TS. Cấn Văn Lực: Thuế bất động sản chưa đủ mạnh để chống đầu cơ

Tại hội nghị "Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm" do Batdongsan.com.vn tổ chức ngày 16/7, TS. Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng BIDV, cho hay xây dựng và kinh doanh bất động sản hiện đóng góp khoảng 10% GDP, đồng thời tạo sức lan tỏa mạnh tới nhiều lĩnh vực như vật liệu xây dựng, tài chính - ngân hàng, lao động và dịch vụ.

Vì vậy, diễn biến của thị trường không chỉ phụ thuộc vào cung - cầu mà còn chịu tác động của hàng loạt yếu tố như kinh tế vĩ mô, thể chế, quy hoạch hạ tầng, dòng vốn và mức độ minh bạch thông tin.

Ông cho rằng thị trường hiện đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất để bước vào quá trình phục hồi. Tuy nhiên, quá trình này sẽ không diễn ra đồng đều khi nhiều điểm nghẽn vẫn cần thêm thời gian để xử lý.

Đáng chú ý, vị chuyên gia cho rằng mặt bằng lãi suất khó có khả năng quay trở lại mức thấp như các giai đoạn trước.

Theo ông, các ngân hàng đang phải tăng sức cạnh tranh trong huy động vốn nhằm đáp ứng mục tiêu tăng trưởng tín dụng, trong khi dòng tiền cũng chịu sự cạnh tranh ngày càng lớn từ các kênh đầu tư như chứng khoán và tài sản mã hóa. Điều này khiến hệ thống ngân hàng phải duy trì mức lãi suất đủ hấp dẫn để giữ chân người gửi tiền.

Dù vậy, dưới sự điều hành của cơ quan quản lý, mặt bằng lãi suất được kỳ vọng tiếp tục ổn định. Nếu có điều chỉnh giảm, lãi suất sẽ chủ yếu ưu tiên các lĩnh vực cần khuyến khích hoặc nhóm khách hàng có xếp hạng tín nhiệm tốt, thay vì giảm đồng loạt trên toàn thị trường.

6 nguyên nhân khiến giá nhà tiếp tục neo cao

TS. Cấn Văn Lực chỉ ra 6 nguyên nhân chính khiến giá nhà đất tại Việt Nam tăng mạnh trong những năm gần đây.

Trước hết là vướng mắc pháp lý và sự lúng túng trong thực thi chính sách kéo dài đến hết năm 2024, khiến nhiều dự án bị đình trệ, nguồn cung sụt giảm. Thứ hai là chi phí đầu vào tăng mạnh. Tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính, giá vật liệu xây dựng, chi phí thi công và nhân công đều tăng, tạo áp lực lớn lên giá bán.

Nguyên nhân thứ ba đến từ mất cân đối cung - cầu. Theo TS. Cấn Văn Lực, việc cấp phép dự án chậm trong nhiều năm khiến hơn 70% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp, trong khi thị trường thiếu nghiêm trọng nhà ở trung cấp và nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Ông nhấn mạnh, nguồn cung nhà ở xã hội chỉ bắt đầu cải thiện rõ nét từ đầu năm 2025. Bên cạnh đó, hiện tượng "thổi giá", "làm giá" và tâm lý "tát nước theo mưa" vẫn xuất hiện tại nhiều khu vực, đẩy giá bất động sản lên cao hơn giá trị thực. Điều này từng diễn ra tại một số cuộc đấu giá đất cũng như trong hoạt động môi giới và giao dịch nhà ở xã hội.

Nguyên nhân tiếp theo là đầu cơ. Theo TS. Cấn Văn Lực, đây vẫn là đặc điểm phổ biến của thị trường. Không ít nhà đầu tư mua bất động sản ở mức giá cao nên không muốn giảm giá bán, trừ khi buộc phải xử lý tài sản vì áp lực tài chính.

Đặc biệt, vị chuyên gia cho rằng chính sách thuế đối với bất động sản hiện chưa đủ sức điều tiết thị trường.

"Việt Nam hiện chưa áp dụng thuế sở hữu bất động sản, trong khi thuế đối với hoạt động chuyển nhượng và cho thuê bất động sản còn ở mức thấp, chưa tạo động lực hạn chế đầu cơ và sử dụng tài sản hiệu quả", ông Lực nhận định.

Cần gỡ pháp lý, đa dạng nguồn vốn và phát triển nhà ở vừa túi tiền

Để thị trường phát triển bền vững, TS. Cấn Văn Lực kiến nghị các địa phương đẩy nhanh việc hoàn thiện quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời rà soát và cập nhật Chiến lược phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2030.

Theo ông, việc dự báo chính xác nhu cầu nhà ở theo từng địa phương và từng giai đoạn sẽ giúp định hướng phát triển nguồn cung phù hợp, hạn chế tình trạng lệch pha giữa cung và cầu.

Bên cạnh đó, các cơ quan quản lý cần sớm tháo gỡ khó khăn về nguồn cung vật liệu xây dựng, xử lý dứt điểm các điểm nghẽn pháp lý, cải cách mạnh thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án, áp dụng linh hoạt bảng giá đất mới và điều hành tín dụng bất động sản theo hướng vừa kiểm soát rủi ro vừa hỗ trợ các dự án hiệu quả.

Đối với doanh nghiệp, TS. Cấn Văn Lực khuyến nghị cần đa dạng hóa nguồn vốn và danh mục sản phẩm, đồng thời điều chỉnh chiến lược phát triển theo hướng đưa giá nhà về mức hợp lý hơn, đáp ứng nhu cầu thực và khả năng chi trả của người dân.

Ông cũng cho rằng chuyển đổi số và chuyển đổi xanh sẽ trở thành lợi thế cạnh tranh quan trọng trong giai đoạn tới. Doanh nghiệp bất động sản cần đẩy mạnh ứng dụng các công nghệ như BIM, AI, robot, in 3D, thực tế ảo (VR), thực tế tăng cường (AR) và các giải pháp nhà thông minh để nâng cao hiệu quả phát triển dự án.

Song song với đó là yêu cầu nâng cao chất lượng nguồn nhân lực nhằm đáp ứng các quy định mới về chứng chỉ hành nghề, tiêu chuẩn bất động sản xanh và số hóa dữ liệu bất động sản. Theo TS. Cấn Văn Lực, đây sẽ là những yếu tố quyết định năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp trong chu kỳ phát triển mới của thị trường.