Tiềm năng nào ở thị trường bất động sản dưỡng lão tại Việt Nam?

Nghịch lý nhà ở dưỡng lão

Kể từ năm 2011, Việt Nam đã bước vào giai đoạn già hóa, cơ cấu dân số chuyển dịch theo hướng số lượng người già nhiều hơn người trẻ. Vào năm 2019, số người trên 60 tuổi tại Việt Nam đạt 11%, tăng từ 8,6% vào năm 2009. Phần lớn nhóm dân số cao tuổi của Việt Nam sống ở các tỉnh phía Bắc. Bảy trong số mười tỉnh có lượng dân số trên 60 tuổi nhiều nhất, đều tập trung ở miền Bắc.

Thực tế cho thấy, Việt Nam đã có một vài dịch vụ tư nhân cung cấp dịch vụ nhà dưỡng lão với với chi phí khá cao. Các viện dưỡng lão tư nhân hiện nay có mức thu phí khoảng 15 triệu đồng cho phòng đơn hoặc 19 triệu đồng cho phòng đôi mỗi tháng. Một số cơ sở đang được xây dựng, trong tương lai được kỳ vọng là "khu nghỉ dưỡng dành cho người cao tuổi". Tuy nhiên, dù có mức thu khiêm tốn hơn nhưng những cơ sở này vẫn nằm ngoài khả năng chi trả của hầu hết người Việt Nam. Do đó, hiện nay, việc chăm sóc người cao tuổi chủ yếu là tại nhà và do các tình nguyện viên cung cấp. 

Khảo sát của Savills cho thấy, chỉ có 32/63 tỉnh, thành ở Việt Nam có viện dưỡng lão dành cho việc chăm sóc người cao tuổi. Trong khi đó, Chính phủ đặt mục tiêu mỗi tỉnh, thành có ít nhất một viện dưỡng lão vào năm 2025. 

Trong khi dân số đang già đi, cộng đồng đang thay đổi và người cao tuổi cần được chăm sóc sức khỏe toàn diện, thì vẫn còn sự kỳ thị về nhà ở dưỡng lão. Ngay cả khi họ cần, khái niệm về nghĩa vụ gia đình sẽ khiến việc quyết định trở nên khó khăn. 

Rất nhiều người vẫn nghi ngờ và phản đối tư tưởng về việc đưa bố mẹ tới sinh sống tại viện dưỡng lão. Bởi, họ cho rằng, việc làm này đồng nghĩa với việc con cái họ không yêu thương ba mẹ. Vì vậy, sự mẫu thuẫn về nhà ở dưỡng lão vẫn luôn hiện hữu ở Việt Nam. 

Nhìn nhận cơ hội tiềm năng

Theo khảo sát trên quy mô toàn cầu về vấn đề già hóa và các nhu cầu liên quan đến hoạt động chăm sóc người cao tuổi, nhu cầu về việc cung cấp chỗ ở cho những công dân lớn tuổi tại các nước trên thế giới đang ngày một tăng cao.

Kể từ khi các chính sách Đổi mới được áp dụng, Việt Nam đã chứng kiến sự tăng trưởng lớn kinh tế-xã hội và những cải thiện đáng kể đối với các dịch vụ công, chất lượng cuộc sống và tuổi thọ trung bình. Sự tăng trưởng này đã thay đổi cách sống của con người và dẫn đến sự hiện đại hóa, đô thị hóa và gia tăng mức độ di cư từ nông thôn ra thành thị. Những thay đổi này đã ảnh hưởng đến cuộc sống của người cao tuổi.

Thống kê của Tổng cục Thống kê Việt Nam cho thấy, số người cao tuổi sống một mình hoặc cùng với vợ hoặc chồng tăng từ 18,3% (năm 2009) lên 27,8% (năm 2019).

Chăm sóc người cao tuổi là ưu tiên hàng đầu của các gia đình, cơ sở chăm sóc và chính sách của chính phủ. Ở mức cộng đồng, các dịch vụ dưỡng lão được tích hợp trong hệ thống y tế hiện có và mục tiêu là ít nhất 70% người cao tuổi được khám sức khỏe hàng năm vào năm 2030. 

Một nghiên cứu gần đây của Cimigo cho thấy, những người trên 50 tuổi chi khoảng 13% thu nhập hàng tháng của họ cho việc chăm sóc sức khỏe. Điều này chứng tỏ, người cao tuổi cũng ưu tiên sức khỏe của họ trong chi tiêu, 

Với việc phân tích dữ liệu thông qua Power BI, Savills đã đánh giá tỷ lệ giữa số cơ sở y tế và số người trên 60 tuổi. Tỷ lệ này tốt hơn ở miền Nam. Bình Dương với tỷ lệ 1.647 người cao tuổi trên một cơ sở y tế, Cần Thơ là 1.662 và Bà Rịa - Vũng Tàu với 1.446 người là một trong những tỷ lệ tốt nhất trong cả nước. Những nơi có kết quả kém nhất là Bắc Giang với 10.596 người dùng mỗi cơ sở, Nam Định với 8.429 và Hải Phòng với 6.857. Trong khi nhu cầu về nhà ở dưỡng lão trên khắp cả nước gia tăng, vẫn còn dư địa cho các nhà cung cấp để gia nhập ở miền Bắc.

Theo Savills, trên toàn cầu, nhu cầu nhà ở dưỡng lão ngày càng tăng cao ở rất nhiều thị trường; nguồn cầu không được đáp ứng do nguồn cung hạn chế. Hiện chỉ có một số ít viện dưỡng lão hoạt động theo 3 cách thức: do tư nhân đầu tư, do các tổ chức thiện nguyện, tôn giáo lập ra; hoặc thuộc Nhà nước bảo trợ (Thị Nghè).
Tuy nhiên, các viện dưỡng lão này vẫn chưa phải như mô hình nhà ở dưỡng lão phổ biến trên thế giới.

Vào khoảng năm 2018, đại diện Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Mỹ (NAR) đã đặt vấn đề các nước Đông Nam Á như Việt Nam, Thái Lan, Philippines nên đầu tư vào bất động sản hưu trí. Đây là phân khúc mới nhưng hấp dẫn. Nhưng để làm được điều này, các nước cần sự tham gia của 3 ngành: bất động sản, y tế, dịch vụ chăm sóc.

Nhận định về thị trường bất động sản dưỡng lão tại Việt Nam, ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cho biết, với các yếu tố phức tạp về văn hóa, quy định về luật, cũng như các yếu tố về vận hành, một số mô hình dưỡng lão phổ biến trên thế giới có thể không phù hợp với thị trường Việt Nam.

Theo ông này, Việt Nam có thể sử dụng đòn bẩy để hỗ trợ xây dựng bất động sản cho người cao tuổi. Đặc biệt, người già có thể tham gia các gói bảo hiểm đi kèm với giá trị đầu tư. Việt Nam cũng cần phát triển đội ngũ nhân viên được đào tạo về y tế chuyên trách. Khi những vấn đề trên được giải quyết, cùng với việc mô hình gia đình truyền thống thay đổi trong vài thập kỷ tới, phân khúc nhà ở dưỡng lão sẽ có nhiều cơ hội hơn.

Còn ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nhận định: “Phân khúc viện dưỡng lão được hỗ trợ về mặt y tế và sinh hoạt đã được thiết lập tốt ở nhiều quốc gia trên toàn cầu, nơi có dân số già ngày càng tăng. Lĩnh vực này đã phát triển để cung cấp một môi trường chuyên nghiệp và dễ chịu cho những người cần chăm sóc; đồng thời giúp đỡ những người không có hiểu biết chuyên môn về chăm sóc người cao tuổi hoặc các cơ sở để làm như vậy. Điều này cũng đã dẫn đến sự ra đời của những cơ hội đầu tư bất động sản có tính thanh khoản cao, tương tự như các bất động sản có thương hiệu chuyên biệt với các hồ bơi cho thuê hoặc căn hộ dịch vụ thu hút các nhà đầu tư lớn, nhà phát triển bất động sản và các nhà đầu tư cá nhân".