TCBS giải mã cú bứt phá của Vinhomes: Chiến lược bán buôn đang tạo ra sức bật chưa từng có

Ngày 9/11, Techcom Securities (TCBS) đã công bố báo cáo phân tích kết quả kinh doanh quý III/2026 của Vinhomes (VHM), đồng thời đưa ra những đánh giá về triển vọng của doanh nghiệp.

Theo TCBS, quý III/2026 đánh dấu giai đoạn kinh doanh đạt mức cao kỷ lục của Vinhomes, với chất lượng lợi nhuận tích cực. Cụ thể, doanh thu thuần đạt 85.364 tỷ đồng, tăng 420% so với cùng kỳ; biên lợi nhuận gộp đạt 60,3% và lợi nhuận ròng đạt 23.146 tỷ đồng, tăng 453%.

Kết quả này chủ yếu đến từ việc bàn giao và ghi nhận doanh thu tại các đại dự án Green Paradise (Cần Giờ), Global Gate (Hạ Long) và Ocean Park 2&3. Tính chung 9 tháng đầu năm, lợi nhuận sau thuế (LNST) đạt 75.059 tỷ đồng, tăng 390% so với cùng kỳ, tương đương 125% kế hoạch lợi nhuận cả năm là 60.000 tỷ đồng.

Xét về cơ cấu doanh thu và lợi nhuận, nguồn thu chủ yếu đến từ hoạt động bán buôn (bulk sale) tại các đại dự án như Ocean Park 2&3, Global Gate Hạ Long, Saigon Park và Green Paradise. Theo đó, doanh nghiệp chuyển nhượng sỉ quỹ đất hoặc sản phẩm cho các nhà phát triển thứ cấp.

Theo TCBS, phương thức này giúp Vinhomes ghi nhận doanh thu sớm, đẩy nhanh tốc độ thu tiền và cải thiện biên lợi nhuận. Trong 9 tháng, lợi nhuận gộp từ hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 118.625 tỷ đồng, tương ứng biên lợi nhuận 58,6%.

Bên cạnh đó, một phần giao dịch bán buôn được thực hiện thông qua hình thức chuyển nhượng vốn tại các công ty dự án và hợp tác theo hợp đồng BCC. Các khoản này được ghi nhận vào doanh thu tài chính, lần lượt đạt 6.426 tỷ đồng và 7.895 tỷ đồng, thay vì doanh thu thuần. Tuy nhiên, xét về bản chất, đây vẫn là các giao dịch bán buôn bất động sản.

Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh trong 9 tháng đạt mức dương 181.070 tỷ đồng. Kết quả này được hỗ trợ bởi đặc điểm thu tiền nhanh của phương thức bán buôn cùng với sự gia tăng các khoản tiền khách hàng ứng trước, qua đó phản ánh chất lượng lợi nhuận tích cực của doanh nghiệp.

Đối với doanh số bán hàng (presales), Vinhomes ghi nhận khoảng 219.600 tỷ đồng trong 9 tháng, tăng 35% so với cùng kỳ. Riêng quý III, tỷ trọng bán lẻ đạt 81%, cho thấy nhu cầu từ nhóm khách hàng mua để ở vẫn duy trì ở mức cao.

Vinhomes đang thực thi loạt đại dự án quy mô lớn nhất lịch sử công ty. Điều này thể hiện ở tổng dư nợ vay tăng từ 146.000 tỷ đồng lên 240.622 tỷ đồng, tương ứng mức tăng 64% so với đầu năm. Tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu vào khoảng 60%, trong khi tổng tài sản tăng lên 1,34 triệu tỷ đồng.

Về triển vọng, lượng doanh số chưa ghi nhận doanh thu (backlog) đạt khoảng 185.600 tỷ đồng, tương đương 1,7 lần mức bình quân giai đoạn 2021-2025. Đây được xem là nguồn doanh thu tiềm năng cho các quý tiếp theo. Đáng chú ý, dự án Green Paradise (Cần Giờ) dự kiến sẽ bàn giao những căn nhà đầu tiên trong quý IV/2026.