Mải xây nhà bán thu tiền trên đất đối ứng, khó thanh lý hợp đồng dự án BT

Loạt dự án BT đã xong nhưng chưa quyết toán

UBND TP Hà Nội vừa báo cáo Bộ Kế hoạch và Đầu tư (KH-ĐT) về việc đầu tư, thực hiện các dự án BT (xây dựng – chuyển giao) trên địa bàn TP.

Theo báo cáo, Hà Nội đã và đang triển khai thực hiện 17 dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng BT. Trong đó có 11 dự án đã hoàn thành và 6 dự án đang triển khai.

Trong 11 dự án hoàn thành đầu tư xây dựng, có 3 dự án đã quyết toán hoàn thành và hoàn thành thanh toán; 2 dự án đã bàn giao, quyết toán hoàn thành và chưa thanh toán bằng quỹ đất đối ứng; 2 dự án đã bàn giao, chưa quyết toán nhưng hoàn thành thanh toán; 1 dự án đã bàn giao, chưa quyết toán và chưa thanh toán đủ quỹ đất đối ứng; 2 dự án chưa bàn giao, chưa quyết toán và hoàn thành thanh toán bằng quỹ đất đối ứng; 1 dự án chưa bàn giao, chưa quyết toán và chưa hoàn thành thanh toán bằng quỹ đất đối ứng.

Cụ thể, những dự án chưa phê duyệt quyết toán gồm: Bảo tàng Hà Nội; nhà máy xử lý nước thải Yên Sở, trạm Xử lý nước thải khu vực Hồ Tây; tuyến đường Lê Đức Thọ qua sông Nhuệ đến Khu đô thị mới Xuân Phương; khu công viên và hồ điều hòa tại phía Bắc và phía Nam nghĩa trang Mai Dịch; Vành đai 2 đoạn Vĩnh Tuy - Ngã Tư Sở. Hiện các nhà đầu tư đang hoàn thiện hồ sơ quyết toán trình phê duyệt.

6 dự án đã ký hợp đồng, đang triển khai gồm: Tuyến đường 2,5 đoạn từ Đầm Hồng đến Quốc lộ 1A; tuyến đường từ đê Ngọc Thụy đi Khu đô thị mới Thượng Thanh; tuyến đường giao thông quanh Khu tưởng niệm Chu Văn An; Công viên và hồ điều hòa 31,3 ha tại ô đất CV1 thuộc Khu đô thị mới Cầu Giấy; đường trục phía Nam tỉnh Hà Tây cũ (giai đoạn 2); xây dựng hệ thống cống nối thông hồ Vục, hồ Đầu Băng và hồ Tư Đình.

Trong 6 dự án trên, có 4 dự án đã hoàn thành thanh toán bằng quỹ đất đối ứng; 1 dự án chưa hoàn thành thanh toán quỹ đất và 1 dự án chưa thanh toán quỹ đất cho nhà đầu tư.

3 nhóm vướng mắc

Theo UBND có 3 nhóm khó khăn vướng mắc đối với các dự án BT trên địa bàn.

Cụ thể, nhóm 1, vướng mắc phát sinh từ quy định pháp luật về thanh toán cho nhà đầu tư. UBND TP Hà Nội cho biết, quy định còn có nội dung chưa thống nhất giữa các luật. 

Ví dụ, giao đất đối ứng thanh toán mâu thuẫn với Luật Đất đai 2013 (Điều 118 Luật Đất đai 2013 quy định Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất); chưa có quy định đối với trường hợp trong quỹ đất đối ứng dự kiến thanh toán có quỹ đất công nằm xen kẹt… và cấp thẩm quyền chậm ban hành Nghị định, Thông tư hướng dẫn.

Trường hợp tổ chức đấu giá quỹ đất dự kiến thanh toán cho nhà đầu tư, tiền thu được sau khi đấu giá được nộp vào ngân sách và hiện nay không có quy định, khung pháp lý về thanh toán cho các dự án BT bằng ngân sách nhà nước (tiền thu từ đấu giá đất để đầu tư thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư công).

Tại các hợp đồng BT ký kết trước năm 2018 đã dự kiến quỹ đất đối ứng để thanh toán, hiện giá trị quỹ đất (tiền sử dụng đất được xác định tại thời điểm quyết định giao đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013) thanh toán đã tăng, lớn hơn rất nhiều lần so với giá trị công trình BT được phê duyệt.

Trong khi đó, về nguyên tắc áp dụng quy định pháp luật phải thực hiện thanh toán theo Luật PPP, theo quy định của hợp đồng BT đã ký kết và pháp luật tại thời điểm ký hợp đồng. 

“Tuy nhiên, như vậy không bảo đảm phù hợp quy định của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công năm 2017, Nghị định số 69/2019 và Nghị định số 35/2021 là thanh toán theo nguyên tắc ngang giá” – UBND TP Hà Nội đánh giá. 

Ngoài ra, theo UBND TP Hà Nội, hiện chưa có quy định về trình tự, thủ tục, thẩm quyền quyết định nguồn kinh phí bồi thường cho nhà đầu tư có dự án BT phải chấm dứt hợp đồng trước thời hạn.  

Nhóm 2, vướng mắc do thiếu quy định để thực hiện ở cấp nghị định hoặc quy định còn cách hiểu chưa thống nhất. 

Theo đó, có dự án được phê duyệt và ký kết hợp đồng BT từ năm 2008, trong đó đã giao và xác định giá trị quỹ đất thanh toán. Nay dự án phải phê duyệt điều chỉnh (tiếp tục thực hiện giai đoạn 2 của dự án), nhưng chưa có quy định cụ thể về phương pháp xác định tổng vốn đầu tư, xác định đơn giá, định mức, biện pháp thi công, các loại vật tư, vật liệu đối với khối lượng các hạng mục sẽ thực hiện tại thời điểm hiện nay so với thời điểm phê duyệt dự án.

Nhóm 3, vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng. Như công tác giải phóng mặt bằng, tái định cư còn vướng mắc về cơ chế, chính sách xác định nguồn gốc đất, tái định cư; quy trình giải phóng mặt bằng phức tạp, phải thực hiện đầy đủ các bước theo quy định đối với từng phương án cụ thể… gây khó khăn trong thực hiện, dẫn đến làm chậm quá trình thực hiện, làm tăng giá trị các dự án BT.

Bên cạnh đó, việc thực hiện dự án khác trên quỹ đất được Nhà nước thanh toán cho nhà đầu tư là một phần trách nhiệm của nhà đầu tư theo hợp đồng BT bao gồm cả các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. 

“Hiện có tình trạng nhà đầu tư chỉ tập trung đầu tư xây các công trình thương mại nhà thấp tầng, nhà cao tầng để kinh doanh thu hồi vốn mà chưa tập trung hoàn thiện toàn bộ các hạng mục theo quy hoạch được phê duyệt gây khó khăn trong việc quyết toán, thanh lý hợp đồng BT (dự án khác là một nội dung trong hợp đồng BT). Tuy nhiên, hiện nay chưa có quy định cụ thể về công tác quản lý, giám sát thực hiện dự án khác của dự án triển khai theo hình thức hợp đồng BT (dự án đối ứng cho dự án BT)” – UBND TP cho biết.

Kiến nghị được tiếp tục thực hiện dự án theo hình thức BT

Từ những vướng mắc trên, UBND TP Hà Nội cho biết, thống nhất đề xuất phương án xử lý vướng mắc của Bộ KH-ĐT trong việc triển khai dự án BT chuyển tiếp.

Đối với vướng mắc thuộc nhóm 1 phát sinh từ quy định của luật, đề nghị Bộ đề xuất báo cáo Chính phủ xem xét, trình Quốc hội xem xét, quyết định. 

Vướng mắc thuộc nhóm 2 phát sinh từ quy định tại các nghị định. UBND TP đề nghị Bộ nghiên cứu tổng hợp trình Chính phủ xem xét, sửa đổi, bổ sung các Nghị định số 69/2019, Nghị định số 35/2021, Nghị định số 15/2021. 

Các vướng mắc trong nhóm 3 thuộc thẩm quyền của cơ quan ký kết hợp đồng. Vì vậy, các cơ quan ký kết hợp đồng chủ động xử lý theo thẩm quyền, theo quy định pháp luật và theo hợp đồng dự án.

Cũng theo UBND TP Hà Nội, thực hiện quyết định số 770 ngày 22/5/2023 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp ban hành Kế hoạch soạn thảo dự án Luật Thủ đô (sửa đổi), UBND TP đã giải trình, bổ sung hoàn thiện dự thảo Luật Thủ đô (sửa đổi). Trong đó có đề nghị Quốc hội xem xét thông qua, cho phép thành phố được thực hiện dự án đầu tư theo phương thức đầu tư xây dựng - chuyển giao (BT), hình thức hợp đồng BT.

Do đó, UBND TP đề nghị Bộ Kế hoạch và Đầu tư xem xét, chấp thuận đề nghị của UBND TP về việc tiếp tục thực hiện dự án đầu tư theo phương thức đầu tư xây dựng - chuyển giao (BT), hình thức hợp đồng BT.