Từ năm 2024, sự phân hóa mạnh mẽ sẽ bắt đầu thể hiện giữa các khu vực, phân khúc và doanh nghiệp nhóm bất động sản.
Sự phân hoá mạnh mẽ của nhóm doanh nghiệp bất động sản năm 2024
Tại báo cáo triển vọng bất động sản nhà ở năm 2024, Chứng khoán Vietcombank (VCBS) đánh giá hoạt động giao dịch tại một số khu vực/phân khúc sẽ cải thiện tích cực trong năm 2024 khi:
Mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà bắt đầu điều chỉnh giảm theo mặt bằng lãi suất huy động.
Nguồn sản phẩm cắt lỗ sâu từ những người mua nhà sử dụng đòn bẩy cao trong giai đoạn thị trường sôi nổi đã được hấp thụ đáng kể.
Sau một thời gian mặt bằng giá không còn giảm sâu và cơ bản đạt mức cân bằng, người mua nhà có xu hướng bắt đầu nối lại các kế hoạch mua BĐS cho mục tiêu an cư và đầu tư dài hạn.
 |
| Điểm phân hoá thị trường bất động sản có thể bắt đầu từ năm 2024 |
Theo nhóm phân tích thanh khoản một số khu vực có thể hồi phục sớm hơn thị trường chung, theo đó sự phân hóa mạnh mẽ sẽ bắt đầu thể hiện giữa các khu vực, phân khúc và doanh nghiệp.
Các sản phẩm đất nền/thấp tầng tại vùng ven, các tỉnh thành ít động lực tăng trưởng kinh tế sẽ vẫn gặp khó khăn và thậm chí tiếp tục giảm giá tại một số khu vực do mặt bằng giá đã bị đẩy lên quá cao, tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và nguy cơ thừa cung cục bộ.
Đối với các sản phẩm cao tầng (chủ yếu ở Hà Nội và TP.HCM): (1) Các căn hộ cao cấp/hạng sang hoặc vị trí quá xa trung tâm có thể gặp khó khăn nhất định trong việc tiêu thụ và yêu cầu các chủ đầu tư tăng chiết khấu, (2) Các căn hộ phân khúc trung cấp nằm trong phạm vi đô thị hiện hữu, phục vụ tốt nhu cầu ở thực và đi lại của người dân sở hữu sức hấp dẫn lớn.
Một số địa phương có tốc độ phát triển kinh tế và đô thị hóa cao, thu hút đầu tư và lao động nhập cư tốt dự báo sẽ hồi phục sớm hơn thị trường.
Sở hữu cơ cấu tài chính khỏe mạnh, sử dụng nợ vay ở mức hợp lý, hiệu quả kinh doanh tạo dòng tiền cao và không bị sa lầy tại các dự án quá lớn. Sở hữu quỹ đất sạch và ít vướng mắc pháp lý. Có năng lực đấu thầu và triển khai dự án bài bản, tạo giá trị gia tăng tốt cho sản phẩm.
Sản phẩm, địa bàn kinh doanh phù hợp thị hiếu thị trường và có khả năng thu hút cư dân ở thực.
4 cổ phiếu bất động sản nên đầu tư cho năm 2024
Dựa trên đánh giá đó, VCBS khuyến nghị đầu tư 4 cổ phiếu bất động sản tiềm năng gồm: VHM, NLG, TCH và CSC.
 |
| Nguồn: VCBS |
Vinhomes (VHM): Giá mục tiêu 56.549 đồng/cp, tương ứng upside 40,3%
Luận điểm đầu tư
Duy trì tốt sức khỏe tài chính và nguồn lực kinh doanh qua giai đoạn khó khăn của thị trường;
Vị thế tốt để hưởng lợi từ xu hướng phát triển chung của ngành;
Các đại đô thị ven Vành đai 4 Hà Nội kỳ vọng tiếp tục là nguồn đóng góp dòng tiền quan trọng trong vài năm tới: Vinhomes Wonder Park (Đan Phượng) và Vinhomes Cổ Loa (Đông Anh), Vinhomes Ocean Park 2&3;
Kỳ vọng duy trì vị thế dẫn đầu trong chu kỳ thị trường mới.
Nam Long (NLG): Giá mục tiêu 45.000 đồng/cp (upside 22,6%)
Các sản phẩm phân khúc vừa túi tiền, phù hợp cho nhu cầu ở thực (phân khúc chủ đạo của NLG) hồi phục sớm hơn thị trường chung;
Sản phẩm Ehome hay Ehome S được đón nhận rất tích cực trong giai đoạn thị trường khó khăn;
Chiến lược hợp lý khi liên kết với các đối tác ngoại tham gia phát triển dự án;
Tình hình tài chính lành mạnh: tỷ lệ nợ ròng trên tổng tài sản của NLG chỉ ở mức 7,8% tại thời điểm cuối quý III – là một trong những công ty BĐS trên sàn có đòn bẩy tài chính lành mạnh nhất.
Tài chính Hoàng Huy (TCH): Giá mục tiêu 15.575 đồng/cp (upside 18,4%)
Thành phố Hải Phòng kỳ vọng là một trong những thị trường BĐS hồi phục sớm hơn cả nước và sở hữu nhiều dư địa phát triển trong dài hạn. Với vị thế là một doanh nghiệp tên tuổi, có ảnh hưởng tại TP. Hải Phòng với quỹ đất tại các khu vực đắc địa, TCH được hưởng lợi lớn từ nhu cầu nhà ở và xu hướng phát triển hạ tầng đô thị của thành phố;
Bắt đầu bàn giao dự án Hoàng Huy Commerce và ghi nhận lợi nhuận lớn;
Dự án Hoàng Huy New City kỳ vọng bắt đầu đem về dòng tiền từ năm 2024;
Vị thế tài chính tốt trong việc phát triển dự án.
Conata (CSC): Giá mục tiêu 38.887 đồng/cp (upside 35,5%)
Thành phố Huế kỳ vọng là điểm sáng về tăng trưởng kinh tế và phát triển bất động sản tại Bắc Trung Bộ trong các năm tới;
Vị thế cao trong phát triển dự án mới;
Dự án Ecogarden tiếp tục là nguồn đóng góp lợi nhuận và dòng tiền tích cực trong vài năm tới;
Cuối cùng, CSC gia tăng mạnh quy mô phát triển dự án trong chu kỳ đầu tư mới. Cụ thể, dòng tiền kinh doanh từ dự án Ecogarden đã giúp CSC gia tăng mạnh quy mô nguồn vốn và giảm bớt phụ thuộc vào nợ vay ngân hàng. Xét đến việc dự án Ecogarden kỳ vọng thu về 2.000 tỷ – 2.500 tỷ đồng dòng tiền thuần trong các năm tới, chúng tôi đánh giá cao năng lực của CSC trong việc bắt đầu triển khai các dự án gối đầu.
>> 7 cổ phiếu tiềm năng cho năm 2024 qua lăng kính chuyên gia
