắn hạn thu hẹp còn 20.215 tỷ đồng, giảm 3.961 tỷ đồng so với đầu năm, tài sản dài hạn lại tăng gần 6 lần, lên 18.011 tỷ đồng.
Tài sản dài hạn tăng mạnh đến từ khoản phải thu dài hạn 1.700 tỷ đồng của ông Nguyễn Thành Hiển và 343 tỷ đồng của bà Đoàn Thị Minh Nguyệt, đều liên quan đến các chủ trương hợp tác thu mua đất tại tỉnh Bình Dương (cũ); 694 tỷ đồng từ CTCP Đầu tư Serenity…
Đáng chú ý hơn là 2 thương vụ đầu tư quy mô lớn, gồm mua 35% vốn tại Công ty TNHH Lotte Properties HCMC - chủ đầu tư dự án Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm với giá trị 10.393 tỷ đồng và mua 50% vốn CTCP Đầu tư Thương mại Dịch vụ AKYN với giá trị 1.350 tỷ đồng.
Ở phía nguồn vốn, phần lớn mức tăng tài sản được tài trợ bằng nợ phải trả. Khoản mục này tăng mạnh từ 10.760 tỷ đồng lên 25.606 tỷ đồng (+138%). Trong đó, nợ vay của Phát Đạt lên mức cao kỷ lục 13.638 tỷ đồng, gấp 2,3 lần so với đầu năm và vượt vốn chủ sở hữu (12.620 tỷ đồng).
Áp lực dòng tiền sau thương vụ Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm
Để có tiền mua 35% cổ phần Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm, Phát Đạt đã vay 8.834 tỷ đồng tại Ngân hàng TMCP Quân đội (MB). Tài sản thế chấp là 100% phần vốn góp thuộc sở hữu của Phát Đạt tại dự án này; bổ sung thêm cổ phần tại CTCP Bất động sản Đầu tư và Phát triển Cao ốc Hòa Phú - chủ đầu tư Khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 2 tại phường Thuận Giao, TP. HCM.
MB áp dụng lãi suất tham chiếu đối với các khoản giải ngân VND thời hạn >60 tháng áp dụng cho Khách hàng CIB + biên độ 3,37%/năm cho khoản vay này.
Tại ngày 29/10, lãi suất tham chiếu của MB là 10%, như vậy khoản vay chịu lãi 13,37%. Nếu mức lãi này tiếp tục được duy trì, lãi vay doanh nghiệp phải trả lên tới 1.181 tỷ đồng/năm.
Lưu ý rằng, việc kéo dài thời gian triển khai khiến tổng mức đầu tư Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm dự kiến tăng mạnh lên khoảng 60.000 tỷ đồng. Điều này đồng nghĩa, nếu tiếp tục duy trì tỷ lệ sở hữu 35%, tổng nguồn vốn Phát Đạt phải bố trí cho dự án có thể tăng lên khoảng 21.000 tỷ đồng, gấp hơn 2 lần hiện nay.
Việc đồng thời phải giải bài toán huy động vốn lớn để thực hiện Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm và trả lãi vay nghìn tỷ mỗi năm đưa Phát Đạt vào phép thử dòng tiền giữa lúc kết quả kinh doanh và diễn biến cổ phiếu không quá thuận lợi.
Quý III/2026, Phát Đạt chỉ đạt doanh thu 24 tỷ đồng, lãi gộp 3 tỷ đồng; trong khi gánh chi phí lãi vay 180 tỷ đồng, chi phí quản lý doanh nghiệp 241 tỷ đồng, chi phí khác 113 tỷ đồng… Thu nhập từ hoạt động tài chính 710 tỷ đồng, chủ yếu đến từ thương vụ bán gần 50% cổ phần Công ty Cao ốc Hòa Phú giúp doanh nghiệp thoát lỗ, báo lãi sau thuế 14 tỷ đồng.
Ôm hàng tồn kho lớn, nhưng chưa chuyển hóa thành doanh thu thực tiễn, việc “bán con” trở nên quen thuộc với Phát Đạt trong giai đoạn 2022 - 2026. Trước đó, Phát Đạt lần lượt chuyển nhượng cổ phần và mất quyền kiểm soát tại hàng loạt công ty con như Địa ốc Sài Gòn - KL, KCN Phát Đạt, Đầu tư Bất động sản BIDICI, CTCP Đầu tư Bất động sản Ngô Mây, CTCP Đầu tư Bắc Cường. Trong năm 2026, bên cạnh thương vụ thoái vốn Cao ốc Hòa Phú (dự án Thuận An 2), doanh nghiệp còn bán toàn bộ cổ phần trong CTCP Đầu tư Serenity (dự án Serenity Phước Hải) và CTCP Bất động sản Đầu tư và Phát triển Cao ốc Thiên Long (dự án Thuận An 1).
Ở chiều huy động vốn, tại ĐHĐCĐ thường niên 2026, Phát Đạt đã thông qua phương án chào bán gần 200 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, với giá 10.000 đồng/cổ phiếu, tương ứng tỷ lệ 20%, dự kiến thu về gần 2.000 tỷ đồng. Đáng chú ý, trong kế hoạch sử dụng vốn, doanh nghiệp dự kiến dành 35 tỷ đồng để trả lương nhân viên và 5 tỷ đồng thanh toán chi phí vận hành tòa nhà.
Theo kế hoạch, đợt phát hành dự kiến được thực hiện trong năm 2026. Tuy nhiên, đến đầu tháng 11, phương án này vẫn chưa được triển khai, trong khi năm tài chính đang dần khép lại.
Trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu PDR chốt phiên ngày 6/11 ở mức 11.750 đồng/cổ phiếu, giảm khoảng 38% so với đầu năm. Diễn biến này khiến mức giá chào bán 10.000 đồng/cổ phiếu không còn tạo ra khoảng chênh lệch hấp dẫn đáng kể so với thị giá, qua đó có thể ảnh hưởng đến sức hút của đợt phát hành đối với cổ đông hiện hữu.
Định giá của Phát Đạt trên thị trường cũng đang cho thấy sự thận trọng của nhà đầu tư. Chỉ số giá thị trường/giá trị sổ sách (P/B) đang liên tục duy trì dưới 1 lần trong cả ba quý năm 2026, mức thấp nhất kể từ khi cổ phiếu niêm yết.
