Qua giai đoạn sốt nóng, thị trường chung cư cuối năm hạ nhiệt

Mức độ quan tâm tới chung cư đã hạ nhiệt

Dữ liệu của kênh Batdongsan cho thấy giá rao trung bình chung cư cao cấp tại Hà Nội và TP. HCM có xu hướng sụt giảm, lần lượt 4% và 11% so với cùng kỳ năm ngoái. Mức độ quan tâm phân khúc này tại hai thị trường cũng đi xuống, lần lượt 3% và 26%.

Mức độ quan tâm tới chung cư đã hạ nhiệt.

Tại Hà Nội, nhiều khu vực từng là điểm nóng tăng giá chung cư như phía Tây, phía Đông và Nam, hiện có dấu hiệu hạ nhiệt về mức độ quan tâm và lượng giao dịch. Đơn cử tại quận Hoàng Mai, nhiều căn hộ diện tích 48-61 m2 tại Khu đô thị HH Linh Đàm được rao 37-42 triệu đồng mỗi m2, giảm 2-4 triệu đồng so với hồi tháng 9. Tuy nhiên mức này vẫn cao hơn hồi đầu năm gần 45%.

Tại phía Tây, một số tòa căn hộ cao 35 tầng do chủ đầu tư nước ngoài phát triển từng ghi nhận mức chào chênh 400-500 triệu đồng so với hợp đồng mua bán. Sau 7 tháng, hàng loạt căn hộ tại dự án này được rao bán ồ ạt với giá ngang chủ đầu tư bán ra, thậm chí giảm 50-100 triệu đồng để dễ thanh khoản song khó tìm được người mua.

Tương tự tại TP. HCM, giá bán một dự án chung cư đã bàn giao 8 năm ở khu vực Tân Sơn Nhì (quận Tân Phú) hạ 1,5-2 triệu đồng mỗi m2 so với tháng 8. Quỹ căn rộng 70 m2, hai phòng ngủ hiện khoảng 40-42 triệu đồng mỗi m2. Tuy vậy, mức này vẫn cao hơn 12% so với cùng kỳ năm ngoái.

Hay dự án chung cư bàn giao gần 14 năm trên đường Hoàng Quốc Việt (quận 7) giảm 200-300 triệu đồng so với tháng 9, xuống còn trung bình 43 triệu đồng mỗi m2.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc kênh Batdongsan, đánh giá thị trường chung cư Hà Nội, TP. HCM đang đi ngang sau giai đoạn biến động mạnh. Ví dụ các phân khúc chung cư Hà Nội ghi nhận đà tăng rõ rệt, khoảng 33% trong một năm qua, còn TP. HCM ít hơn là 11%.

Trong bối cảnh giá vốn tăng cao, tỷ suất lợi nhuận cho thuê (doanh thu cho thuê hàng năm so với giá của bất động sản) có xu hướng sụt giảm, nhất là với phân khúc cao cấp trở lên.

Trong khi, một khảo sát của đơn vị này chỉ ra hơn 86% người mua bất động sản hiện nay nhằm mục đích đầu tư "lướt sóng" kiếm lời, thời gian từ lúc mua đến khi sang tay tối đa một năm.

Với thị trường chung cư, trải qua gần một năm tăng trưởng nóng, cuối năm là thời điểm nhiều nhà đầu tư sang tay tài sản. Tuy nhiên nền giá cao, tỷ suất lợi nhuận sụt giảm cùng nguồn cung mới liên tục bổ sung khiến tâm lý người mua giảm nhiệt so với hồi đầu năm.

>>Cháy nổ lớn tại chung cư cao cấp: Có người rơi khỏi tòa nhà, nhiều công trình xung quanh rung chuyển

Thị trường đã qua giai đoạn sốt nóng

Nhận định thị trường, theo TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản (VARS), giá bán bất động sản đặc biệt là chung cư luôn là vấn đề “nóng” thu hút nhiều sự quan tâm của dư luận toàn xã hội. Tuy thị trường đã từng xuất hiện tình trạng đầu cơ, thao túng để đấy giá nhưng hiện nay người mua dường như đã bớt tâm lý FOMO hơn.

Thị trường chung cư tại các thành phố lớn đã qua giai đoạn sốt nóng.

Song, khi đã thiết lập mặt bằng mới, trong thời gian ngắn giá bán sẽ khó giảm nhất là khi thị trường tại Hà Nội chưa giải được bài toán cung, cầu.

"Mặc dù mức giá tăng, có dấu hiệu tác động, tạo thông tin nhiễu loạn từ nhóm đầu cơ tạo cung cầu ảo để đẩy giá trên thị trường mua đi bán lại. Do đó, khi xuống tiền trong thời điểm nào, người mua cũng cần có sự so sánh về giá kỹ lưỡng trước khi mua", ông Đính nói.

Vị chuyên gia cho biết, để giảm giá nhà chung cư tại Hà Nội, cần nỗ lực đẩy nhanh tiến độ các dự án xây dựng nhà ở xã hội. Chủ động điều tiết nguồn cung bằng cách sử dụng hiệu quả công cụ lập, điều chỉnh quy hoạch, bố trí thêm quỹ đất sạch giúp các nhà đầu tư triển khai dự án nhà ở xã hội ngay khi lập quy hoạch.

Nhìn lại năm 2024, ông PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - chuyên gia kinh tế - đánh giá phân khúc chung cư Hà Nội có sự tăng nhanh vượt bậc về giá. Giá chung cư từ mức trung bình 40 triệu/m2 năm 2022 đã tăng lên mức hơn 70 triệu/m2 vào cuối quý 3/2024, thị trường không còn dự án có giá dưới 60 triệu/m2, nhiều dự án trung cấp thậm chí có mức giá trên 100 triệu đồng/m2. Giá căn hộ đang tăng cả ở thị trường sơ cấp và thứ cấp, những dự án cũ cũng không ngoại lệ.

Ở góc độ tích cực, theo ông Thịnh, điều này cho thấy tâm lý thị trường Hà Nội đang tốt lên một cách bất ngờ. Nhu cầu mua căn hộ để ở và đầu tư nay đã được bung ra khi có nhiều động lực khôi phục niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư trên thị trường.

Tuy nhiên, ông cũng có quan điểm tương tự rằng trong thời gian tới đà tăng giá chung cư sẽ chững lại, thị trường có xu hướng ổn định hơn, không còn tình trạng “sốt nóng”.