Nhìn cổ phiếu NTC từ những khoản đầu tư lãi đậm và dự án NTC-3

Bình Dương thuộc vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, giữ vai trò trung tâm kinh tế lớn của cả nước về công nghiệp, dịch vụ và đô thị. Trong đó, việc mở rộng và phát triển các Khu công nghiệp là một trong những mục tiêu ưu tiên phát triển hàng đầu trong bước đường công nghiệp hóa và đô thị hóa của tỉnh Bình Dương, trong đó có KCN Nam Tân Uyên. CTCP Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (mã chứng khoán: NTC) đã hình thành và phát triển thành công Khu công nghiệp Nam Tân Uyên từ năm 2004, diện tích 331.97ha.

Công ty đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng dự án khu công nghiệp Nam Tân Uyên và thu hút được dự án đầu tiên vào năm 2005. Đến nay, theo báo cáo thường niên, dự án Khu công nghiệp Nam Tân Uyên đã lấp đầy toàn bộ diện tích đất công nghiệp và gần 70% diện tích đất dịch vụ. Dự án có lãi từ năm 2006 và đến năm 2021 tức sau 16 năm đã đạt luỹ kế lợi nhuận 1.852 tỷ đồng.

Một trong những dấu mốc quan trọng của NTC là vào năm 2010, công ty tiếp tục mở rộng khu công nghiệp Nam Tân Uyên với quy mô 288,52ha và gọi là Khu công nghiệp Nam Tân Uyên mở rộng. Dự án này đến hết năm 2021 cũng đã lấp đầy được 100% diện tích đất công nghiệp và 60% đất dịch vụ.

Năm 2016, NTC có thêm một dấu mốc đáng chú ý khác đó là công ty được UBND Tỉnh Bình Dương phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 cho phép Chủ đầu tư hạ tầng Khu công nghiệp Nam Tân Uyên được mở rộng thêm 346ha nối liền với Khu công nghiệp Nam Tân Uyên mở rộng tại ngã ba Hội Nghĩa và phường Uyên Hưng, thị xã Tân Uyên, tỉnh Bình Dương. Dấu mốc này từng được đánh giá là cơ hội lớn cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước có ý định mong muốn dừng chân tại Tân Uyên để đầu tư sản xuất kinh doanh. 

Cổ phiếu NTC của Nam Tân Uyên cũng được giao dịch trên sàn UpCOM từ thời điểm cuối năm 2016.

NTC lên sàn UpCOM năm 2016 với vốn điều lệ 160 tỷ đồng nhưng trước khi lên sàn giao dịch cổ phiếu thì công ty đã có 3 đợt góp vốn và tăng vốn.  Đợt đầu tiên là vào năm 2007 công ty được thành lập trên cơ sở góp vốn từ 4 cổ đông sáng lập là Công ty cao su Phước Hoà, Tổng công ty cao su Việt Nam (nay là Tập đoàn công nghiệp cao su Việt Nam), Công ty kỹ thuật xây dựng cơ bản cao su Việt Nam và cuối cùng là CTCP xây dựng cao su.

Đến năm 2008, NCT có đợt tăng vốn lên 90 tỷ trong đó chào bán cho cổ đông hiện hữu giá 10.000 đồng/cổ phiếu; ESOP và cổ đông khác 14.000 đồng/cổ phiếu.

Lần tăng vốn cuối cùng trước khi lên UpCOM là vào năm 2010. Công ty phát hành tăng vốn từ 90 tỷ đồng lên 160 tỷ đồng trong đó cổ đông hiện hữu được mua giá 10.000 đồng/cổ phiếu và Chứng khoán Thăng Long là cổ đông chiến lược mua với giá bằng giá ESOP là 15.000 đồng/cổ phiếu.

Với cơ cấu cổ đông cô đặc, tại thời điểm lên sàn UpCOM vào năm 2016, NTC không được chú ý nhiều. Tổng lượng cổ đông theo bản cáo bạch niêm yết chỉ có 3 tổ chức và 198 cá nhân sở hữu 16 triệu cổ phần.

NTC được chú ý sau đó khi mà, năm nào công ty cũng đều đặn trả cổ tức bằng tiền tỷ lệ 50-100-120%/năm và khi công ty đã lên sàn giao dịch chứng khoán thì những con số này bắt đầu khiến giới đầu tư chú ý. Nhà đầu tư cá nhân bắt đầu có cơ hội mua vào cổ phiếu.

Lần tăng vốn gần nhất của NTC là vào cuối năm 2020. Công ty thực hiện thưởng cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu tỷ lệ 2:1 để nâng vốn điều lệ từ 160 tỷ đồng lên 240 tỷ đồng.

Đến cuối năm 2021, NTC có 3 cổ đông lớn nắm giữ 73% vốn, cá nhân và các tổ chức khác nắm giữ phần còn lại tương đương 4,4 triệu cổ phiếu. 

Phải nói thêm rằng, như phía trên chúng tôi đã đề cập, NTC rất ít khi tăng vốn điều lệ trong khi hoạt động kinh doanh sinh lời lớn dần đều theo tỷ lệ lấp đầy tại khu công nghiệp. Kể từ năm 2016 tức năm NTC lên sàn UpCOM đến nay, NTC chưa năm nào đạt EPS dưới 8.000 đồng. Cá biệt có năm 2018, EPS của công ty lên đến 29.000 đồng tức nói dễ hiểu, mỗi đồng vốn của cổ đông tạo ra gần 3 đồng lãi. 

Tỷ suất lợi nhuận cao, NTC thành một trong số hiếm hoi doanh nghiệp trên sàn chứng khoán trả cổ tức "khủng" cho cổ đông. Thực tế mà nói, những cổ đông đời đầu của NTC lãi rất lớn khi mua cổ phiếu thời đầu giá chỉ loanh quanh mệnh giá nhưng chỉ cần 1-2 năm nhận cổ tức là đã hoà vốn.

Hoạt động kinh doanh của NTC ngoài việc xoay quanh trục chính là các dịch vụ xung quanh khu công nghiệp Nam Tân Uyên thì còn đến từ yếu tố khác: Đầu tư giỏi.

Giới đầu tư từng nhận định NTC khôn ngoan khi làm 2 điều: Tập trung vào kinh doanh chính và đầu tư siêu giỏi!

Nói về hoạt động kinh doanh chính, lợi thế của NTC là lợi thế đến từ từ Duy nhất. NTC là đơn vị duy nhất cung ứng dịch vụ phát triển khu công nghiệp Nam Tân Uyên. Trên sàn chứng khoán, có một số doanh nghiệp có cùng tính chất này và kinh doanh rất tốt như Bến Xe Miền Tây hay Công viên nước Đầm Sen. Một khi sở hữu được từ duy nhất và kinh doanh phát triển thì đương nhiên, lãi to. Lãi của Nam Tân Uyên đến từ tỷ lệ lấp đầy của Khu công nghiệp.

Bí quyết đó của NTC khó để các doanh nghiệp khác học theo. Tuy nhiên, có một bí quyết khác khiến nhiều người ngưỡng mộ là năng lực đầu tư...siêu giỏi của NTC! 

Kết thúc quý 2/2022, trong khi "làng" tài chính lao đao vì nhiều cổ phiếu giảm mạnh, có hàng loạt doanh nghiệp mang tiền đi đầu tư chứng khoán và "ôm" lỗ lớn, thì các khoản đầu tư tài chính của Nam Tân Uyên lại  công ty nhân tài khoản lên nhiều lần. Tính đến 30/6/2022 tổng giá trị gốc đầu tư tài chính vào các đơn vị khác chỉ hơn 374 tỷ đồng nhưng giá trị hợp lý tính theo giá tạm tính đạt 1.113 tỷ đồng. Trong số đó đáng chú ý nhất là các khoản đầu tư vào CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP) và CTCP Khu công nghiệp Cao su Bình Long (MH3). Tổng giá gốc đầu tư vào cổ phiếu MH3 là 44 tỷ đồng và giá trị tạm tính đến 30/6/2022 trên 250 tỷ đồng - tương ứng gấp 5 lần tài khoản. Khoản đầu tư vào cổ phiếu SIP có giá gốc 91 tỷ đồng và đã x9 tài khoản lên thành 854 tỷ đồng tạm tính đến 30/6/2022.

Một trong những nguyên nhân khiến NTC trở thành nhà đầu tư "siêu giỏi" có thể bởi công ty đã "chọn" cổ phiếu đầu tư hợp lý: là cổ phiếu trong cùng ngành, có thể "hiểu tường tận" nhau hơn.

Theo Nghị quyết Đại hội cổ đông tổ chức vào cuối tháng 6/2022 vừa qua, NTC đã chốt chuyển cổ phiếu NTC từ sàn giao dịch UPCOM lên niêm yết trên HOSE. Sẽ "bơi" ở một sân chơi lớn hơn.

NTC có hấp dẫn không đang là một câu hỏi lớn của giới đầu tư. Có thể nói, NTC kinh doanh cực với tỷ suất sinh lời trên vốn điều lệ cực lớn. NTC cũng trả cổ tức rất cao cho cổ đông. Nhưng, đầu tư vào NTC sẽ cần lưu ý rất nhiều điều! Có cả tích cực lẫn chưa tích cực.

(1) Thanh khoản cổ phiếu

Cổ phiếu NTC như chúng tôi đã nói ở trên, khá cô đặc. Khối lượng khớp lệnh bình quân 10 phiên liên tiếp của NTC hiện nay chưa đầy 8.000 cổ phiếu/phiên tức là chỉ chiếm một phần rất nhỏ lượng cổ phiếu đang lưu hành của công ty.

Tại thời điểm chúng tôi tổng hợp dữ liệu này thì các cổ đông lớn của NTC vẫn "nắm chặt" thậm chí còn gom góp mua thêm cổ phiếu của "con gà đẻ trứng vàng" NTC ở ngay đỉnh giá mọi thời đại. 

Đa phần số cổ phiếu đang giao dịch trên sàn là của các cá nhân là ban lãnh đạo, cán bộ công nhân viên của công ty. Khi cổ phiếu đạt vùng giá hơn 250.000 đồng/cổ phiếu hồi năm ngoái tức cán bộ công nhân viên công ty đã lãi trên 20 lần chưa kể cổ tức sau khoảng 10-15 năm đầu tư thì nhiều người đã chốt lãi.  

(2) Thị giá cổ phiếu

 Dù kinh doanh với tỷ suất sinh lời rất cao và cổ tức hàng năm cũng rất hấp dẫn nhưng nhà đầu tư cũng nên chú ý rằng cổ phiếu NTC hiện nay đang giao dịch quanh vùng 170.000 đồng/cổ phiếu. Mức giá này đã điều chỉnh giảm sâu so với đỉnh 250.000 đồng đạt được năm ngoái nhưng P/E hiện tại đang khoảng 15 lần.

Nếu so sánh biểu đồ giá trong quá khứ của cổ phiếu NTC so với diễn biến chỉ số UPCOM-Index hay VnIndex, HNX-Index thì đồ thị giá NTC từng có giai đoạn diễn biến tốt hơn rất nhiều thị trường chung. Tuy nhiên, giai đoạn gần đây, cổ phiếu đang loay hoay diễn biến song hành cùng thị trường.

(3) Dự án Nam Tân Uyên mở rộng (NTC-3) có tạo động lực tăng trưởng?

Như trên chúng tôi đã thông tin, dự án Nam Tân Uyên mở rộng của NTC phê duyệt kế hoạch chi tiết 1/2000 từ năm 2016 nhưng trong tất cả các báo cáo của công ty chưa có cập nhật gì mới về thông tin này.

Theo buổi hội thảo cơ hội đầu tư cuối năm 2022 do chứng khoán Mirae Asset tổ chức vào cuối tuần qua thì vướng mắc pháp lý của dự án Nam Tân Uyên mở rộng đã được tháo gỡ. Mirae Asset viết trong báo cáo phân tích của mình rằng ban lãnh đạo NTC chia sẻ rằng dự án Khu công nghiệp Nam Tân Uyên mở rộng (NTC-3) được Chính phủ phê duyệt chủ trương từ năm 2018. Theo kế hoạch thì dự án có thể đã được triển khai từ năm 2021 nhưng do nghị định 67/2021/NĐ-CP được ban hành nên phía UBND cần thực hiện rà soát lại. Sau quá trình làm việc, các bên đã xác định nguồn gốc đất không thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị định 67 và cũng không thuộc diện phải đấu giá đất. Báo cáo dẫn lời lãnh đạo Nam Tân Uyên cho biết rằng Tập đoàn cao su Việt Nam vẫn đang làm việc với các cơ quan có thẩm quyền để sớm tháo gỡ vướng mắc, đưa dự án vào triển khai.

Theo nhận định của Mirae Asset, dự án NTC-3 với diện tích đất thương phẩm 288,52 ha, giá thuê thương phẩm tại khu vực này ước tính 100-110USD/M2/Chu kỳ thuê. Bên cạnh đó, với việc chuyển sang hạch toán doanh thu 1 lần đối với hoạt động cho thuê KCN và hạ tầng thì Mirae Asset nhận định dự án có thể sẽ đóng góp từ 400-600 tỷ đồng LNST hàng năm của NTC trong vòng 5 năm từ 2022 đến 2027.

(4) Triển vọng khu công nghiệp Nam Tân Uyên thế nào?

Theo nhận định của Mirae Asset về cơ hội đầu tư cuối năm 2022 thì Khu công nghiệp là một trong những điểm sáng về tăng trưởng lợi nhuận.

Thống kê của công ty chứng khoán này cho thấy ngành Khu công nghiệp tiếp tục duy trì đà tăng trưởng trong kết quả kinh doanh nửa đầu năm 2022. Toàn ngành ghi nhận doanh thu tăng 24% trong khi lợi nhuận sau thuế tăng đến 95% so với cùng kỳ. Mirae Asset cho rằng các doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng cho thuê trên đà bứt phá.

Chuỗi các bài viết Mỗi tuần tìm hiểu sâu một doanh nghiệp là nỗ lực của chúng tôi trong việc giúp nhà đầu tư hiểu rõ các thông tin về doanh nghiệp trước khi đưa ra quyết định đầu tư. Nhà đầu tư cần chú ý, chúng tôi không chịu trách nhiệm trong việc nhà đầu tư sử dụng thông tin để đưa ra quyết định đầu tư cho mình.