Rủi ro từ việc tín dụng “đổ” vào bất động sản

Phục hồi chậm nhưng dư nợ tăng

Từ đầu năm 2024 đến nay, mặc dù kinh tế vĩ mô tiếp tục ghi nhận có sự tăng trưởng tốt, nhưng mức độ thanh khoản của nền kinh tế vẫn nằm trong biên độ khó khăn, kéo theo đó thị trường BĐS cũng phải chịu những tác động tương ứng. Các biện pháp hỗ trợ của Chính phủ đã mang lại những “tia sáng”, giúp cho thị trường BĐS cơ bản trở lại ổn định, nguồn cung và giao dịch đã có phần được cải thiện, tuy nhiên trên thực tế thị trường phục hồi chưa được như kỳ vọng; không những vậy còn xảy ra tình trạng biến động giá cục bộ ở một số khu vực, địa phương.

Số liệu báo cáo mới nhất từ Bộ Xây dựng cho biết, trong quý III/2024 cả nước có 16 dự án nhà ở thương mại được hoàn thành, bằng xấp xỉ 178% so với quý II, nhưng chỉ bằng 76% so với cùng kỳ năm 2023 và chỉ có duy nhất 1 dự án nhà ở xã hội hoàn thành 1 phần. Tương tự, cả nước có 7 dự án đầu tư hạ tầng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để người dân tự xây dựng nhà ở, bằng 35% so với quý II/2024 và 19,4% so với cùng kỳ năm 2023.

Đáng chú ý, lượng tồn kho BĐS tại các dự án trong quý III/2024 vào khoảng 25.937 sản phẩm, tương đương 150,6% so với quý II/2024. Tuy nhiên, giá nhà đất vẫn tiếp tục ghi nhận tăng cao, đặc biệt là ở đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, với mức tăng bình quân 4 – 6% theo quý và 22 – 25% theo năm, một số khu vực ghi nhận mức tăng cục bộ lên tới 35 – 40%.

“Mặc dù thị trường vẫn chưa phục hồi như kỳ vọng, nhưng đến cuối quý III/2024 dư nợ tín dụng “đổ” vào hoạt động kinh doanh BĐS đạt 1.274.233 tỷ đồng, tăng 29,18% so với cùng kỳ năm trước; dự nợ cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà chỉ chiếm khoảng trên 125.800 tỷ đồng, còn lại là cho vay kinh doanh BĐS. Trong khi đó, riêng trong tháng 9/2024 có 24 đợt phát hành trái phiếu DN riêng lẻ trị giá 22.333 tỷ đồng; 1 đợt phát hành ra công chúng trị giá 1.467 tỷ đồng; DN mua lại 11.749 tỷ đồng trái phiếu trước hạn, tăng 2% so với cùng kỳ năm 2023. Như vậy, trong quý III/2024 việc phát hành trái phiếu của một số DN BĐS đã tăng mạnh trở lại” – Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS Hoàng Hải thông tin.

Cẩn trọng “quả bom” tín dụng

Trong diễn biến khác, báo cáo tài chính quý III/2024 của các ngân hàng đã cho thấy tình hình tín dụng BĐS đang có xu hướng tăng mạnh. Đơn cử như tại Techcombank, dư nợ tín dụng cho hoạt động kinh doanh BĐS đã đạt gần 210.000 tỷ đồng, tăng 18,6% so với đầu năm và chiếm tới gần 35% tổng dư nợ; tương tự VPBank cũng ghi nhận mức tăng trưởng 43,5% và chiếm gần 26% tổng dư nợ, với con số lên gần 165.000 tỷ đồng. Đặc biệt, một số ngân hàng còn ghi nhận mức tăng trưởng dư nợ tín dụng BĐS cao kỷ lục, như: VIB tăng 275% và Kiên Long Bank tăng 172% so với đầu năm.

“Những con số ấn tượng từ tăng trưởng tín dụng cho vay đối với BĐS từ các ngân hàng đã cho thấy những nỗ lực tháo gỡ khó khăn từ Chính phủ và DN đã mang đến nhiều tín hiệu tích cực, nhiều dự án mới được mở bán đã giúp gia tăng số lượng nguồn cung. Tuy nhiên, việc ổn định tâm lý và cải thiện niềm tin của nhà đầu tư, người mua nhà đối với thị trường vẫn diễn ra chậm, đặc biệt là những người đang phải đối mặt với áp lực tài chính từ những khoản vay trước đây” – TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam nhìn nhận.

Cũng liên quan đến vấn đề này, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho rằng, việc tăng trưởng tín dụng cho vay đối với hoạt động BĐS từ các ngân hàng là tín hiệu vui dành cho các DN kinh doanh BĐS, điều đó cho thấy phía ngân hàng đã “nới rộng” hơn điều kiện cho vay đối với DN, từ đó giúp DN có thể xoay xở được nguồn tài chính để trả nợ trái phiếu đến hạn thanh toán và tái khởi động lại các dự án.

“Tuy nhiên, cũng cần phải cẩn trọng với những rủi ro có thể xảy ra khi dòng vốn ngân hàng “bơm” nhiều vào BĐS, mà bài học nhãn tiền qua các giai đoạn khủng hoảng của thị trường vẫn hiện diện. Nếu sau khi được vay vốn mà DN kinh doanh tốt thì không nhắc tới; nhưng ngược lại nếu ngân hàng buộc phải phát mại tài sản thế chấp, điều đó có thể dẫn tới nợ xấu. Trong khi đó, việc thu hồi vốn từ tài sản thế chấp của DN là không đơn giản, bởi rất nhiều dự án mặc dù ngân hàng đã phát mại hàng chục lần nhưng cũng không thể bán được để thu hồi vốn cho vay” – ông Nguyễn Thế Điệp phân tích.

Qua số liệu báo cáo từ Bộ Tài chính, trong 9 tháng đầu năm 2024, huy động vốn qua kênh trái phiếu DN của DN BĐS chỉ đạt 51.300 tỷ đồng, giảm gần 8% so với cùng kỳ năm 2023, trong bối cảnh áp lực đáo hạn trái phiếu tăng mạnh. Như vậy có thể thấy rằng các DN BĐS đang quay lại với xu hướng trước đây là trông cậy chủ đạo vào nguồn tín dụng từ hệ thống ngân hàng.

Đứng trước thực trạng này, theo GS.TS Phạm Hồng Chương – Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, các ngân hàng thương mại cần hạn chế việc tập trung quá nhiều tín dụng vào những dự án BĐS cao cấp; thay vào đó là cơ cấu dòng vốn vào những dự án đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân. Đồng thời cần ban hành các tiêu chí cho vay phù hợp đối với từng loại BĐS, kèm theo đó là tăng cường công tác kiểm soát, giám sát các điều kiện cho vay, sử dụng vốn vay... bảo đảm đúng mục đích để hạn chế phát sinh nợ xấu.

“Để bảo đảm an toàn và tạo điều kiện thuận lợi cho DN BĐS trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng, một trong những vấn đề quan trọng là Chính phủ cần phải có chính sách giúp DN “khơi thông” nguồn vốn từ trái phiếu; đẩy mạnh thu hút đầu tư nước ngoài để tạo kênh vốn dài hạn và thúc đẩy sự phát triển của các quỹ đầu tư BĐS để đa dạng hóa các kênh huy động vốn, giảm sự phụ thuộc vào vốn tín dụng ngân hàng và thị trường trái phiếu DN” - GS.TS Phạm Hồng Chương kiến nghị.