Chuyên gia dự báo: Sáp nhập địa giới hành chính giúp giá nhà TP. HCM hạ nhiệt

TP. HCM vừa đón nhận một thay đổi mang tính lịch sử khi sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, hình thành một siêu đô thị có quy mô diện tích gấp 3 lần và dân số gấp 1,5 lần. Sự kiện này không chỉ mở ra nhiều cơ hội phát triển kinh tế mà còn được kỳ vọng sẽ giải quyết bài toán nóng bỏng về giá nhà đất tại thành phố này.

Mở rộng địa giới, "hạ nhiệt" giá nhà

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, việc sáp nhập sẽ đa dạng hóa sản phẩm và tăng nguồn cung, từ đó giúp "hạ nhiệt" phần nào giá bất động sản nhờ kéo giãn mức trung bình. Thực tế cho thấy, trong quý II/2025, giá căn hộ tại khu lõi TP. HCM (địa giới cũ) đạt trung bình 82 triệu đồng/m2, tăng 29% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, Bình Dương – một trong những địa phương vừa sáp nhập lại có nguồn cung dồi dào với gần 8.300 căn hộ mới trong 6 tháng đầu năm, cao gấp 6 lần TP. HCM (cũ). Đặc biệt, giá sơ cấp chung cư Bình Dương chỉ khoảng 38 triệu đồng/m2, thấp hơn rất nhiều so với TP. HCM (cũ).

Dự kiến từ nay đến cuối năm, TP. HCM sẽ có thêm 6.000-8.000 sản phẩm nhà ở, trong đó khoảng 70% đến từ các khu vực mới sáp nhập. Các chuyên gia CBRE nhận định, với giá nhà ngoại thành thấp hơn trung tâm từ 50-80% cùng nguồn cung dồi dào, thị trường vùng ven sẽ đóng góp đáng kể vào việc kìm hãm tốc độ tăng giá bất động sản của thành phố.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting, cũng đồng quan điểm khi cho rằng việc mở rộng địa giới hành chính đồng nghĩa với việc TP. HCM mở rộng quỹ đất phát triển, tạo động lực giãn dân khỏi vùng lõi và giải bài toán khan hiếm nguồn cung. "Một khi cơn khát nhà ở tại TP. HCM được giải quyết, đà tăng giá cũng sẽ được kìm lại theo quy luật cung – cầu", ông Thắng nhận định.

> > Giá thuê chung cư không theo kịp giá nhà

Cơ hội cho đô thị vệ tinh và thách thức giá tăng

Bên cạnh đó, các địa phương mới sáp nhập đang phát triển hàng loạt dự án quy mô lớn, dưới dạng đô thị đa chức năng, cách trung tâm khoảng 20-30km. Sau khi hoàn thành các tiện ích đô thị và hạ tầng kết nối, những đô thị này sẽ thúc đẩy nhu cầu giãn dân, góp phần làm "hạ nhiệt" nguồn cung và giá cho thị trường thành phố. Bà Dương Thùy Dung cũng đánh giá quỹ đất mở rộng sẽ thúc đẩy phát triển đô thị vệ tinh, giúp TP. HCM mới xây dựng các khu đô thị hiện đại, đáp ứng yêu cầu chất lượng nhà ở ngày càng cao. Điều này đồng nghĩa với việc giá bán tại các khu vực này có thể tăng theo sự thay đổi mặt bằng sản phẩm và dịch vụ tiện ích.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo rằng mặt bằng giá tại các khu vực vừa sáp nhập có thể tăng nhanh trong những năm tới nhờ danh tiếng của "siêu đô thị". Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa, nhận định việc "chung một nhà" với TP. HCM đang cải thiện rõ rệt tâm lý người mua tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Các khu vực giáp ranh TP. HCM như Dĩ An, Thuận An có thể đón làn sóng tăng giá do vị trí thuận lợi và còn nhiều dư địa phát triển.

Dự báo về giá nhà của thị trường TP. HCM sau sáp nhập trong 3 năm tới, bà Dung cho rằng giá sẽ tiếp tục tăng, nhưng ở mức hợp lý hơn, khoảng 9-11% với căn hộ và 6-12% với nhà liền thổ. Mức tăng này được nhận định là phù hợp trong bối cảnh chi phí phát triển dự án leo thang và tiền sử dụng đất nhiều khả năng sẽ còn tăng.

Việc sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu vào TP. HCM được coi là một thay đổi mang tính lịch sử, mang lại nhiều lợi ích như tăng lựa chọn cho người mua nhà, giảm giá bán nhà và tạo xu hướng giãn dân đô thị, xóa bỏ những rào cản tâm lý trước đây.