Mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao, người mua nhà thận trọng hơn khi sử dụng đòn bẩy tài chính
Các chuyên gia nhận định thị trường chưa rơi vào tình trạng đóng băng bởi lực cầu hiện nay chủ yếu đến từ nhóm khách hàng mua để ở, có nguồn thu nhập ổn định và ít phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính hơn so với giai đoạn trước.
Theo Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở 6 tháng đầu năm 2026 của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), mặt bằng lãi suất vay mua bất động sản đang duy trì ở mức khá cao.
Đáng chú ý, một số khoản vay sau khi hết thời gian ưu đãi đã áp dụng lãi suất thả nổi lên tới 15 - 16%/năm.
DXS-FERI dự báo xu hướng này sẽ còn tiếp diễn trong nửa cuối năm khi áp lực lạm phát, tăng trưởng tín dụng và nhu cầu huy động vốn của các ngân hàng vẫn ở mức cao.
Cùng quan điểm, báo cáo thị trường quý II/2026 của One Mount Group cho biết lãi suất cho vay đã tăng liên tục trong 6 tháng đầu năm và chưa xuất hiện dấu hiệu hạ nhiệt. Lãi suất thả nổi hiện phổ biến trong khoảng 11 - 14%/năm, khiến nhiều người mua nhà thận trọng hơn với việc sử dụng đòn bẩy tài chính.
Lãi suất tăng cũng góp phần dịch chuyển dòng tiền sang kênh tiền gửi. Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, đến cuối tháng 5/2026, tiền gửi của dân cư tại các tổ chức tín dụng đạt hơn 10,82 triệu tỷ đồng, tăng 4,76% so với cuối năm 2025 và lập mức cao nhất từ trước đến nay.
Trong tháng 6, lãi suất cho vay bình quân tiếp tục tăng thêm 0,4 điểm phần trăm so với tháng trước. Theo Ngân hàng Nhà nước, lãi suất cho vay bình quân đối với cả khoản vay mới và các khoản vay hiện hữu tại nhóm ngân hàng thương mại nhà nước và ngân hàng thương mại cổ phần dao động từ 8,1% đến 10,5%/năm.
Trên thực tế, nhiều ngân hàng đang áp dụng mức lãi suất cho vay khách hàng cá nhân trên 10%/năm, tùy thuộc vào hồ sơ tín dụng và tài sản bảo đảm. Đơn cử, TPBank áp dụng mức 10,95%/năm, OCB là 10,78%/năm và BVBank khoảng 10,45%/năm.
Lãi suất cao gây áp lực lên thanh khoản thị trường
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng mức lãi suất 15 - 16%/năm chưa phải mặt bằng phổ biến mà chủ yếu xuất hiện ở các khoản vay đã hết thời gian ưu đãi hoặc được áp dụng theo điều kiện riêng của từng ngân hàng.
Tuy nhiên, nếu lãi suất duy trì ở mức cao trong thời gian dài, nhu cầu sử dụng vốn vay sẽ tiếp tục suy giảm, khiến người mua trì hoãn quyết định xuống tiền. Điều này có thể làm chậm tốc độ hấp thụ của các dự án, đặc biệt là phân khúc đầu tư và các sản phẩm có giá trị lớn.
Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, phần lớn người mua nhà chỉ sẵn sàng vay khi lãi suất dưới 9%/năm. Khi lãi suất vượt ngưỡng này, tâm lý chờ đợi gia tăng và thanh khoản thị trường có xu hướng suy yếu.
Dù vậy, ông Tuấn đánh giá thị trường chưa rơi vào tình trạng đóng băng bởi lực cầu hiện nay chủ yếu đến từ nhóm khách hàng mua để ở, có nguồn thu nhập ổn định và ít phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính hơn so với giai đoạn trước.
Đối với người mua nhà, vị chuyên gia khuyến nghị cần xây dựng phương án tài chính thận trọng, không nên tận dụng tối đa hạn mức vay. Người mua trên thị trường sơ cấp nên ưu tiên các dự án có chính sách hỗ trợ như ân hạn gốc và lãi hoặc gói lãi suất cố định dưới 8%/năm trong vài năm đầu để giảm áp lực trả nợ.
Trong khi đó, người mua trên thị trường thứ cấp nên lựa chọn các khoản vay có lãi suất cố định trong 1 - 2 năm đầu và tính toán khả năng trả nợ theo cả kịch bản lãi suất tiếp tục tăng trong những năm tiếp theo. Theo ông Tuấn, khoản trả nợ hàng tháng chỉ nên chiếm khoảng 30 - 35% tổng thu nhập để hạn chế rủi ro tài chính.
Ở góc độ doanh nghiệp, lãi suất cao khiến chi phí vốn tăng lên, buộc nhiều chủ đầu tư phải đẩy mạnh bán hàng để thu hồi dòng tiền. Chi phí tài chính cũng được cộng vào giá thành, góp phần đẩy giá bán dự án mới lên cao và làm gia tăng khoảng cách giữa giá nhà với khả năng chi trả của người dân.
Theo dự báo của ông Đinh Minh Tuấn, mặt bằng lãi suất nhiều khả năng sẽ còn duy trì ở mức cao trong ngắn hạn do chịu tác động từ áp lực tỷ giá, lạm phát, tăng trưởng tín dụng và nhu cầu huy động vốn của các ngân hàng. Xu hướng này có thể kéo dài đến hết quý II/2027.
Để hỗ trợ thị trường, chuyên gia đề xuất cần triển khai các gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho người mua ở thực, đặc biệt là người trẻ, người mua nhà lần đầu và người mua nhà ở xã hội với lãi suất khoảng 8 - 9%/năm. Đồng thời, cần đẩy nhanh phát triển nguồn cung nhà ở xã hội và nhà cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu thực và tạo nền tảng cho sự phục hồi bền vững của thị trường.
