Phân khúc bất động sản nào đang tăng giá mạnh nhất?

Vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn

Theo báo cáo thị trường của PropertyGuru Việt Nam, trong 2 năm qua giá bán bất động sản phổ biến vẫn giữ đà tăng ở hầu hết các loại hình. Trong đó, tăng mạnh nhất là đất nền (tăng 44% so với quý I/2024), đứng thứ hai là chung cư với mức tăng 42%. Các loại hình khác gồm nhà riêng, đất dự án và nhà mặt phố tăng lần lượt 28%, 14% và 1% trong cùng giai đoạn.

Xét về loại hình, trong giai đoạn 8 tháng đầu năm 2025 so với cùng kỳ năm 2024, đất nền dự án ghi nhận tăng trưởng tốt nhất cả về mức độ quan tâm (tăng 40%) và lượng tin đăng (tăng 17%). Trong khi đó, các loại hình khác như chung cư, nhà riêng, đất nền sụt giảm từ 3 - 8% về mức độ quan tâm và tăng từ 5 - 10% về lượng tin đăng.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam cho biết, việc giá bán vẫn duy trì xu hướng tăng là kết quả của tăng trưởng cung tiền mạnh mẽ thông qua chính sách tiền tệ linh hoạt hướng tới mục tiêu tăng trưởng kinh tế cao, sự khan hiếm nguồn cung sơ cấp kéo dài cùng với niềm tin của nhà đầu tư vào tiềm năng tăng giá bất động sản trong tương lai.

“Điều này cho thấy bất động sản vẫn là kênh đầu tư và tích sản hấp dẫn, nhưng cũng đặt ra thách thức về khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân có thu nhập trung bình thấp. Xu hướng này có thể tiếp diễn nếu các nút thắt về pháp lý và nguồn cung chưa được tháo gỡ triệt để”, ông Quốc Anh nói.

Về giá bất động sản cho thuê, dữ liệu của PropertyGuru Việt Nam cũng cho thấy giá thuê gần như đi ngang ở hầu hết các loại hình cho thuê trong suốt 2 năm qua, chỉ nhích lên ở nhà mặt phố với mức tăng 7%.

Tương tự, ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting cho biết, thị trường căn hộ TPHCM và vùng phụ cận trong 8 tháng đầu năm 2025 tiếp tục ghi nhận những tín hiệu phục hồi khả quan với sự gia tăng mạnh cả về nguồn cung lẫn sức cầu. Tổng cộng có hơn 28.000 căn hộ được tung ra thị trường - tăng 58% so với cùng kỳ, tỷ lệ hấp thụ trên 20.000 căn - gấp hơn 3 lần so với năm 2024.

Ở phân khúc nhà phố và biệt thự, nguồn cung đạt hơn 10.000 sản phẩm, tăng tới 71% và lượng tiêu thụ gấp 4 lần cùng kỳ, đạt gần 5.000 sản phẩm. Đất nền dù tăng nhẹ về nguồn cung - chỉ khoảng 3% nhưng tỷ lệ hấp thụ cũng gấp 2,2 lần với hơn 1.100 sản phẩm.

Sự lan tỏa của thị trường không còn bó hẹp trong TPHCM mà mở rộng rõ nét sang các địa phương lân cận. Địa bàn tỉnh Long An (cũ) nổi bật khi chiếm khoảng 40% nguồn cung và 67% lượng tiêu thụ sơ cấp ở phân khúc nhà phố, biệt thự.

Trong khi đó, Bình Dương (cũ) vượt TPHCM (cũ) về nguồn cung và tiêu thụ căn hộ, lần lượt chiếm khoảng 45,5% và 46,7% toàn thị trường. Tuy nhiên, sự phân hóa vẫn thể hiện rõ rệt, khi TPHCM tiếp tục tập trung vào phân khúc cao cấp, căn hộ hạng A, trong khi căn hộ hạng B và C giữ vai trò dẫn dắt thị trường tại các tỉnh giáp ranh.

“Để đáp ứng sự thay đổi trong nhu cầu và kỳ vọng của khách hàng, các chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh chiến lược, tập trung phát triển sản phẩm gắn với nhu cầu ở thực, giá vừa túi tiền, đồng thời quy hoạch các đô thị vệ tinh với hạ tầng kết nối đồng bộ. Xu hướng bất động sản xanh, thông minh và bền vững đang được nhiều nhà phát triển kiên trì theo đuổi, nhằm tối ưu hóa trải nghiệm sống cho cư dân”, ông Thắng nói.

Nhiều tín hiệu sáng

Ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng khẳng định, thị trường bất động sản từ đầu năm 2025 đến nay ghi nhận nhiều tín hiệu sáng khi nguồn cung đã dồi dào hơn, đạt khoảng 120% so với cùng kỳ năm trước. Cơ cấu sản phẩm cũng đa dạng hơn, từ căn hộ thương mại, nhà phố, biệt thự cho đến các dự án nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu ở nhiều phân khúc khác nhau.

Về mặt giá cả, dù giá bất động sản vẫn ở mức cao nhưng nhìn tổng thể, thị trường không xảy ra tình trạng sốt nóng. Để giải quyết bài toán bền vững của thị trường, Nhà nước đang tập trung vào việc cải cách thủ tục liên quan đến đầu tư, đất đai, quy hoạch và xây dựng nhằm đơn giản hóa quy trình, giảm chi phí cho doanh nghiệp, qua đó tăng thêm nguồn cung.

“Nhìn tổng thể, bất động sản Việt Nam đang trong quỹ đạo ổn định với các yếu tố hỗ trợ từ chính sách vĩ mô, nguồn cung được cải thiện và chất lượng sản phẩm nâng cao. Thách thức vẫn còn nhưng dư địa cho tăng trưởng bền vững là rất rõ ràng nếu Nhà nước và doanh nghiệp cùng hành động để cân bằng giữa giá cả, nguồn cung và nhu cầu thực của người dân”, ông Dũng nói.

Tương tự, Sở Xây dựng TPHCM đánh giá thị trường bất động sản đã dần phục hồi, từ mức âm trong năm 2023 đã tăng trưởng dương trở lại từ đầu năm 2024, đến cuối năm 2024 tăng 2,6%. Tốc độ tăng trưởng còn chậm nhưng đã có tín hiệu tích cực và có điểm sáng trong hoạt động. Một số dự án mới được chấp thuận chủ trương đầu tư và dự án cũ được tái khởi động nhờ được tháo gỡ khó khăn.

Sở Xây dựng TPHCM dự báo năm 2025 thị trường sẽ tiếp tục đà phục hồi nhưng diễn biến chậm, chưa có đột phá. Giá cả có thể tăng nhẹ ở một số phân khúc do có sự điều tiết của bảng giá đất TPHCM khi được ban hành nhưng sẽ không có biến động mạnh. Nguồn cung mới sẽ dần được bổ sung góp phần tăng lượng giao dịch trong năm tới. Phân khúc căn hộ chung cư vẫn được đánh giá là tiềm năng nhất do nguồn cung tăng chậm và nhu cầu cao.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao dịch vụ nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội cho biết, trong 6 tháng cuối năm 2025, Savills dự báo khoảng 11.500 căn hộ sẽ được chào bán tại Hà Nội, tập trung chủ yếu ở phân khúc hạng A và B. Sự đa dạng hóa sản phẩm vẫn còn hạn chế.

Từ năm 2026 trở đi, khi các dự án thí điểm hoàn tất thủ tục pháp lý, nguồn cung mới sẽ tăng mạnh. Dự kiến giai đoạn 2026 - 2027, thị trường Hà Nội sẽ đón nhận khoảng 46.600 căn hộ từ 43 dự án, phần lớn nằm ngoài khu vực trung tâm. Điều này có thể tạo ra áp lực điều chỉnh giá, nhưng tôi cho rằng mức điều chỉnh sẽ chỉ xảy ra ở những khu vực có quỹ đất dồi dào và hạ tầng chưa đồng bộ.

“Với các dự án có vị trí chiến lược thuộc Vành đai 2 và Vành đai 3, được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, giá nhiều khả năng vẫn giữ vững hoặc tăng nhẹ nhờ vào sự khan hiếm và nhu cầu thực. Nhìn chung, thay vì một làn sóng giảm giá toàn thị trường, chúng ta sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ nét theo khu vực và chất lượng dự án”, bà Hằng nói.