Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt: Mặt bằng giá thứ cấp TP.HCM thời gian tới sẽ thấp hơn Hà Nội

Tại Hội thảo "Hành trình hiện thực hóa đô thị TOD Việt Nam: Cơ hội và thách thức" sáng 19/11, phân tích số liệu quý III/2025, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở CBRE Việt Nam, cho biết thị trường Hà Nội duy trì trạng thái ổn định cả nguồn cung lẫn sức cầu đều ở mức cao.

Cụ thể, nguồn cung mới tại Hà Nội tăng 44% so với cùng kỳ, vượt ngưỡng 10.000 sản phẩm. Lượng căn bán được còn vượt số căn chào bán, cho thấy nhu cầu thực và sức hút đầu tư lớn.

Trong khi đó, nếu chỉ xét riêng TP.HCM (chưa tính Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu), nguồn cung mới chỉ bằng khoảng 1/4 của Hà Nội, phản ánh sự hạn chế đáng kể về dự án mới.

Khi tính thêm khu vực mở rộng bao gồm Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, tổng nguồn cung căn hộ của “vùng TP.HCM mở rộng” đạt gần 6.600 sản phẩm, vẫn thấp hơn Hà Nội nhưng đã cải thiện mạnh so với các quý trước.

Về giá bán sơ cấp, cả hai thị trường đều ghi nhận mức tăng cao. Tuy nhiên, Hà Nội tăng giá 41% so với cùng kỳ năm 2023, TP.HCM tăng khoảng 31%.

Đây là mức tăng “nóng” hiếm thấy nhiều năm qua. Chính tốc độ tăng mạnh tại Hà Nội đã lần đầu tiên đẩy giá trung bình thị trường Hà Nội vượt TP.HCM, nếu xét theo mặt bằng giá sơ cấp trung bình.

Trong khi đó, giá sơ cấp tại trung tâm TP.HCM vẫn cao hơn ở các dự án hạng sang, phổ biến từ 120–200 triệu đồng/m², thậm chí có dự án lên gần 200 triệu đồng/m². Tuy nhiên số lượng dự án chào bán thấp khiến mức giá trung bình toàn thị trường không còn đứng trên Hà Nội.

Thị trường thứ cấp của hai đô thị lớn cũng chuyển động tương tự sơ cấp. Hiện giá thứ cấp của Hà Nội và TP.HCM gặp nhau quanh mức 60 triệu đồng/m², tương đương khoảng 70% giá sơ cấp.

Tuy nhiên, theo ông Kiệt, diễn biến sắp tới có thể tạo sự phân hóa: “Với các số liệu hiện nay, nhiều khả năng trong thời gian tới, mặt bằng giá thứ cấp của TP.HCM sẽ thấp hơn Hà Nội.”

Nguyên nhân đến từ nguồn cung Hà Nội tiếp tục dồi dào và phân bổ đều nhờ hạ tầng phát triển mạnh, đặc biệt ở khu Đông sông Hồng, trong khi đó, TP.HCM thiếu nguồn cung tại chính đô thị cũ, trong khi mức giá trung tâm lại quá cao, khiến thị trường chung khó tăng tốc.

Đáng chú ý, việc sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu vào vùng phân tích giúp bù đắp phân khúc trung cấp (60–120 triệu đồng/m²), nhưng kéo mặt bằng chung xuống thấp hơn Hà Nội.

Ông Kiệt phân tích thêm: Nguồn cung tại Bình Dương tập trung dọc các trục Quốc lộ 13, Quốc lộ 1K, tạo ra lượng lớn sản phẩm tầm trung, góp phần hạ mặt bằng giá chung của khu vực TP.HCM mở rộng. Bà Rịa – Vũng Tàu hiện chủ yếu có dự án nghỉ dưỡng, nhưng sắp tới sẽ xuất hiện thêm dự án nhà ở, tiếp tục mở rộng biên độ cung.

Nhìn tổng thể, TP.HCM dù có nhiều dự án hạng sang tập trung ở trung tâm, nhưng tỷ trọng không đủ lớn để kéo mặt bằng chung lên cao, nhất là khi khu vực lân cận bổ sung lượng lớn căn hộ trung cấp.