Muốn chuyển đất nông nghiệp sang đất ở nhưng không giáp đường: Người dân cần đáp ứng điều kiện gì?
Nhiều người dân cho rằng thửa đất không tiếp giáp đường giao thông sẽ không được phép chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở. Tuy nhiên, Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa có văn bản trả lời công dân, làm rõ quy định pháp luật đối với trường hợp này.
Theo phản ánh, gia đình công dân có thửa đất rộng 264,8m2 tại xã và có nhu cầu chuyển toàn bộ diện tích từ đất nông nghiệp sang đất ở mà không thực hiện thủ tục tách thửa.
Qua tìm hiểu quy định, công dân cho biết việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa có đất ở được xem xét căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Đồng thời, Điều 122 Luật Đất đai cũng không quy định thửa đất phải tiếp giáp đường giao thông mới được chuyển mục đích sử dụng.
Từ đó, công dân băn khoăn việc cơ quan chức năng căn cứ vào thực trạng thửa đất không giáp đường giao thông để từ chối cho chuyển sang đất ở, thay vì căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, là đúng hay không.
Không có quy định đất muốn lên đất ở phải giáp đường
Trả lời nội dung trên, Bộ Nông nghiệp và Môi trường dẫn điểm b khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai, theo đó nếu chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì phải thực hiện tách thửa và diện tích sau tách phải đáp ứng diện tích tối thiểu theo quy định.
Riêng đối với thửa đất đã có đất ở và đất khác trong cùng thửa, việc chuyển mục đích một phần diện tích không bắt buộc phải tách thửa, trừ khi người sử dụng đất có nhu cầu.
Đáng chú ý, Bộ nhấn mạnh Điều 122 Luật Đất đai không có quy định yêu cầu thửa đất phải có cạnh tiếp giáp với đường giao thông khi xem xét điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất.
Nói cách khác, việc thửa đất không giáp đường không phải là căn cứ pháp lý để tự động từ chối hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất.
Chỉ phát sinh yêu cầu về lối đi khi thực hiện tách thửa
Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, yêu cầu về đường giao thông chỉ phát sinh trong trường hợp người sử dụng đất thực hiện tách thửa.
Cụ thể, khoản 3 Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định việc tách thửa phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng.
Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích để làm lối đi thì khi tách thửa hoặc hợp thửa cũng không bắt buộc phải chuyển mục đích sử dụng đối với phần diện tích làm lối đi này.
Từ các quy định hiện hành, Bộ Nông nghiệp và Môi trường kết luận: Nếu chuyển mục đích sử dụng đất mà không thực hiện tách thửa, người sử dụng đất chỉ cần đáp ứng các điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
Nếu vừa chuyển mục đích vừa tách thửa, ngoài điều kiện chuyển mục đích, người sử dụng đất còn phải đáp ứng các quy định về tách thửa, trong đó có yêu cầu về lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được chủ sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua.
Như vậy, quy định hiện hành không bắt buộc mọi thửa đất muốn chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở phải tiếp giáp đường giao thông. Điều kiện về lối đi chỉ được đặt ra trong trường hợp việc chuyển mục đích sử dụng đất đi kèm với thủ tục tách thửa theo quy định của pháp luật.
