Quản trị rủi ro 2026: Phân khúc BĐS nào sẽ được ngân hàng ‘mở cửa’ ưu tiên?

Tín dụng bất động sản tăng nóng, áp lực rủi ro gia tăng

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) mới đây đã có công văn yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó bất động sản là trọng tâm được nhấn mạnh. Động thái này phát đi thông điệp rõ ràng: Dòng vốn vẫn chảy, nhưng không còn “dễ dãi” và sẽ được sàng lọc kỹ lưỡng hơn trong năm 2026.

Theo NHNN, dư nợ cho vay bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực vẫn chiếm tỷ trọng lớn. Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản đã lên tới khoảng 30%, cao hơn đáng kể so với mức tăng trưởng bình quân của toàn hệ thống ngân hàng. Đây là nguyên nhân chính khiến cơ quan điều hành phải tăng cường các biện pháp kiểm soát.

Tính đến cuối tháng 11 năm ngoái, tổng dư nợ cho vay bất động sản đạt khoảng 4,5 triệu tỷ đồng, tương đương 24,8% tổng dư nợ toàn hệ thống. Đáng chú ý, tín dụng cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tức vốn dành cho doanh nghiệp và các dự án, chiếm tới 44% dư nợ bất động sản, phản ánh mức độ tập trung vốn lớn vào phân khúc tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Trong bối cảnh đó, các ngân hàng buộc phải thận trọng hơn khi cấp tín dụng cho một lĩnh vực vốn có tính chu kỳ cao và dễ chịu tác động từ biến động kinh tế vĩ mô.

Một trong những rủi ro lớn nhất khi tín dụng bất động sản tăng nhanh là rủi ro chênh lệch kỳ hạn. Bất động sản thường là các khoản vay trung và dài hạn, kéo dài 10–20 năm, trong khi khoảng 80% nguồn vốn huy động của hệ thống ngân hàng lại là ngắn hạn.

Nếu dòng vốn tiếp tục dồn mạnh vào bất động sản, áp lực cân đối thanh khoản và an toàn hệ thống sẽ gia tăng. Bên cạnh đó, các ngân hàng còn phải dành nguồn lực cho các lĩnh vực ưu tiên theo chỉ đạo của Chính phủ, nhằm hỗ trợ tăng trưởng kinh tế bền vững.

Theo ông Nguyễn Hưng – Tổng Giám đốc TPBank, bất động sản là một động lực quan trọng của nền kinh tế, nhưng nếu đầu tư quá mức có thể dẫn tới tình trạng sốt nóng đất đai, gây hệ lụy cho thị trường và hệ thống tài chính. Về bản chất, dòng vốn cần được ưu tiên cho sản xuất – kinh doanh và các lĩnh vực trọng tâm, qua đó tạo giá trị gia tăng thực cho nền kinh tế.

Ngân hàng sẽ “chọn mặt gửi vàng” trong năm 2026

Các chuyên gia cho rằng, kiểm soát tín dụng bất động sản không đồng nghĩa với siết chặt toàn diện, mà là phân bổ dòng vốn theo hướng chọn lọc, có trọng tâm.

Ông Nguyễn Quang Huy, Giám đốc điều hành Khoa Tài chính – Ngân hàng, Đại học Nguyễn Trãi nhận định, quản trị rủi ro tín dụng trong thời gian tới sẽ được thiết kế theo từng phân khúc cụ thể. Trong đó, ngân hàng sẽ đánh giá mức độ tăng trưởng và rủi ro của bất động sản trung – cao cấp, bất động sản công nghiệp, nhà ở xã hội, từ đó áp dụng các tiêu chí tín dụng phù hợp cho từng nhóm.

Thực tế, NHNN đang sử dụng nhiều công cụ điều tiết như giới hạn tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung – dài hạn, áp dụng hệ số rủi ro cao hơn đối với cho vay bất động sản, nhằm định hướng dòng vốn chảy mạnh hơn vào sản xuất – kinh doanh, thay vì đầu cơ tài sản.

Ở góc độ người mua nhà, cánh cửa tín dụng vẫn chưa đóng, đặc biệt với nhà ở xã hội và các chương trình vay ưu đãi. Tuy nhiên, với các khoản vay thương mại, lãi suất cho vay mua nhà đang có xu hướng tăng.

Nguyên nhân là sau thời gian ưu đãi, lãi suất thường được tính theo lãi suất tiền gửi cộng biên độ, khiến chi phí vay trong dài hạn tăng lên. Điều này buộc người vay phải tính toán kỹ khả năng trả nợ trong suốt vòng đời khoản vay.

Theo ông Quách Duy Mỹ – Trưởng phòng cao cấp sản phẩm cho vay TPBank, người mua nhà trong giai đoạn hiện nay nên có tối thiểu 40–56% vốn tự có. Tỷ lệ vay an toàn chỉ nên dao động 50–70% giá trị căn nhà, tùy thuộc vào thu nhập và mức độ ổn định tài chính.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Khánh – Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc vay tới 70% giá trị căn nhà trong bối cảnh kinh doanh và thu nhập còn nhiều biến động sẽ tạo áp lực trả nợ rất lớn cho người mua.

Có thể thấy, quản trị rủi ro tín dụng bất động sản năm 2026 sẽ đi theo hướng tinh lọc, thay vì mở rộng ồ ạt. Dòng vốn ngân hàng vẫn hiện diện trên thị trường, nhưng sẽ ưu tiên các dự án hiệu quả, phục vụ nhu cầu ở thực, có pháp lý minh bạch và khả năng thanh khoản tốt.

Đối với cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà, bài toán tài chính trong giai đoạn tới sẽ không chỉ là “có vay được hay không”, mà là vay bao nhiêu là an toàn và phù hợp với sức chịu đựng dài hạn. Trong bối cảnh lãi suất và chính sách tín dụng thay đổi, sự thận trọng đang trở thành tiêu chuẩn mới của thị trường bất động sản 2026.