Nhà đầu tư nên làm gì khi cơn sốt đất giảm nhiệt

1. Sau cơn sốt đất vừa qua, nhiều khu vực mức giá đã giảm sâu, thậm chí được rao bán cắt lỗ. Tuy nhiên, ông có lời khuyên như thế nào dành cho các nhà đầu tư đang ôm đất tại những nơi đó? Họ sẽ phải làm gì trong bối cảnh đó để tránh hoảng loạn và thiệt hại?

Việc đầu tiên là phải bình tĩnh, vì hoảng loạn lúc này không giải quyết được vấn đề gì. Ta thấy ở đây là 2 vấn đề:

BĐS ở đâu giảm sâu: Là những khu vực bđs "nóng" như đất nền ở các vùng du lịch - nghỉ dưỡng, bất động sản nghỉ dưỡng ven đô, đất đấu giá ở các đô thị, hay đất nền ven các khu công nghiệp có thông tin quy hoạch. Những người mua với mức giá sốt ảo, giá quá cao so với thực tế, mua giá cao mà quy hoạch làm đường, khu công nghiệp chưa triển khai thì giá đất sẽ giảm.

Ai là người bán cắt lỗ: Là những người đầu tư thiếu kinh nghiệm, mua theo tâm lý đám đông, mua với hy vọng chốt lời nhanh, tâm lý lướt sóng và đặc biệt quản trị dòng tiền bản thân mình kém, dẫn tới khi BĐS đầu tư không thanh khoản được, vay nợ phải trả, tiền dùng không có dẫn tới việc phải bán bất động sản đó lỗ để thu hồi tiền về.

Lựa chọn sai ngay từ đầu thì lúc này sẽ khó giải quyết được gì, nếu vẫn còn tiền mua đất pháp lý chuẩn chỉ, quy hoạch có đã được phê duyệt, không áp lực tài chính thì có thể để. Còn không thì thanh "cắt lỗ" phù hợp và rút ra kinh nghiệm cho bản thân cũng là một việc làm cần thiết.

2. Còn đối với những nhà đầu tư chờ đợi giá xuống để bắt đáy lời khuyên là như thế nào? Đâu là thời điểm phù hợp để họ xuống tiền?

Rất nhiều người chờ đợi bất động sản xuống đáy để mua, nhưng thực tế điều này rất khó xảy ra khi lãi suất ngân hàng thấp, kinh tế chưa thể hồi phục trong và ngay sau dịch, thì BĐS vẫn là một kênh tài sản và nhiều người sẽ lựa chọn để mua và giữ tiền.

Ngoài ra giá bất động sản tăng cùng với sự phát triển chung của kinh tế, chúng ta phải chấp nhận trong giai đoạn vừa qua giá bất động sản đã thiết lập một mặt bằng giá mới, việc dò đáy nhưng là đáy của bao giờ, nhiều người so với đáy của 2012, 2013 nhưng theo tôi giá bất động sản khó mà quay về thời điểm đó, còn nếu chúng ta cho rằng bất động sản sẽ tiếp tục phát triển và giá bây giờ vấn tốt để mua vào thì giờ là đáy.

Theo tôi những bất động sản có giá trị sử dụng thật, có người về sử dụng sớm, có nhu cầu sử dụng như đất ven khu công nghiệp, đất ở ven đô thị, bất động sản kho bãi nhà xưởng có quy hoạch pháp lý chuẩn chỉ lúc này mua là hợp lý.

Còn với những người vẫn chờ, chờ từ 2020 đến giờ thì họ có thể chờ đến 2023 để mua nhưng họ sẽ chấp nhận tiền họ gửi ngân hàng với lãi suất thấp, và đến năm 2023 thì chưa chắc bất động sản đã giảm giá.

3. Khi cơn sốt đất đi qua, nhà đầu tư nên điều chỉnh việc đầu tư của mình như thế nào để giảm rủi ro?

Thị trường Bất động sản Việt Nam đã qua nhiều cơn sốt, và lần nào thì cũng có người được người mất tiền, và giống như trong mọi kênh đầu tư thì người mất tiền bao giờ cũng nhiều hơn người được. Lời khuyên theo tôi thì rất nhiều và nhiều người đã nói tôi chỉ điểm lại là:

- Một là không nên tham lam, đầu tư chạy theo tâm lý đám đông, hay lướt sóng ngắn hạn.

- Hãy là nhà đầu tư hiểu biết: Hiểu biết từ vĩ mô, quy hoạch, loại hình bất động sản, tới pháp lý khi đầu tư.

- Là nhà đầu tư có tầm nhìn. Việt Nam là đất nước đang phát triển có tốc độ phát triển độ thị hóa nhanh hàng đầu Châu Á, bạn chỉ cần có tầm nhìn 3-5 năm tốt thì đầu tư đâu cũng thắng.

Đó là những việc giúp các nhà đầu tư an toàn, có lợi nhuận tốt từ bất động sản tăng giá theo quy hoạch và di dân số, còn với những nhà đầu tư theo SÓNG, ăn nhanh thì LỢI NHUẬN cao đi kèm với RỦI RO ro, đầu tư theo kiểu đánh bạc thì khi thất bại tự chấp nhận lấy.

4. Một số chuyên gia nhận định về số phận khó đoán định, có thể nói là khá bấp bênh của thị trường BĐS cuối năm. Thị trường BĐS nửa cuối năm trong bối cảnh tình hình dịch Covid-19 vẫn diễn biến phức tạp? Phân khúc nào sẽ là tiềm năng, ngược lại phân khúc nào sẽ tiếp tục gặp khó khăn? Lý do vì sao?

Việc quan trọng nhất của Chính phủ lúc này là chống dịch, không cho dịch lan truyền đến các vùng trọng điểm kinh tế, vùng thu hút nhiều nguồn vốn FDI, các khu công nghiệp và chiến lược tiêm phòng vắc-xin. Đây là ưu tiên số 1 của Việt Nam lúc này, vì chỉ có khống chế được dịch thì mới mở của lại kinh tế, sớm ngày ngày thì cơ hội tốt hơn đến với Việt Nam ngày đó.

Thế nên về vĩ mô sẽ không có quá nhiều chính sách tác động đến kinh tế vĩ mô giờ đến cuối năm, và do đó bất động sản giờ cuối năm tôi nghĩ nhìn chung là "Bình Yên". Một mặt lãi suất ngân hàng thấp nhà đầu tư vẫn giữ hay mua thêm các bất động sản tốt, một mặt vẫn chờ các dự án đô thị, hạ tầng đã được phê duyệt chờ giải ngân, ngoài ra chờ mục tiêu tiêm phòng của chính phủ là vào cuối năm nay đầu sang năm 2022. Tôi nghĩ lúc đó Bất động sản sẽ sôi động hơn từ Quý 2/2022 khi nguồn tiền thực tế được chi ra thị đi vào thị trường.

2 năm qua là bất động sản vùng ven sôi động, đất đấu giá, đất nền nghỉ dưỡng ven đô, đất gần khu công nghiệp thì thời gian tới tôi nghĩ bất động sản sẽ quay lại các vùng trung tâm. Bất động sản để ở vùng trung tâm như chung cư, hay các dự án thấp tầng, đất, nhà ở, dự án ven các khu công nghiệp lớn, đất theo cơ sở hạ tầng được đầu tư sẽ phát triển tốt.

Còn đất nền du lịch, đất đấu giá, đất nghỉ dưỡng ven đô, loại hình bất động sản xa trung tâm chưa có tiện ích sống, hạ tầng chưa kết nối sẽ phải chờ thêm thời gian nữa bởi mức giá đã được đẩy lên khá cao trong thời gian vừa qua.

Chiến thuật lựa chọn bất động sản để đầu tư:

5. Bộ tiêu chí hoặc những bước quan trọng nhất trong việc lựa chọn bất động sản để đầu tư? Đồng thời, thứ tự ưu tiên cũng như vai trò của từng bước đó đối với hoạt động đầu tư BĐS? Vì sao đây là những yếu tố cốt tử của đầu tư BĐS?

Theo tôi tiêu chí đầu tư còn phụ thuộc và Mục tiêu đầu tư của mỗi người, qua trải nghiệm nhiều năm làm tư vấn thì tôi thấy mỗi người có một mong muốn đầu tư và nỗi sợ khác nhau khi đầu tư dẫn tới cách họ chọn một bất động sản đầu tư khác. Tôi xin ví dụ như sau:

Với người trung tuổi, làm lụng cả đời khi về giá có ít tiền mua, thì Mục tiêu của họ số 1 là Aa toàn, thế nên họ chỉ mua đầu tư bất động sản của các ông lớn, các dự án lớn, và gần với nơi họ sống. Vì thế lựa chọn của họ có thể là chung cư, là các shophouse, hay biệt thự thấp tầng. Họ có thể đầu tư dài hạn, 5 hay 10 năm, bất động đó có thể cho thuê lấy ít tiền.

Với những người trẻ hơn, mới dư Tiền thì họ lại ưu tiên vào Lãi vốn khi đầu tư, sao cho mua mảnh đất A sau 1-3 năm gấp đôi, số tiền đầu tư hợp lý, với Mục tiêu đó họ có thể chọn mua sa, mua vùng còn chưa phát triển, đất dân hay phân lô dự án đều được miễn là pháp lý chuẩn thì không lỗ được.

Nói thế để thấy mỗi người có Mục tiêu đầu tư khác nhau sẽ có Tiêu chí đầu tư khác nhau và chọn bất động sản đầu tư khác nhau, vậy tôi tin tóm tóm lại tiêu tiêu chí đầu tư chung theo thứ tự quan trọng như sau:

1. Xu hướng về Kinh tế, chính sách phát triển kinh tế vĩ mô của Chính phủ: Sẽ quyết định loại hình bất động sản nào sẽ phát triển trong 5-10 năm tới.

2. Quy hoạch: Đọc và phân tích quy hoạch nó như tấm bán đồ kho báu với nhà đầu tư, hiện nay quy hoạch được công bố minh bạch rộng rãi, việc của nhà đầu tư là đọc và phân tích tìm ra không gian phát triển, hướng phát triển của một vùng, khu vực và tìm hiểu chi tiết vùng đó.

3. Chọn loại hình BĐS đầu tư và phân tích giá: Lúc này thì tùy theo mục tiêu, tiền có và mong muốn cụ thể của mỗi người. Có người chọn mua đất rừng sản xuất theo hecta, có người chọn mua đất Nông nghiệp, người chọn đất ở, đất đấu giá, người chọn đất ven đô thị, người chọn đất ven hồ, sông suối view đẹp, người lại chọn mua BĐS trung tâm để đầu tư.

Khi chọn được loại bất động sản phù hợp và thấy giá còn hấp dẫn, rẻ hơn so với các bất động sản ở các vùng tương đương thì đó là giá hấp dẫn để đầu tư.

Ví dụ: Giá mặt biển Trần Phú, Nha Trang cao điểm tới 600tr m2, giá mặt biển Hòn Gai, Tp. Hạ Long cùng thời điểm đó có 120tr-130tr m2, và giờ năm 2021 thì giá 250-280m3

4. Pháp Lý: Mỗi loại đất khác nhau có quy định và chuyển đổi mua bán khác nhau, chọn mua loại đất nào thì cần tìm hiểu kỹ loại đất đó để mua.

5. Dự đoán được thời điểm các quy hoạch được triển khai. Với những người mua bất động sản để 5-10 năm nếu làm tốt 4 bước trên kiểu gì cũng lời. Còn với những người cần cân đối thời gian đầu tư 1-3 năm thì cần phân tích dự đoán xem đô thị đó, khu công nghiệp đó, đường đó bao giờ được triển khai để xác định thời điểm chốt lời chính xác.

Khi đầu tư bất động sản chỉ cần làm đúng từ đầu sẽ tuyệt đối an toàn, chỉ sợ làm sai, tham lam, tầm nhìn quá ngắn, đòn bẩy tài chính quá cao... thì mới gặp phải những rủi ro thôi.

6. Có những yếu tố nào là động lực tăng giá bất động sản và nhà đầu tư cần lưu ý gì?

Việt Nam là quốc gia đang phát triển, Trong giai đoạn 2021-2030, dự báo dân số khu vực thành thị tiếp tục tăng, đạt 42,04 triệu người năm 2025 và 47,25 triệu người năm 2030. Tỷ lệ đô thị hóa tăng dần và đạt 40,91% vào năm 2025 và 44,45% năm 2030. Thì động lực tăng giá lớn nhất vẫn là các thông tin, triển khai quy hoạch về cơ sở hạ tầng giao thông, đô thị, khu công nghiệp và các tiện ích sống.

Ngoài ra, Việt Nam là quốc gia có tốc độ tăng trưởng người siêu giàu nhanh hàng đầu thế giới, với mức tăng 31%. Bên cạnh đó, báo cáo cũng cho thấy năm 2018 VN có 12.327 triệu phú đang sở hữu tài sản từ 3 triệu USD (gần 70 tỉ đồng) đến dưới 30 triệu USD, tăng hơn 5% so với năm 2017. Dự báo năm 2023, số triệu phú tại Việt Nam có thể tăng lên đến 15.776 người. - Theo Báo cáo thịnh vượng 2019 (Wealth Report) được Knight Frank công bố vào quý 1/2019.

Các dự án đáng sống, có môi trường, thiết kế cảnh quan đẹp, gần gũi với thiên nhiên, cơ sở hạ tầng đồng bộ, kết nối gần trung tâm sẽ ngày càng tăng giá.

Tóm lại nhà đầu tư phải phân biệt rõ tăng giá và tăng giá trị khi đầu tư bất động sản, với việc đầu tư thì chúng ta sẽ quan tâm đến tăng giá trước, bất động sản tăng giá khi: có thông tin quy hoạch mới, có chủ đầu tư lớn xin dự án, có thêm tiện ích, được làm đường kết nối.... việc này có thể làm tăng giá rất nhanh.

Còn bất động sản tăng giá trị khi có người về sống và phát triển sầm uất, thành một cộng đồng sống văn minh. Để đạt được điều này thì cần nhiều thời gian hơn, cùng với chủ đầu tư tâm huyết với dự án, khu vực phát triển.