Mặt bằng cho thuê ế ẩm, giá thuê không giảm

Dựa trên báo cáo của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong Q1/2023 nhu cầu tìm thuê nhà mặt phố tại TP.HCM có xu hướng giảm, đặc biệt là các khu vực trung tâm thành phố.

Mặt bằng khó tìm khách thuê 

Cụ thể, so với quý 4 năm ngoái, lượng khách tìm thuê tại Q.1 giảm 40%, Q.3 giảm 45%; các quận thuộc khu vực ngoài trung tâm như Q.7 giảm 52%, Q. Phú Nhuận giảm 50% và Q.10 giảm 48%.

Đặc biệt, trong cuối năm 2022, nhu cầu tìm thuê nhà phố trong trung tâm TP.HCM cũng giảm mạnh kéo dài từ Q2 năm ngoái đến nay vẫn chưa có dấu hiệu hồi phục. Tuy nhu cầu tìm thuê thấp nhưng giá cho thuê mặt bằng kinh doanh tại khu vực lại tăng cao.

Có thể thấy như chi phí thuê nhà mặt phố so với quý trước ở Q.1 tăng 17%, Q.3 tăng 13%, Q.7 tăng 11%, Q.10 tăng 2% và Q.Phú Nhuận tăng 9%.

Đơn cử như khu vực đường Lý Tự Trọng, Q.1 đang có mức giá cho thuê khoảng 216 triệu đồng/tháng đối văn căn có diện tích 1.200m2. Bên cạnh đó, căn nhà 2 mặt tiền tại khu vực Hồ Tùng Mậu, Q.1 với tổng diện tích khoảng 300m2 sẽ có chi phí thuê khoảng 250 triệu đồng/tháng.

Nhiều tuyến đường đẹp nhất nhì tại trung tâm thành phố như Pasteur, Nguyễn Huệ... vẫn còn hàng loạt mặt bằng đóng cửa để trống do không có khách thuê, dù vậy nhưng giá thuê vẫn cao chót vót từ 3.500 USD – 20.000 USD/tháng.

Thực tế, mặt bằng kinh doanh ế ẩm là do nhiều yếu tố, trong đó yếu tố quan trọng nhất là giá cho thuê. Chi phí cho thuê mặt bằng sẽ được tính toán dựa trên giá đất khu vực của mặt bằng đó.

Trong thời gian vừa qua, thị trường bất động sản có mức tăng trưởng nóng kéo theo giá nhà lên cao, đồng thời đẩy chi phí cho thuê cao tương ứng. Trong khi đó, nhiều người mua mặt bằng đã sử dụng vốn vay ngân hàng cùng mức lãi suất cao. 

Theo đó, NHNN đã có nhiều động thái giảm lãi suất liên tiếp 4 lần trong thời gian vừa qua, tuy nhiên việc giảm lãi suất chỉ tập trung ở các khoản vay mới, còn các khoản vay cũ thì không có sự thay đổi, thậm chí sẽ tăng sau thời hạn ưu đãi ban đầu.

Một chuyên gia kinh doanh lĩnh vực bất động sản cho rằng, vốn dĩ chi phí cho thuê cao mà không giảm là do thời gian trước đó chủ nhà mua nhà với giá từ 400 – 600 triệu đồng/m2, tức sẽ dao động từ 80 đến hơn 100 tỷ đồng/căn có diện tích 200m2. Nếu cho thuê với mức giá hơn 400 triệu đồng/tháng thì sẽ thu về mức lợi nhuận 5% mỗi tháng.

Tuy nhiên, trong trường hợp phải trả lãi ngân hàng thì mức lãi suất sẽ khoảng 15%/năm. Do đó, nếu giảm giá nhà cho thuê thì chủ nhà sẽ có nguy cơ bị lỗ, thậm chí phải bán tháo nhà.  

Tương tự, tại Hà Nội, hàng loạt mặt bằng kinh doanh trên khu vực kinh doanh sầm uất nhất thành phố thì nay lại đóng cửa để trống, treo biển sang nhượng cửa hàng. Đáng chú ý, tại khu vực tuyến phố cổ như Hàng Bạc, Cầu Gỗ, Hàng Ngang xuất hiện đến hơn chục mặt bằng kinh doanh đang đóng biển cho thuê. Thông thường tại khu vực này, chi phí cho thuê dao động từ vài chục triệu đến hàng trăm triệu đồng theo tháng, dựa trên diện tích và vị trí thuê nhà.

Anh Đạt - chủ một căn nhà đang cho thuê tại phố Cầu Gỗ, Hoàn Kiếm cho biết, căn nhà chị cho thuê với mức giá 50 triệu đồng/tháng với diện tích khoảng gần 62m2 đã ổn định trong thời gian dài. Tuy nhiên, đến đầu năm nay căn nhà đã bị khách thuê trả lại, trong suốt thời gian qua treo biển cho thuê nhưng anh vẫn chưa tìm được khách thuê mới.

Một môi giới cho thuê mặt bằng kinh doanh tại Hà Nội cho biết, nhiều mặt bằng cho thuê trên trung tâm thành phố bị bỏ trống do các chủ kinh doanh không cân đối được chi phí vì ảnh hưởng của đại dịch. Sau mùa dịch, chủ các cửa hàng đã kỳ vọng tình hình kinh doanh sôi động trở lại nhưng đến nay nguồn khách cũng không còn tấp nập như thời điểm trước kia.

Từ đó, việc kinh doanh ế ẩm thì việc trả lại mặt bằng là giải pháp được nhiều người thuê lựa chọn. Mặc dù nhu cầu tìm thuê mặt bằng kinh doanh tại thời điểm hiện nay vẫn lớn nhưng nhiều chủ nhà không đồng ý giảm giá mặc dù đã để trống trong thời gian dài.

Các chuyên gia cho rằng, mức độ tăng giá thuê này đã gây hậu quả nghiêm trọng đối với các mặt bằng cho thuê kinh doanh tại thị trường cho thuê trong trung thâm thành phố. Hơn nữa, hiện khách hàng đang có xu hướng mua sắm trực tuyến đặt giao hàng tận nhà bởi sự tiện ích, khiến lượng mặt bằng kinh doanh bị bỏ trống càng tăng cao.

“Chìa khóa” giải cứu mặt bằng cho thuê

Ông Nguyễn Hồng Hải - Chủ tịch VNO Group cho biết, chìa khóa quan trọng nhất chính là việc giá thuê phải trở nên hợp lý, do vậy để giữ chân được khách thuê thì cần hạ giá thuê mặt bằng bằng với giá trị thực của bất động sản. Tuy nhiên, các chủ nhà cần cân đối theo từng vị trí mặt bằng cũng như khả năng tài chính để đưa ra mức giá phù hợp.

Việc chấp nhận thu tiền thuê nhà thấp hơn so với thời điểm trước đây sẽ giữ được chân khách thuê dài hạn, đồng thời hạn chế nguy cơ bỏ trống mặt bằng, tránh được thời gian không có khoản thu nhập khi phải tìm khách thuê mới. Ngoài ra, chủ nhà nên tạo điều kiện thuận lợi đối với khách thuê về tiến độ thanh toán, để dòng tiền của khách thuê được linh động.

Đồng quan điểm, chuyên gia bất động sản Nguyễn Mỹ An - Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Ngôi sao mới (TP.Thủ Đức) cho rằng, để mặt bằng cho thuê ấm lên còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Trước mắt cần phải giảm giá cho thuê mặt bằng hơn nữa, giảm được giá thành thì mới kích thích được thị trường cho thuê khởi sắc trở lại.

Đánh giá thị trường trong thời gian tới, Chuyên gia thương hiệu Võ Văn Quang cho biết, khu vực trung tâm sẽ sôi động trở lại khi có những yếu tố thuận lợi như nhà ga tuyến metro số 1 được triển khai hoạt động, lượng khách du lịch nước ngoài đến Việt Nam tăng nhiều hơn, kinh tế hồi phục. Mặt khác, thời điểm này hàng loạt chủ các cơ sở kinh doanh rời đi sẽ gây áp lực, hạ nhiệt chi phí cho thuê xuống và hình thành mặt bằng giá mới.