Luật sư Phạm Thanh Tuấn tiết lộ 4 xu hướng sẽ định hình thị trường bất động sản trong chu kỳ mới

Tại Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề “Kích hoạt chu kỳ mới: Xu hướng mới - chiến lược mới”, luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, đã chỉ ra 4 xu hướng đáng chú ý có thể định hình thị trường trong thời gian tới.

Thứ nhất, khơi thông hàng nghìn dự án, giải phóng nguồn lực đất đai. Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, một trong những xu hướng quan trọng là tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án tồn đọng, qua đó đưa nguồn lực đất đai và vốn đầu tư trở lại thị trường.

Số liệu tại Hệ thống 751 cho thấy, tính đến ngày 27/9/2026, cả nước có 4.846 dự án gặp khó khăn, vướng mắc với tổng diện tích khoảng 208.882 ha và tổng mức đầu tư gần 3,5 triệu tỉ đồng. Trong đó, 3.557 dự án đã được tháo gỡ, chiếm 73,4%; còn 1.289 dự án đang tiếp tục được xử lý.

Đáng chú ý, các cơ chế mới cũng mở thêm hướng tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp. Nghị quyết 171/2024/QH15 và Nghị định 75/2025 đã tạo cơ sở thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất không phải đất ở, nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định.

Tại Hà Nội, đến ngày 24/10/2026, trong số 298 khu đất với tổng diện tích khoảng 1.530,4 ha được rà soát, có 67 dự án với diện tích 170,6 ha đã hoàn thành thủ tục đầu tư; 51 dự án với diện tích 164,9 ha đang thực hiện thủ tục và 163 dự án với diện tích hơn 1.064 ha đang được thúc đẩy triển khai.

Theo ông Tuấn, việc tháo gỡ các dự án không chỉ giúp doanh nghiệp xử lý khó khăn mà còn bổ sung nguồn cung, cải thiện thanh khoản và hạn chế lãng phí nguồn lực đất đai.

Thứ hai, cuộc chơi chuyển từ tích lũy đất sang năng lực triển khai dự án. Xu hướng thứ hai là thay đổi cách lựa chọn nhà đầu tư. Thay vì chỉ chú trọng quy mô quỹ đất, thị trường sẽ ngày càng đặt nặng năng lực tài chính, kinh nghiệm tổ chức và khả năng triển khai dự án.

Các cơ chế đầu tư, đấu thầu, PPP cùng những chính sách đặc thù tại địa phương đang mở ra cơ hội cho các dự án quy mô lớn, phức hợp và có yêu cầu cao về hạ tầng.

Điều này đồng nghĩa doanh nghiệp muốn tham gia thị trường phải chứng minh được khả năng huy động vốn, quản trị dự án, phối hợp phát triển hạ tầng và tổ chức khai thác sau đầu tư.

Tuy nhiên, theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, xu hướng này không có nghĩa doanh nghiệp nhỏ sẽ mất cơ hội. Thay vì tự mình triển khai toàn bộ dự án, các doanh nghiệp vừa và nhỏ có thể tham gia liên danh, liên kết hoặc đảm nhận những hạng mục chuyên biệt trong chuỗi phát triển dự án.

Nói cách khác, lợi thế sẽ thuộc về doanh nghiệp biết lựa chọn vai trò phù hợp và phát huy năng lực cốt lõi, thay vì chạy đua tích lũy quỹ đất bằng mọi giá.

Thứ ba, chi phí đất đai minh bạch hơn, doanh nghiệp dễ tính toán. Một thay đổi khác có tác động trực tiếp đến hoạt động đầu tư là phương pháp xác định giá đất.

Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, việc xác định giá đất cụ thể cho từng dự án trong thời gian qua có thể kéo dài thủ tục, khiến doanh nghiệp khó dự báo nghĩa vụ tài chính và làm tăng chi phí vốn.

Trong khi đó, định hướng chính sách mới đang hướng tới sử dụng bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) làm công cụ chủ đạo. Nội dung này được đặt ra trong Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 và dự thảo Luật Đất đai năm 2026.

Nếu được hoàn thiện và triển khai phù hợp, cách tiếp cận này có thể giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong việc tính toán chi phí đất đai, dự báo hiệu quả đầu tư và rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án.

Đặc biệt, với hoạt động mua bán, sáp nhập dự án (M&A), việc xác định nghĩa vụ tài chính về đất có ý nghĩa quan trọng. Doanh nghiệp cần tính toán kỹ các kịch bản chi phí, nhất là trong trường hợp dự án phải điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500.

Theo ông Tuấn, khả năng dự báo chi phí đất đai sẽ trở thành một yếu tố quan trọng trong quyết định đầu tư, thay vì chỉ tập trung vào giá mua và quy mô quỹ đất.

Thứ 4, nhà ở cho thuê mở ra mô hình kinh doanh mới. Xu hướng thứ tư là sự dịch chuyển từ tư duy sở hữu nhà ở sang đa dạng hóa phương thức tiếp cận nhà ở, trong đó phân khúc cho thuê được kỳ vọng có dư địa phát triển.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng số 356/BC-BXD ngày 9/9/2026, nhu cầu nhà ở cho thuê dự kiến đến năm 2030 khoảng 217.430 căn.

Tại Hà Nội, một số cơ chế hỗ trợ phát triển nhà ở cho thuê cũng đang được đặt ra. Theo đó, mô hình kết hợp giữa nhà ở cho thuê và nhà ở thương mại được kỳ vọng tạo thêm động lực cho doanh nghiệp tham gia phân khúc này.

Đáng chú ý, cách tiếp cận “lấy nhà ở thương mại nuôi nhà ở cho thuê” có thể giúp doanh nghiệp kết hợp nhiều dòng sản phẩm trong cùng dự án, đồng thời mở rộng nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Tuy nhiên, phát triển nhà cho thuê cũng đòi hỏi sự thay đổi trong tư duy kinh doanh. Thay vì đầu tư xây dựng rồi bán để thu hồi vốn nhanh, doanh nghiệp phải tính đến việc nắm giữ tài sản, khai thác dòng tiền dài hạn và tổ chức quản lý vận hành chuyên nghiệp.

Đây là mô hình có thể tạo nguồn thu ổn định nhưng cũng đặt ra yêu cầu cao hơn về năng lực tài chính và quản trị tài sản.

Doanh nghiệp phải thay đổi chiến lược để thích ứng

Từ 4 xu hướng trên, luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng doanh nghiệp bất động sản cần rà soát lại chiến lược phát triển, đặc biệt là pháp lý dự án, phương án huy động vốn và khả năng khai thác tài sản.

Thay vì chạy đua mở rộng quỹ đất, doanh nghiệp cần ưu tiên những dự án có pháp lý rõ ràng, khả năng triển khai thực tế và hiệu quả dòng tiền. Với những dự án vượt quá năng lực, việc liên danh, hợp tác với đối tác có thế mạnh phù hợp có thể là lựa chọn hiệu quả hơn.

Trong chu kỳ mới, thị trường sẽ không chỉ phân hóa theo quy mô vốn hay quỹ đất, mà còn theo năng lực thực thi và khả năng thích ứng với chính sách. Doanh nghiệp nào kiểm soát tốt chi phí, triển khai dự án đúng tiến độ và xây dựng được mô hình khai thác bền vững sẽ có lợi thế cạnh tranh lớn hơn.