Thị trường đảo chiều: Giá bán đất nền chỉ bằng nửa chung cư
Nhiều khu vực giá đất nền tại TP. Hà Nội, vị trí mặt đường, mặt phố hiện chỉ bằng nửa giá chung cư đang rao bán sau khi áp bảng giá đất điều chỉnh.
Mới đây, TP. Hà Nội đã ban hành bảng giá đất mới, được áp dụng từ ngày 20/12/2024 đến ngày 31/12/2025, giá đất ở nhiều khu vực đã tăng từ 3-4 lần so với bảng giá đất cũ.
Đáng nói, một trong những điểm mới sau khi TP. Hà Nội ban hành bảng giá đất điều chỉnh là việc đất ở đô thị, đất nông thôn đều sẽ được xác định theo khung giá theo 4 đơn vị: Vị trí 1 đất mặt phố chính, vị trí 2 đất mặt ngõ rộng từ 3,5m trở lên, vị trí thứ 3 là đất mặt ngõ rộng từ 2-3,5m, vị trí 4 là đất mặt ngõ nhỏ hơn 2m.
Theo khung bảng giá đất TP. Hà Nội mới được ban hành, dễ dàng nhận thấy nhiều khu vực hiện đang được xem là điểm nóng phát triển nhà ở chung cư trên địa bàn đang có giá đất nền thấp hơn so với giá sàn chung cư.
Đây được xem là dấu hiệu đảo chiều và là xu thế mới bởi thông thường lâu nay, đất nền có mức giá bán cao hơn so với chung cư trong khu vực.
>> Bất động sản được dự báo sẽ dẫn đầu 'ngọn sóng' tăng trưởng lợi nhuận trong quý IV/2024
Khung giá đất ở đô thị tại khu vực Mễ Trì Hạ dao động từ 30,8 - 78,4 triệu đồng/m2, còn tại Mễ Trì Thượng từ 24,9 - 74,8 triệu đồng/m2. Khu vực Miếu Đầm có mức giá từ 33,8 - 85,5 triệu đồng/m2.
Tại khu vực Mỹ Đình, giá đất ở đô thị dao động trong khoảng 29,4 - 74,8 triệu đồng/m2; Phú Đô từ 24,5 - 57 triệu đồng/m2; Phúc Diễn (khu vực mặt Quốc lộ 32) từ 27,2 - 67,7 triệu đồng/m2; còn tại đường Phương Canh, giá đất nằm trong khoảng 20,3 - 43,4 triệu đồng/m2.
Giá đất nền tại các khu vực này có sự chênh lệch đáng kể so với giá chung cư. Cụ thể, giá chung cư ở các tuyến phố như đường Lê Đức Thọ, khu đô thị Mỹ Đình 2, và mặt đường Quốc lộ 32 dao động từ 70 - 100 triệu đồng/m2.
Tương tự, khung giá đất tại khu vực Đại lộ Thăng Long (đoạn qua xã An Khánh) dao động từ 22,2 - 51 triệu đồng/m2; đường Vạn Xuân (đoạn qua xã Kim Chung) từ 23,2 - 53,3 triệu đồng/m2; và đường 70 (đoạn qua xã Vân Canh) từ 13,9 - 27,2 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá bán các dự án chung cư, bao gồm cả chung cư đã qua sử dụng tại những khu vực này, nằm trong khoảng 45 - 70 triệu đồng/m2.
Sự chênh lệch giữa giá chung cư và giá đất nền tại các khu vực trên phần lớn xuất phát từ giá giao dịch thực tế của đất nền, đặc biệt tại các vị trí mặt phố, nơi giá có thể cao gấp nhiều lần so với khung giá đất do TP Hà Nội ban hành cho năm 2025.
Việc điều chỉnh bảng giá đất của thành phố theo hướng sát với giá thị trường đang được cân nhắc dựa trên nhiều yếu tố, nhằm đảm bảo sức hấp dẫn đầu tư, đồng thời giảm thiểu tác động từ tâm lý đầu cơ và tình trạng găm giữ tài sản gây bất ổn giá đất.
Đánh giá về sự biến động của giá đất nền so với chung cư, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định rằng cần đánh giá kỹ sự chênh lệch giá đất nền cũng như giá chung cư trong một khu vực.
Theo ông Võ, đa phần các dự án chung cư khi bàn giao nhà đều đã có đầy đủ các điều kiện sống. Điều này khác với việc mua đất nền mặt đường để xây dựng nhà ở - điều kiện sinh sống, sinh hoạt chưa hoàn chỉnh.
Do đó, cơ chế giá bán chung cư có sự khác biệt với giá bán của đất nền, các khu chung cư hiện nay, đặc biệt các khu chung cư cao cấp đều có đầy đủ tiện nghi sống tốt cho cư dân.
Mức giá bán nhà chung cư và đất nền nhiều khi phụ thuộc vào điều kiện sống, môi trường sống cũng như các tiện ích xã hội như bệnh viện, siêu thị trường học.
Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, trước hết cần nhìn nhận yếu tố tích cực của việc Hà Nội, TP. HCM ban hành bảng giá đất mới trong năm 2025 nhằm mục tiêu tháo gỡ các vấn đề về pháp lý cũng như điểm nghẽn đối với nhiều dự án trong khâu định giá đất.
Những giao dịch bất động sản của người dân từ đó cũng có cơ sở để tính thuế, phí khi làm các thủ tục chuyển nhượng sử dụng đất.
Mới đây, Hà Nội đã lấy giá các giao dịch của thị trường nhằm xây dựng bảng giá đất mới năm 2025 nên bảng giá này được cho khá bám sát thị trường ở từng khu vực.
Vị chuyên gia này cũng lưu ý, giá BĐS tại Hà Nội hiện đang có dấu hiệu "ảo giá", nhu cầu nhà ở, kinh doanh lớn nhưng nguồn cung khan hiếm.
Do đó, nhiều chủ đầu tư xây dựng biên lợi nhuận cao gấp đôi gấp ba chứ không chỉ vài chục %.
Từ xu thế này, các nhà đầu tư cũng đã ăn theo và đẩy giá để hưởng mức chênh lệch, tạo tín hiệu ảo trên thị trường.
Nhiều chuyên gia BĐS cho rằng giá chung cư tăng cao thời gian vừa qua do một phần xuất phát từ tâm lý của các gia đình trẻ, muốn ở chung cư để tận dụng tối đa các tiện ích, sinh hoạt trên một sàn, đỡ tốn công xây dựng.
