Ông Nguyễn Quốc Anh: Muốn hạ giá nhà, phải hiểu thị trường chứ không thể gom tất cả bất động sản làm một

Không thể 'gom' tất cả bất động sản vào một rổ

Chia sẻ tại Tọa đàm "Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về khu đô thị mới", ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho hay, hiện nhiều ý kiến trên thị trường đang nhìn nhận bất động sản như một khối đồng nhất, trong khi thực tế đây là một loại hàng hóa đa dạng, có nhiều phân khúc rõ ràng: Hạng sang, trung cấp, bình dân, nhà ở xã hội… Mỗi phân khúc phục vụ một nhóm khách hàng khác nhau, có quy luật vận hành riêng.

“Chúng ta không nên gộp các phân khúc lại thành một để nói về việc đẩy giá bất động sản từ cao xuống thấp. Cách nhìn như vậy là không hợp lý. Muốn hạ giá nhà, phải hiểu đúng thị trường và cơ chế hình thành giá của từng loại hình,” ông nhấn mạnh.

Theo khảo sát hành vi người tiêu dùng mà Batdongsan.com.vn thực hiện định kỳ 6 tháng/lần, khảo sát quý I/2025 cho thấy: 83% đáp viên trong độ tuổi 18–44, nhóm có nhu cầu thực về nhà ở; 65% có thu nhập từ 15–50 triệu đồng/tháng, được xem là nhóm thu nhập phổ biến trên thị trường; 55% người tham gia cho biết đã mua bất động sản, 10% đã bán trong thời gian gần đây, tức là gần 70% có hoạt động giao dịch. Đáng chú ý, 64% mua để ở, chỉ 36% mua để đầu tư.

“Điều này cho thấy nhu cầu thực về nhà ở vẫn chiếm ưu thế, chứ không hoàn toàn là đầu cơ như nhiều người nghĩ,” ông Anh nói.

Trước lo ngại giá chung cư tăng cao, ông Nguyễn Quốc Anh khẳng định con số 100 triệu đồng/m² chỉ phản ánh các dự án mở bán mới ở trung tâm, không đại diện cho toàn thị trường.

Ông dẫn chứng, Tây Hồ: khoảng 106 triệu đồng/m², Nam Từ Liêm: 77 triệu, Bắc Từ Liêm: 84 triệu, Long Biên: 67 triệu đồng/m². “Thị trường vẫn còn nhiều sản phẩm dưới 100 triệu đồng/m². Xu hướng chung là dịch chuyển ra vùng ven, nơi giá còn hợp lý hơn,” ông Quốc Anh nói.

Một điểm đáng chú ý, theo ông Quốc Anh, là khu vực ngoài trung tâm Hà Nội đang có mức tăng giá mạnh: Thanh Trì tăng 119%, giá trung bình khoảng 60 triệu/m², Gia Lâm tăng 114%, đạt khoảng 67 triệu/m². Điều này khiến không ít nhà đầu tư lo ngại thị trường đang “chạm đỉnh”. Tuy nhiên, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng cần phân tích kỹ yếu tố cung – cầu, hạ tầng và chính sách đô thị hóa, thay vì suy luận vội vàng.

Không nên 'ác cảm' với đầu cơ

Khác với chu kỳ trước, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định chu kỳ 2024–2025 có nhiều điểm bất thường.

“Thông thường, khi tín dụng và tiền rẻ, tài sản rủi ro như đất sẽ tăng mạnh. Nhưng hiện nay, vàng, bất động sản, chứng khoán cùng tăng, cho thấy nhà đầu tư vẫn chưa cảm thấy an toàn, họ vừa mua vàng, vừa tìm cách phân bổ tài sản, nhưng ưu tiên loại hình có dòng tiền hơn đầu cơ", ông phân tích.

Đáng chú ý, ông Quốc Anh cho rằng cần nhìn nhận khách quan hơn về đầu cơ bất động sản.

“Nếu thị trường chỉ có nhà đầu tư dài hạn thì thanh khoản sẽ kém, không hấp dẫn. Nhưng nếu chỉ toàn đầu cơ thì thị trường sẽ méo mó. Quan trọng là phải cân đối tỷ lệ hợp lý giữa đầu tư và đầu cơ,” ông nói.

Để làm được điều đó, ông gợi ý áp dụng thuế theo thời gian nắm giữ tài sản, giống mô hình của Nhật Bản: Bán nhà trước 5 năm, thuế có thể tới 39%; Bán sau 5 năm, chỉ còn 19%. Việt Nam có thể áp dụng mức linh hoạt hơn: Bán trước 3–5 năm, thuế 15%, bán sau 5 năm, chỉ 5–7%.

“Chính sách thuế thông minh sẽ giúp điều chỉnh hành vi đầu cơ, khuyến khích nắm giữ dài hạn mà không cần dùng các biện pháp hành chính cứng nhắc,” ông Anh đề xuất.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Batdongsan.com.vn trong Báo cáo quý II và III/2025 sẽ tập trung làm rõ chủ đề “phân hóa trong lựa chọn đầu tư”.

Thị trường sẽ tiếp tục chia thành hai hướng: Nhà đầu tư dòng tiền, tập trung vào nhà ở, cho thuê, chung cư; Nhà đầu tư đầu cơ, vẫn kiên nhẫn chờ cơ hội ở phân khúc đất nền, nghỉ dưỡng.

“Thị trường đang trở nên thực tế hơn, người mua thông minh hơn. Điều quan trọng là phải hiểu đúng bản chất và hành vi của thị trường, thay vì áp đặt mong muốn chủ quan,” ông Anh kết luận.