Dự thảo Luật Đất đai mới: Bị thu hồi đất ở, người dân có thể được hoán đổi sang thửa đất khác trong cùng xã

Sáng 22/10, Chính phủ trình Quốc hội dự án Luật Đất đai (sửa đổi), đề xuất bổ sung cơ chế hoán đổi đất ở khi bị thu hồi đất, hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ sinh kế và quy định thu hồi đất dự án chậm đưa vào sử dụng quá 60 tháng.

Tại phiên họp sáng 22/10, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng trình Quốc hội dự án Luật Đất đai (sửa đổi), dự kiến được xem xét, thông qua tại kỳ họp này. Dự thảo luật có 112 điều, trong khi Luật Đất đai năm 2024 có 260 điều. Theo Chính phủ, các quy định liên quan trực tiếp đến quyền của người sử dụng đất nếu còn phù hợp sẽ tiếp tục được quy định trong luật; những nội dung chi tiết về trình tự, thủ tục được giao Chính phủ quy định.

Một trong những nội dung đáng chú ý của dự thảo là sửa đổi chính sách tài chính đất đai, giá đất, đồng thời hoàn thiện các quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhằm bảo đảm quyền, lợi ích của người có đất bị thu hồi.

Dự thảo Luật Đất đai mới: Đề xuất hoán đổi đất ở, bổ sung chính sách hỗ trợ sinh kế

Theo khoản 9 Điều 41 dự thảo, người có đất ở bị thu hồi để phục vụ quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, nếu có nhu cầu, được hoán đổi phần diện tích đất bị thu hồi sang phần đất còn lại của thửa đất hoặc sang thửa đất khác thuộc quyền sử dụng của mình trong cùng xã nơi có đất bị thu hồi. Việc hoán đổi được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Đây là cơ chế được bổ sung nhằm tạo thêm phương án xử lý đất ở khi Nhà nước thu hồi đất, bên cạnh các hình thức bồi thường đã được pháp luật quy định.

Dự thảo cũng đề cập trường hợp phần đất còn lại sau thu hồi có diện tích, kích thước hoặc hình thể không bảo đảm điều kiện sử dụng hoặc không thuận lợi cho việc sử dụng. Nhà nước khuyến khích người dân chuyển quyền sử dụng đất, hợp thửa hoặc tách thửa để tiếp tục khai thác phần diện tích này.

Các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, hợp thửa, tách thửa trong trường hợp trên được miễn thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và các khoản phí, lệ phí liên quan. Nếu người dân có nhu cầu Nhà nước thu hồi cả phần đất còn lại, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét, quyết định việc thu hồi, bồi thường và hỗ trợ theo quy định của Chính phủ.

Về hình thức bồi thường, dự thảo tiếp tục quy định người có đất bị thu hồi được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi. Trường hợp địa phương có quỹ đất, quỹ nhà ở và người dân có nhu cầu, việc bồi thường có thể được thực hiện bằng đất khác mục đích sử dụng hoặc nhà ở. Người dân cũng có thể nhận tiền nếu không có đất để bồi thường hoặc có nhu cầu nhận tiền.

Bên cạnh đó, người có đất bị thu hồi có thể được bố trí tái định cư tại chỗ. Khu tái định cư được đề xuất bố trí nhiều cấp nhà, với mức diện tích phù hợp với mức bồi thường và khả năng chi trả của người dân.

Không chỉ tập trung vào bồi thường đất và tài sản, dự thảo luật còn quy định Nhà nước có trách nhiệm bảo đảm sinh kế cho người có đất bị thu hồi thông qua các biện pháp hỗ trợ tạo việc làm, thu nhập, ổn định đời sống và sản xuất.

Người có đất bị thu hồi và chủ sở hữu tài sản được hỗ trợ để có chỗ ở, ổn định sản xuất, kinh doanh và phục hồi sinh kế. Trong quá trình thu hồi đất, cơ quan chức năng phải điều tra, xác định thu nhập từ việc sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; lấy ý kiến, tiếp thu ý kiến người dân trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Ủy ban Kinh tế và Tài chính đánh giá việc chuyển từ tư duy “bồi thường tài sản bị thu hồi” sang “tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất” là chủ trương quan trọng theo Nghị quyết 21 của Trung ương. Cơ quan thẩm tra đề nghị tiếp tục hoàn thiện dự luật và các văn bản hướng dẫn để bảo đảm mục tiêu cải thiện nơi ở, điều kiện sống và sinh kế của người có đất ở bị thu hồi.

Đề xuất thu hồi đất dự án chậm sử dụng quá 60 tháng

Về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, dự thảo cơ bản kế thừa các trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong Luật Đất đai năm 2024 và Nghị quyết 254/2025 của Quốc hội. Đồng thời, Chính phủ đề xuất bổ sung một trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và hai trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Đáng chú ý, đối với đất thực hiện dự án đầu tư không được sử dụng hoặc chậm sử dụng, Chính phủ đề xuất quy định thu khoản tiền lũy tiến tăng dần theo thời gian vi phạm. Trường hợp quá 60 tháng mà chủ đầu tư vẫn không đưa đất vào sử dụng, Nhà nước sẽ thu hồi đất.

Tuy nhiên, theo quan điểm của cơ quan thẩm tra, việc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng không chỉ căn cứ vào việc dự án thuộc một trong các trường hợp được liệt kê trong luật mà còn phải đáp ứng điều kiện về tính cần thiết thực sự. Việc này nhằm bảo đảm chặt chẽ, tránh lạm dụng, đồng thời không gây khó khăn cho quá trình triển khai các dự án.

Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị cân nhắc trường hợp thu hồi đất, nhất là đất ở, để thực hiện dự án tái định cư khi tách dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thành dự án độc lập để triển khai trước. Theo cơ quan thẩm tra, quy định này có thể dẫn đến việc thu hồi đất hai lần, tại hai khu vực khác nhau, chỉ để triển khai một dự án đầu tư.

Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị tiếp tục rà soát các trường hợp thu hồi đất đối với dự án vì mục đích kinh doanh, tránh mở rộng quá mức những trường hợp không thực sự cần thiết phải thu hồi đất.

Đối với trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án tại vùng phụ cận công trình kết cấu hạ tầng có tiềm năng phát triển, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị nghiên cứu quy định trong nghị định một số nguyên tắc, tiêu chí mang tính chất khung để HĐND cấp tỉnh có cơ sở xác định phạm vi vùng phụ cận cụ thể.

Dự thảo cũng quy định việc hoàn trả kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà nhà đầu tư đã ứng trước. Theo đó, ngân sách nhà nước hoàn trả toàn bộ bằng hình thức trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; phần còn lại được tính vào chi phí đầu tư. Trường hợp dự án chấm dứt hoạt động, khoản kinh phí này được hoàn trả.

Nhà nước quyết định giá đất theo nguyên tắc công khai, minh bạch

Một nội dung lớn khác của dự thảo là sửa đổi cơ chế xác định giá đất. Theo Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng, so với Luật Đất đai năm 2024, dự thảo không còn quy định về giá đất cụ thể và tổ chức tư vấn xác định giá đất.

Thay vào đó, dự thảo kế thừa và hoàn thiện các quy định về nguyên tắc, căn cứ định giá đất của Nhà nước, bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và cách thức định giá đất theo bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh giá đất. Các quy định này được xây dựng trên cơ sở Luật Đất đai năm 2024 và Nghị quyết 254/2025 của Quốc hội, theo hướng thể chế hóa quan điểm, chỉ đạo về chính sách tài chính đất đai, giá đất tại Nghị quyết 21 của Ban Chấp hành Trung ương.

Theo tờ trình của Chính phủ, Nhà nước quyết định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc trung thực, khách quan, công khai, minh bạch, phù hợp với mục tiêu phát triển trong từng thời kỳ; tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất; dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành có liên quan, đồng thời hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Dự thảo cũng bổ sung quy định về tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường để tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và tính tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi, cùng cách xác định chi phí xây dựng hạ tầng.

Nêu quan điểm của cơ quan thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi cho biết, Ủy ban tiếp tục đề nghị Chính phủ chịu trách nhiệm hướng dẫn, chỉ đạo việc xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tỷ lệ bồi thường của từng địa phương.

Theo cơ quan thẩm tra, việc xây dựng bảng giá đất cần bảo đảm giá đất có tăng, có giảm; tạo điều kiện tiếp cận đất đai cho những người chưa có quyền sử dụng đất; đồng thời thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo sự đồng thuận trong xã hội và bảo đảm môi trường đầu tư, kinh doanh thuận lợi giữa các địa phương, vùng miền.

Đề xuất cấp sổ đỏ cho một số trường hợp vi phạm thủ tục trước ngày 1/8/2024

Ngoài những thay đổi về giá đất và thu hồi đất, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi còn đề xuất xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho một số trường hợp vi phạm thủ tục trước ngày 1/8/2024, nếu đất được sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch và không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, môi trường, an toàn công trình.

Dự thảo quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp bằng bản giấy hoặc bản điện tử, có giá trị pháp lý như nhau. Mỗi thửa đất được gắn một mã định danh duy nhất trên phạm vi cả nước; cơ quan giải quyết thủ tục hành chính không được yêu cầu người dân cung cấp lại những thông tin đã có trong cơ sở dữ liệu.

Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị Chính phủ có giải pháp giải quyết dứt điểm các trường hợp tồn đọng trong đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, đồng thời đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính và chuyển đổi số.

Sau khi nghe tờ trình của Chính phủ và báo cáo thẩm tra, Quốc hội đã thảo luận tại tổ về dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Theo chương trình nghị sự, Quốc hội dự kiến thảo luận dự án luật vào ngày 26/10 và xem xét thông qua ngày 21/11.