Siết tín dụng, thị trường bất động sản sẽ bước vào “mùa đông khắc nghiệt”?

Những hệ lụy khi siết tín dụng địa ốc

Từ tháng 4 đến tháng 7 năm 2022, tức là chỉ trong vòng 3 tháng sau khi một số ngân hàng có động thái siết vốn với bất động sản, nhiều doanh nghiệp bước vào giai đoạn khát vốn, khó bán hàng sơ cấp. Thanh khoản nhà đất trên thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại) cũng trầm lắng, dòng tiền trên thị trường địa ốc yếu dần, các dòng vốn đầu tư tài sản cũng có dấu hiệu co cụm, phòng thủ.

Các chuyên gia dự báo nếu việc siết tín dụng kéo dài thêm, thị trường nhà đất có thể xuất hiện các đợt giảm giá mạnh trên thị trường thứ cấp, đến cuối năm kịch bản khắc nghiệt sẽ đến gần, thị trường có thể rơi vào khủng hoảng.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao của GIBC cho biết: “Việc siết tín dụng bất động sản khiến ngân hàng ngại cho vay, tác động ngay lập tức đến các doanh nghiệp là nhà phát triển dự án và người mua nhà để ở trên thị trường sơ cấp. Còn với thị trường thứ cấp, đây là đòn giáng mạnh vào các nhà đầu tư và giới đầu cơ địa ốc đang ôm nhiều tài sản bởi nếu không trụ được, nhóm này sẽ xả hàng giảm giá trong thời gian tới”.

Ông Nghĩa phân tích, hành vi phụ thuộc vốn tín dụng của người tham gia thị trường bất động sản đã diễn ra trong một thời gian dài. Trong các năm 2020 - 2021 đại dịch hoành hành làm kinh tế chật vật vượt khó, kế đến lạm phát tăng cao trong năm 2022. Không những thế, suốt 3 năm qua địa ốc tắc nghẽn nguồn cung vì tắc pháp lý dự án dẫn đến giá tăng cao, cộng thêm cánh cửa phát hành trái phiếu để huy động vốn cũng hẹp dần, thị trường bất động sản như một cơ thể mắc nhiều bệnh nền khá nặng.

"Vì vậy, đòn siết tín dụng nếu kéo dài sẽ là cú hạ knock out (đánh gục) một thị trường địa ốc đang yếu ớt", ông Nghĩa dự báo.

Từ tháng 4, theo yêu cầu của Ngân hàng Nhà nước, nhiều nhà băng thận trọng cấp tín dụng tại các địa bàn đang có sốt đất, các dự án tiềm ẩn mức độ rủi ro cao; rà soát lại các khoản vay và hạn chế room cho bất động sản. Việc định giá tài sản đảm bảo là bất động sản, nhất ở nơi có hiện tượng sốt đất để phản ánh đúng giá trị thực, minh bạch, khách quan.

Việc siết tín dụng, theo chuyên gia GIBC, đã tác động tâm lý thị trường từ tháng 4 đến cuối tháng 6, từ tháng 7 trở đi sẽ là giai đoạn tác động giảm giá cơ học. Các chuyên gia dự báo, 6 tháng cuối năm 2022 là giai đoạn thị trường địa ốc đứng trước phép thử khắc nghiệt nhất trong vòng 5-7 năm qua. Siết vốn tín dụng tuy không phải là nguyên nhân duy nhất khiến thị trường trầm lắng, suy yếu nhưng đây là giọt nước tràn ly có thể dẫn đến cuộc khủng hoảng mới.

Giải pháp làm “ấm” thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản bị siết chặt nguồn vốn tuy có thể hạn chế rủi ro tại các dự án, tránh được hiện tượng sốt đất nhưng cũng không thể tình trạng này kéo dài quá lâu dẫn tới nhiều hệ lụy nghiêm trọng như trên. Vì vậy, cần có những giải pháp để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định. Để từ đó sẽ kéo theo sự tăng trưởng của thị trường vốn và nền kinh tế.

Để xử lý bất cập này, theo Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, cần tập trung hoàn thiện thể chế pháp luật để xây dựng môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, thông thoáng; đảm bảo quyền tiếp cận nguồn lực đất đai của doanh nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có “quyền” được công nhận chủ đầu tư sau khi doanh nghiệp đã “có quyền sử dụng đất khác không phải đất ở” phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở.

Nên sửa đổi Luật Đấu giá tài sản 2016, Luật Đấu thầu 2013 đối với trường hợp “đấu giá quyền sử dụng đất”, “đấu thầu dự án có sử dụng đất”, để không xảy ra tình trạng thông đồng “dìm giá”, “đẩy giá ảo”, hoặc lợi dụng đấu giá, đấu thầu để trục lợi bất chính, gây ra các hệ quả tiêu cực. Thêm nữa, cần xây dựng cơ chế tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp tục được tiếp cận nguồn vốn tín dụng và các nguồn vốn trên thị trường vốn, trong đó có hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Đặc biệt, tại thời điểm hiện nay chưa nên quy định “sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn 50 năm”, để phù hợp tâm tư, nguyện vọng của người dân muốn được “sở hữu căn hộ nhà chung cư đi đôi với quyền sử dụng đất ở ổn định, lâu dài”, là tài sản có giá trị cao để lại cho con cháu, để không gây biến động trên thị trường bất động sản và trong xã hội.

Có thể thấy thị trường bất động sản luôn là một trong những vấn đề được quan tâm hàng đầu hiện nay. Bên cạnh việc siết chặt tín dụng nhà đất thì cũng cần có những biện pháp, chính sách để đưa thị trường này phát triển, đảm bảo lợi ích cho cả nhà đầu tư và người mua.