Mặt tối các dự án bất động sản của CII, NVL, DXG tại ‘đất vàng’ Thủ Thiêm
CTCK cho rằng thông tin những doanh nghiệp bất động sản như CII, NVL và DXG sẽ hưởng lợi từ kế hoạch đấu giá đất Thủ Thiêm là những nội dung “dẫn dắt/gây sai lệch”.
Báo cáo phân tích ngành bất động sản của Chứng khoán Yuanta gần đây cho rằng truyền thông đang thúc đẩy tâm lý sợ bỏ lỡ (FOMO) của các nhà đầu tư.
Cụ thể, các phiên đấu giá đất tại Hà Nội đang khuấy động thị trường, với các bài báo gần đây của truyền thông cho thấy mức giá trúng thầu và nhu cầu mua đất cao đột biến.
Ví dụ: 1) Phiên đấu giá ngày 28/7 cho 85 lô đất tại huyện Đan Phượng nhận được khoảng 1.300 hồ sơ tham gia; 2) Phiên đấu giá cho 68 lô đất tại huyện Thanh Oai có khoảng 1.600 người tham gia và nộp khoảng 7.000 hồ sơ; 3) Phiên đấu giá tại huyện Hoài Đức cho 19 lô đất có 700 hồ sơ được nộp. Giá trúng thầu của cả 3 phiên này đều cao đột biến, cao hơn giá thị trường ở khu vực này từ 50-100%.
Trên thị trường chứng khoán, tâm lý hồi phục tích cực đã thúc đẩy các nhà phát triển bất động sản huy động vốn thông qua kênh này như: 1) Novaland (NVL) có kế hoạch phát hành thêm 70% số cổ phiếu đang lưu hành; 2) Đất Xanh (DXG) dự định phát hành ra công chúng thêm 21% số cổ phiếu đang lưu hành; 3) DIG Corp (DIG) có kế hoạch phát hành riêng lẻ 24,6% số cổ phiếu đang lưu hành.
 |
| Kế hoạch huy động vốn của một số doanh nghiệp bất động sản |
Ngoài ra, các nhà phát triển bất động sản đã nối lại các hoạt động IR (Dịch vụ quan hệ cổ đông và nhà đầu tư), bao gồm các cuộc gặp gỡ với nhà phân tích/nhà đầu tư, thăm quan dự án, và các buổi livestream với các nhà quản lý cấp cao.
Truyền thông cũng đã đề cập một số nhà phát triển như CII, NVL và DXG sẽ hưởng lợi từ kế hoạch đấu giá đất Thủ Thiêm. Chứng khoán Yuanta coi đây là những thông tin “dẫn dắt/gây sai lệch” vì thời gian dự kiến cho các phiên đấu giá này là từ tháng 11/2024 đến 2026 và có thể còn kéo dài hơn, vì chính quyền TP. HCM chỉ mới có bản kế hoạch chi tiết cho 11 dự án trong tổng số 19 dự án.
 |
| Nhận định của truyền thông và thực tế (nguồn: Yuanta) |
Tâm lý FOMO còn thể hiện qua việc các cá nhân có giá trị tài sản ròng cao (HNWI) đang tìm kiếm lời khuyên từ các chuyên gia về các thỏa thuận vay vốn với các nhà phát triển bất động sản.
Một số nhà phát triển đang đề nghị các khoản vay từ các HNWI với cấu trúc tương tự như khoản vay ký quỹ từ các công ty chứng khoán. Các khoản vay này đang được đề xuất với lãi suất cao trên 15% cho kỳ hạn 1 năm, với tài sản thế chấp là cổ phiếu của bên vay.
Tâm lý tích cực đối với cổ phiếu của các nhà phát triển có thể tác động tích cực đến quá trình thực hiện các giao dịch vay vốn này. Một số trong đó đã được thực hiện theo như Chứng khoán Yuanta tìm hiểu. Điều này có thể cho thấy sự gia tăng khẩu vị rủi ro trong giới HNWI.
Với kỳ hạn 1 năm, các giao dịch này phù hợp với tâm lý lạc quan nhưng thận trọng của Yuanta rằng giai đoạn tồi tệ nhất đã qua và chu kỳ tăng trưởng của thị trường bất động sản sẽ diễn ra, dù có thể sẽ phải đợi đến nửa cuối năm 2025.
Yuanta khuyến nghị nhà đầu tư nên tập trung vào các nhà phát triển chất lượng thay vì chạy theo các cổ phiếu bất động sản có beta cao. Lựa chọn hàng đầu của Yuanta là Nhà Khang Điền (KDH).
