Quy định mới của Dự thảo Luật Đất đai: Hợp lý hay không?

Như chúng tôi đã đưa tin từ trước, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) ngay sau khi được công bố đã đón nhận được nhiều sự hoan nghênh cùng với đó cũng nhiều góp ý nhằm Luật Đất đai trở nên hoàn chỉnh hơn.

Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) là một trong những đơn vị có nhiều đóng góp tích cực nhất cho dự thảo.

Theo Khoản 4 Điều 130 Dự thảo Luật Đất đai có quy định: “Chính phủ quy định cụ thể nguyên tắc xác định mức thu ổn định trong 5 năm và không vượt quá 20 % so với kỳ trước phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội tại địa phương để xác định nghĩa vụ tài chính đất đai đối với các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và đ khoản 3, bao gồm các trường hợp sau đây:

- Trường hợp (a) Tính tiền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức đất ở.

- Trường hợp (b) Tính thuế sử dụng đất.

- Trường hợp (c) Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất.

- Trường hợp (đ) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.

Theo HoREA, đây là quy định mới so với Luật Đất đai 2013 và có mục đích rất tốt đẹp nhằm giữ “mức thu ổn định trong 5 năm và
không vượt quá 20 % so với kỳ trước”, không làm tăng gánh nặng tài chính cho một số đối tượng sử dụng đất, nhất là hộ gia đình, cá nhân.

Quy định nguyên tắc xác định mức thu ổn định trong 5 năm và “không vượt quá 20 % so với kỳ trước” có mục đích rất đúng đắn nhằm giúp cho nền kinh tế và thị trường bất động sản tăng trưởng ổn định, bền vững, không bị sốt nóng “bong bóng”.

Thông qua nhiều biện pháp, trong đó có việc kiểm soát biên độ tăng giá đất không vượt quá 20% so với kỳ trước, có nghĩa là bảng giá đất của năm sau chỉ được tăng khoảng 4% so với bảng giá đất của năm trước liền kề (tương đương với chỉ số CPI mục tiêu không vượt quá 4%).

Đây cũng là nhận thức mới rất quan trọng về việc định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường. Quy định này giúp cho các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài yên tâm và có thể tiên lượng được chi phí chuẩn bị quỹ đất dự án đầu tư.

Tuy nhiên, HoREA cũng chỉ ra hiện quy định còn một số bất cập cần phải giải quyết để hoàn thiện hơn.

Để thực hiện được “nguyên tắc xác định mức thu ổn định trong 5 năm” thì bảng giá đất cần phải được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và cần phải bổ sung quy định áp dụng đồng thời bảng giá đất và hệ số điều chỉnh biến động giá đất theo năm để đảm bảo thực hiện được nguyên tắc xác định mức thu ổn định trong 5 năm.

Vì vậy, khoản 4 Điều 130 không phù hợp với yêu cầu xây dựng bảng giá đất hàng năm (quy định tại khoản 1 Điều 130 Dự thảo Luật Đất đai),nhưng lại phù hợp với quy định xây dựng “bảng giá đất định kỳ 05 năm một lần” tại khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai 2013.

Một nghiên cứu khác cũng cho thấy, để thực hiện được nguyên tắc xác định mức thu ổn định trong 5 năm và không vượt quá 20 % so với kỳ trước thì quy định cơ chế xây dựng bảng giá đất định kỳ 05 năm một lần và khi thị trường có biến động giá đất thì UBND cấp tỉnh cần phải ban hành hệ số điều chỉnh biến động giá đất là phù hợp hơn.

Tuy nhiên, Dự thảo Luật Đất đai đề xuất quy định bảng giá đất hàng năm nên không phù hợp với nguyên tắc xác định mức thu ổn định trong 5 năm và không vượt quá 20 % so với kỳ trước, bởi lẽ kỳ trước của bảng giá đất là năm trước liền kề, mà lại được tăng “không vượt quá 20 %.

Hiện theo quy định áp dụng nguyên tắc xác định mức thu ổn định trong 5 năm và không vượt quá 20 % so với kỳ trước đối với đối tượng là hộ gia đình, cá nhân là rất thỏa đáng.

Nhưng quy định áp dụng “nguyên tắc xác định mức thu ổn định trong 5 năm và không vượt quá 20 % so với kỳ trước” lại không phù hợp đối với trường hợp tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất” (quy định tại điểm c khoản 4 Điều 130 “Dự thảo Luật Đất đai”), bởi lẽ Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định “áp dụng thuế suất 2% trên giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản” và không thấp hơn giá sàn nhà đất, nên cần thiết xem xét bỏ điểm c khoản 4 Điều 130 “Dự thảo Luật Đất đai”.

Xem thêm: GÓP Ý LUẬT ĐẤT ĐAI SỬA ĐỔI