Phó Chủ tịch VNREA: Chưa nên token hóa bất động sản hình thành trong tương lai

Ngày 19/7, Tại Hội nghị Mã hóa tài sản thực Việt Nam 2026, Nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhận định, nhân loại đang chứng kiến cuộc "đại di chuyển" quyền sở hữu các tài sản từ thế giới thực vào không gian số. Trong đó, bất động sản là thị trường có quy mô lớn nhất nhưng cũng mang đặc tính bảo thủ nhất do bị ràng buộc bởi 3 điểm nghẽn: rào cản vốn gia nhập quá cao, tính thanh khoản thấp và quy trình giao dịch phức tạp kéo dài.

Thông qua công nghệ mã hóa, một dự án trị giá hàng nghìn tỷ đồng có thể được chia nhỏ thành hàng triệu token trên nền tảng blockchain. Theo ông Toan, sự phân mảnh này tạo ra tính bình đẳng trong cơ hội tiếp cận tài sản, giúp người dân với số vốn nhỏ cũng có thể tham gia đầu tư. Ở chiều ngược lại, doanh nghiệp sẽ có thêm một kênh huy động vốn đại chúng nhanh chóng và lành mạnh, trong bối cảnh các nguồn vốn truyền thống như tín dụng ngân hàng được kiểm soát chặt chẽ và thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang trong quá trình tái cấu trúc.

Ông Toan nhấn mạnh nguyên tắc cốt lõi của thị trường này: "Công nghệ blockchain chỉ là một tấm gương phản chiếu, nó không làm thay đổi bản chất của tài sản gốc". Do đó, bất động sản được mang đi mã hóa bắt buộc phải là tài sản "sạch", hoàn thiện 100% pháp lý và có phương án kinh doanh khả thi. Nếu tài sản có lỗi pháp lý hoặc không tạo ra dòng tiền, việc đưa lên blockchain bản chất chỉ là hình thức phát tán rủi ro cho nhà đầu tư khác.

Để giải quyết bài toán pháp lý và hạn chế tối đa rủi ro đổ vỡ, Phó Chủ tịch VNREA đề xuất lộ trình thí điểm mã hóa bất động sản đi từ hẹp đến rộng gồm 3 bước.

Bước 1: Chỉ thí điểm từ nhóm tài sản có dòng tiền hiện hữu. Ông cho rằng chưa nên thực hiện mã hóa đối với bất động sản hình thành trong tương lai. Thay vào đó, việc thí điểm phải bắt đầu từ các tài sản đã hoàn công, đang vận hành ổn định và sinh lời đều đặn như tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại hay kho bãi logistics. Nhóm tài sản này có mức rủi ro thấp, giúp cơ quan quản lý dễ dàng giám sát dòng tiền và tạo lập niềm tin ban đầu cho thị trường.

Bước 2: Không mã hóa trực tiếp sổ đỏ, chuyển sang mã hóa chứng chỉ quỹ. Để tránh vướng mắc với Luật Đất đai hiện hành, ông đề xuất giải pháp tối ưu là không mã hóa trực tiếp đại diện cho quyền sử dụng đất hay tòa nhà, mà thực hiện mã hóa các chứng chỉ quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs). Dưới cấu trúc này, quá trình vận hành dự án vẫn chịu sự kiểm soát chặt chẽ của các định chế tài chính truyền thống, công nghệ blockchain chỉ đóng vai trò là "giao diện số" để chia nhỏ chứng chỉ quỹ và gia tăng thanh khoản.

Bước 3: Thiết lập vòng bảo vệ bằng cách giới hạn tổng giá trị tài sản. Ông nhận định, trong giai đoạn 3 đến 5 năm đầu, thị trường cần được giới hạn nghiêm ngặt về cả quy mô lẫn đối tượng tham gia. Ví dụ, tổng giá trị bất động sản được thí điểm cấp phép mã hóa ban đầu chỉ nên "khoanh vùng" trong khoảng 20.000 đến 30.000 tỷ đồng. Việc triển khai thí điểm cần giao cho các tập đoàn và nhà đầu tư lớn, đồng thời áp dụng hạn mức tối đa cho cá nhân khi tham gia đầu tư.

Theo ông Toan, sự thận trọng trong lộ trình này sẽ tạo ra một không gian thực tế để các cơ quan quản lý Nhà nước quan sát, đánh giá rủi ro hệ thống, từ đó kịp thời điều chỉnh các quy định thể chế trước khi chính thức mở rộng ra toàn thị trường.