Thị trường bất động sản Quý III/2024: Nguồn cung tăng mạnh, tồn kho đạt đỉnh

Nguồn cung bất động sản tăng mạnh nhờ chính sách pháp lý mới

Trong chương trình “Tài chính Bất động sản” phát sóng trên kênh YouTube Tài chính và Kinh doanh của AFA Capital, ông Phan Lê Thành Long, Chủ tịch sáng lập AFA Group, Chủ tịch Cộng đồng Cố vấn tài chính Việt Nam (VWA) và CEO Viện Thành viên hội đồng quản trị Việt Nam (VIOD), đã đưa ra phân tích về các biến động trên thị trường bất động sản trong quý III/2024.

Theo ông, báo cáo của Bộ Xây dựng công bố ngày 30/10 cho thấy số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành đã tăng 177,7% so với quý trước, chủ yếu nhờ hiệu lực của ba đạo luật mới bao gồm Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở, chính thức áp dụng từ ngày 1/8/2024. Các chính sách này đã tháo gỡ nhiều rào cản pháp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh trên thị trường.

Báo cáo cung cấp số liệu cho thấy nguồn cung tăng mạnh, với tổng số nhà ở thương mại đạt 21.374 sản phẩm trong quý III, gấp 2,5 lần so với con số 8.208 sản phẩm của cùng kỳ năm trước. Ông Long nhận xét rằng các dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai đã tăng vọt, tạo thêm nhiều lựa chọn cho người mua và góp phần làm giảm bớt áp lực cung ứng. Tuy nhiên, sự gia tăng này cũng đặt ra một thách thức lớn về lượng hàng tồn kho trên thị trường.

Nguồn cung nhà ở thương mại từ quý III/2023 đến quý III/2024: Tăng trưởng mạnh mẽ trong các dự án đủ điều kiện bán. Nguồn: Bộ Xây dựng, AFA tổng hợp.

Lượng tồn kho cao kỷ lục, cảnh báo khả năng hấp thụ của thị trường

Dù nguồn cung tăng, khả năng hấp thụ của thị trường chưa theo kịp, dẫn đến lượng hàng tồn kho bất động sản tăng gần 52% chỉ trong một quý, đạt mức cao nhất trong nhiều quý qua. Báo cáo cho thấy hàng tồn kho nhà ở riêng lẻ tăng từ 7.000 sản phẩm lên 12.250 sản phẩm, trong khi tồn kho chung cư tăng từ 3.299 lên 4.688 sản phẩm. Lượng tồn kho cao cho thấy sự mất cân đối giữa cung và cầu thực tế, khi người mua vẫn có xu hướng chờ đợi các chính sách hỗ trợ từ Chính phủ trước khi quyết định đầu tư.

Diễn biến lượng hàng tồn kho bất động sản theo loại hình từ Quý I/2023 đến Quý III/2024 - Bộ Xây dựng, AFA tổng hợp.

Ông Long nhận định rằng dù nguồn cung tăng mạnh, thị trường vẫn chưa hấp thụ hết nguồn cung mới, đặc biệt trong phân khúc nhà ở riêng lẻ. Điều này phản ánh thách thức lớn về sức mua, khi người tiêu dùng còn khá thận trọng và không muốn đầu tư trong bối cảnh thị trường có nhiều biến động và lượng hàng tồn kho ngày càng gia tăng.

Cấu trúc tín dụng bất động sản: Tăng mạnh ở kinh doanh, chậm ở tiêu dùng

Báo cáo của Bộ Xây dựng còn cho thấy sự chênh lệch trong cấu trúc tín dụng bất động sản. Trong khi tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản tăng mạnh, đặc biệt là các khoản vay dành cho cá nhân đầu tư bất động sản với mức tăng 30,89% từ đầu năm, thì tín dụng tiêu dùng – tức các khoản vay để mua nhà ở thực – chỉ tăng 4,64%, thấp hơn đáng kể so với mức tăng trưởng tín dụng toàn ngành là 9,17%.

Tín dụng bất động sản theo phân khúc tính đến thời điểm hiện tại (YTD) năm 2024 - Nguồn: Bộ Xây dựng, AFA tổng hợp.

Theo ông Long, sự chênh lệch này phản ánh tâm lý đầu tư mạnh mẽ trong thị trường bất động sản, nhưng đồng thời là dấu hiệu cảnh báo về nhu cầu thực sự từ người mua ở thực. Ông lưu ý rằng tình trạng này có thể gây ra hiện tượng đầu cơ bất động sản, làm gia tăng áp lực tồn kho và giảm tính thanh khoản trên thị trường khi nhu cầu thực sự chưa đáp ứng được nguồn cung.

Xu hướng giao dịch: Suy giảm ở đất nền, gia tăng ở chung cư và nhà ở riêng lẻ

Trong quý III/2024, tổng lượng giao dịch bất động sản đạt 141.000 đơn vị, giảm nhẹ so với 150.000 đơn vị của quý trước. Đặc biệt, giao dịch đất nền giảm 18%, từ 124.000 xuống còn 102.000 đơn vị, trong khi lượng giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng từ 25.000 lên 38.000 đơn vị. Sự giảm sút trong giao dịch đất nền cũng trùng hợp với sự suy giảm trong tín dụng kinh doanh đất nền, cho thấy mức độ rủi ro cao hơn của phân khúc này so với các loại hình bất động sản khác.

Ông Long cảnh báo rằng sự chênh lệch giữa tín dụng và giao dịch đất nền là một dấu hiệu đáng lưu ý, cho thấy người đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định đầu tư vào phân khúc này để tránh những rủi ro từ thị trường không ổn định. Khi giao dịch đất nền không tăng trưởng ổn định, nguy cơ tồn kho gia tăng ở phân khúc này sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường trong tương lai.

Sự chênh lệch giữa tín dụng và giao dịch đất nền

Một xu hướng quan trọng khác được chỉ ra trong báo cáo là sự chênh lệch giữa tín dụng và giao dịch đất nền. Theo báo cáo, tín dụng kinh doanh đất nền đã phục hồi từ mức thấp, đạt 98.837 tỷ đồng trong quý III/2024, gần sát với mức đỉnh của năm 2022. Tuy nhiên, lượng giao dịch đất nền không tăng trưởng đồng bộ, cho thấy sự không đồng nhất giữa nhu cầu vay vốn và hoạt động giao dịch thực tế trên thị trường, có thể dẫn đến tình trạng dư cung và tích tụ hàng tồn kho.

Diễn biến tín dụng kinh doanh bất động sản đất nền và lượng giao dịch đất nền từ Quý IV/2021 đến Quý III/2024. Nguồn: Bộ Xây dựng, AFA tổng hợp.

Ông Long nhận định rằng nếu lượng giao dịch không bắt kịp tốc độ tăng trưởng tín dụng, rủi ro về tồn kho cao và giảm tính thanh khoản sẽ ngày càng lớn, là một nguy cơ mà người đầu tư cần đặc biệt lưu ý. Theo ông, sự chênh lệch này là một tín hiệu quan trọng, đòi hỏi các nhà đầu tư phải thận trọng hơn trong các quyết định đầu tư vào đất nền.

Triển vọng và thách thức của thị trường bất động sản Việt Nam

Báo cáo từ Bộ Xây dựng quý III/2024 cho thấy nguồn cung tăng mạnh nhờ các chính sách pháp lý mới và tín dụng kinh doanh bất động sản tăng trưởng. Tuy nhiên, với lượng tồn kho cao và sự giảm sút trong giao dịch đất nền, thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức trong việc duy trì cân bằng cung cầu và đảm bảo tính thanh khoản. Ông Long cho rằng trong bối cảnh này, các nhà đầu tư và người mua nhà cần thận trọng và có chiến lược dài hạn phù hợp.

Ông Long nhấn mạnh rằng việc gia tăng nguồn cung và tín dụng kinh doanh bất động sản là một tín hiệu tích cực cho thị trường, nhưng đồng thời cần xem xét khả năng hấp thụ thực tế. Nhà đầu tư nên điều chỉnh chiến lược đầu tư sao cho phù hợp, đồng thời duy trì sự ổn định trong giai đoạn thị trường có nhiều biến động.

Chuyên gia từ AFA Capital cũng cho rằng các yếu tố này cần được theo dõi sát sao trong các quý tiếp theo để cung cấp cái nhìn rõ ràng hơn về triển vọng và rủi ro của thị trường bất động sản Việt Nam. Điều này sẽ hỗ trợ các nhà đầu tư và người tiêu dùng đưa ra quyết định đầu tư thông minh trong bối cảnh nền kinh tế và chính sách còn nhiều biến động.

>> Tín dụng bất động sản đạt 3,15 triệu tỷ đồng, tăng hơn 9% so với cuối 2023