Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi: Làm rõ quyền bán lại nhà, tránh thiệt thòi cho người mua

Sáng 22/10, Quốc hội thảo luận tại Tổ về các dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Tại Tổ 13, Ủy viên Trung ương Đảng, Phó Chủ tịch Quốc hội, Thượng tướng Nguyễn Doãn Anh đã đóng góp nhiều ý kiến nhằm hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Theo Phó Chủ tịch Quốc hội, việc sửa đổi đồng thời ba luật là cơ hội tháo gỡ vướng mắc xuyên suốt quá trình phát triển nhà ở, từ tạo lập quỹ đất, đầu tư xây dựng đến đưa công trình vào sử dụng. Hiệu quả chính sách cần được thể hiện qua khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, tính minh bạch của thị trường và trách nhiệm thực thi của các cơ quan liên quan.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trình lần này gồm 13 chương, 130 điều, định hướng phát triển 4 nhóm nhà ở, trong đó có chương riêng về nhà ở cho thuê. Phó Chủ tịch Quốc hội đánh giá cao định hướng ưu tiên nhà cho thuê và kiểm soát tình trạng trục lợi chính sách, đồng thời nhấn mạnh nhu cầu có chỗ ở an toàn, ổn định, phù hợp khả năng chi trả của công nhân và người trẻ.

Ưu đãi chủ đầu tư phải mang lại lợi ích cho người thuê

Theo Báo cáo tổng kết số 378 ngày 21/9/2026 của Bộ Xây dựng, số liệu từ 21 địa phương cho thấy nhu cầu nhà ở cho thuê đến năm 2030 khoảng 217.430 căn.

Khoản 3 Điều 43 dự thảo Luật quy định giá thuê được xác định trên cơ sở chi phí, lợi nhuận và không vượt khung giá do cấp tỉnh quy định; trong khi Điều 42 quy định các ưu đãi về đất đai, thuế và tín dụng cho chủ đầu tư.

Ông Nguyễn Doãn Anh cơ bản tán thành các quy định này, nhưng đề nghị bổ sung nguyên tắc không tính vào giá thuê những khoản chi phí đã được Nhà nước ưu đãi, hỗ trợ hoặc đã được thu hồi từ nguồn khác. Chi phí dùng chung cần được phân bổ hợp lý, công khai giữa phần nhà ở cho thuê và phần kinh doanh thương mại.

Đề xuất này nhằm bảo đảm người thuê thực sự được hưởng lợi từ chính sách ưu đãi, đồng thời thống nhất với khoản 1 Điều 67 về việc không tính các khoản ưu đãi vào giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội. Ông cũng kiến nghị xác định nguyên tắc lợi nhuận hợp lý, giao Chính phủ quy định phương pháp tính và cơ chế kiểm tra.

Bảo đảm đầy đủ nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội

Khoản 2 Điều 25 dự thảo Luật cho phép cấp tỉnh quyết định phương thức thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội, gồm dành đất trong dự án, bố trí đất ở vị trí khác hoặc nộp tiền tương đương.

Theo Phó Chủ tịch Quốc hội, cơ chế này tạo sự linh hoạt cho địa phương nhưng các phương thức phải tương đương về trách nhiệm và khả năng tạo lập nhà ở. Báo cáo thẩm tra số 1244/BC-UBPLTP16 ngày 21/10/2026 của Ủy ban Pháp luật và Tư pháp cũng lưu ý việc dự thảo bỏ yêu cầu quỹ đất phải được đầu tư hạ tầng kỹ thuật.

Ông Nguyễn Doãn Anh đề nghị xác định giá trị nghĩa vụ phải bao gồm giá trị quỹ đất và trách nhiệm đầu tư hạ tầng kỹ thuật tương ứng; không sử dụng ưu đãi của dự án nhà ở chính sách để khấu trừ nghĩa vụ đã xác định đối với dự án thương mại. Chính phủ cần quy định phương pháp tính, thời điểm xác định và cơ chế tránh tính trùng chi phí.

Với phương án bố trí đất ngoài dự án, vị trí phải bảo đảm kết nối với nơi làm việc, giao thông và trường học. Trường hợp chủ đầu tư nộp tiền, quyết định của cấp tỉnh cần công khai căn cứ lựa chọn, số tiền, thời hạn nộp và kế hoạch sử dụng để phát triển quỹ nhà ở. Các quy định về giá đất và nghĩa vụ tài chính trong Luật Đất đai cũng cần được rà soát đồng bộ.

Làm rõ quyền bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm

Điểm e khoản 1 Điều 68 dự thảo Luật quy định, sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà, người mua chỉ được bán lại cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội và phải có Giấy chứng nhận.

Ông Nguyễn Doãn Anh cho rằng, quy định này giúp duy trì quỹ nhà cho nhóm cần hỗ trợ, nhưng cũng tạo ra thay đổi đáng kể so với điểm e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023, vốn cho phép bán lại theo cơ chế thị trường khi đáp ứng điều kiện luật định.

Phó Chủ tịch Quốc hội đồng tình với ý kiến thẩm tra về việc cần làm rõ giá bán lại và quy định chuyển tiếp. Theo ông, nếu chỉ giới hạn đối tượng mua mà chưa xác định nguyên tắc giá phù hợp, người đủ điều kiện vẫn có thể không đủ khả năng chi trả, trong khi người bán gặp khó khăn khi cần chuyển nơi sinh sống.

Do đó, ông đề nghị giá bán lại sau 5 năm cần tính đến giá mua ban đầu, biến động giá, chất lượng còn lại của căn nhà và chi phí cải tạo hợp lý, tránh để ưu đãi của Nhà nước trở thành khoản thu lợi bất hợp lý. Công thức cụ thể cần được đánh giá tác động trước khi quyết định.

Đối với Điều 130, ông đề nghị làm rõ quyền bán lại của người đã ký hợp đồng mua nhà hợp pháp trước ngày luật mới có hiệu lực. Quy định chuyển tiếp cần bao quát cả trường hợp người dân đã hoàn tất việc mua nhà nhưng chưa phát sinh nhu cầu chuyển nhượng, qua đó bảo đảm tính ổn định và khả năng dự liệu quyền lợi.

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Doãn Anh nhấn mạnh, dự thảo cần được hoàn thiện theo hướng ưu đãi có thể kiểm chứng, nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội được thực hiện đầy đủ và quyền của người dân được xác định rõ. Đây là cơ sở để tăng nguồn cung phù hợp, củng cố niềm tin thị trường và giúp người lao động yên tâm sinh sống, làm việc.