Tín Nghĩa (TIP) sắp nhận lại 1.200 tỷ đồng vốn góp vào KCN Phước An, cổ phiếu tăng 40%

Quỹ đất đang triển khai của Tín Nghĩa không còn nhiều

Chứng khoán Bảo Việt (BVSC) vừa có báo cáo cập nhật tình hình kinh doanh của CTCP Phát triển Khu công nghiệp Tín Nghĩa (mã chứng khoán: TIP).

Cập nhật về tình hình quỹ đất của doanh nghiệp, đơn vị phân tích cho biết, quỹ đất đang triển khai của Tín Nghĩa không còn nhiều khi các dự án của công ty như Khu dân cư (KDC) 18 ha Tam Phước, dự án Thạch Phú 3, dự án Phố chợ Thống Nhất hầu như đều đã bàn giao phần lớn đất ở, đất nền.

Một dự án mà doanh nghiệp cũng đang triển khai là dự án Xã lộ 25 hiện đang trong quá trình xin điều chỉnh quy hoạch từ khu dịch vụ, thương mại, logistic sang chức năng khu công nghiệp (KCN), tuy nhiên hiện tại dự án vẫn đang tạm dừng.

BVSC cho biết, Tín Nghĩa có định hướng tham vọng trong đẩy mạnh sự phát triển thông qua tìm kiếm các dự án mới quy mô lớn như Xã lộ 25 này. Một khi dự án trên được thực hiện sẽ tạo ra động lực tăng trưởng lớn cho Tín Nghĩa đến năm 2030.

Còn đối với KDC Núi Dòng Dài, dự án do CTCP Xây dựng và Thương mại Phước Tân (công ty liên kết của Tín Nghĩa) làm chủ đầu tư, dự án có tổng diện tích 156,5 ha; với tổng mức đầu tư 5.365 tỷ đồng.

Hiện tại, Phước Tân đang chỉ triển khai giai đoạn 1 của dự án với diện tích 35,9 ha; đã được giao đất và đã nộp tiền sử dụng đất cho 35,9 ha này. Trong giai đoạn 1, Phước Tân hợp tác với Kim Oanh bán sỉ 5 ha; còn lại tự phát triển với hình thức khách hàng cho vay, theo hình thức chọn thành phẩm. TIP hiện đã nhận tiền từ hoạt động hợp tác đầu tư này.

Các giai đoạn sau của dự án vẫn chưa được giao đất vì còn vướng giải phóng mặt bằng (GPMB) nằm rải rác trong các khu đất. Ngoài ra, dự án vướng quy định Luật đất đai liên quan đến diện tích đất kênh rạch do nhà nước quản lý.

BVSC dự phóng, giá trị thặng dư từ KDC Núi Dòng Dài mà Tín Nghĩa sẽ nhận về là 448 tỷ đồng, dựa trên 40% cổ phần công ty nắm giữ tại Phước Tân.

Nhận lại hơn 1.200 tỷ đồng khoản góp vốn đầu tư vào KCN Phước An

Trong năm 2022, Tín Nghĩa đã chào bán thành công 39 triệu cổ phiếu, qua đó huy động 975 tỷ đồng. Theo kế hoạch, công ty dự kiến sẽ dùng 860 tỷ đồng bổ sung vốn đối ứng đấu thầu KCN Long Đức 3. Tuy nhiên, do không trúng thầu nên ngày 18/10/2022, Tín Nghĩa và Cảng Phước An đã hợp tác đầu tư qua hình thức kinh doanh quyền khai thác, quyền sử dụng đất và quyền sử dụng hạ tầng trong tương lai tại KCN Phước An.

Theo đó Tín Nghĩa tham gia đầu tư với Cảng Phước An không quá giá trị 1.135 tỷ đồng với diện tích thỏa thuận không quá 60 ha, giá vốn hợp tác không quá 140 USD/m2. Dự kiến kế hoạch kinh doanh là 18 tháng.

Trường hợp Cảng Phước An hoàn tất thủ tục pháp lý thì Tín Nghĩa sẽ chuyển nhượng cho nhà đầu tư thứ cấp theo giá thị trường. Trường hợp thủ tục triển khai pháp lý Cảng Phước An chưa thể hoàn thiện trong thời gian tối đa 12 tháng, Tín Nghĩa sẽ xem xét tiếp tục gia hạn không vượt quá 6 tháng, nếu quá thời hạn, Cảng Phước An sẽ chịu trách nhiệm hoàn trả lại toàn bộ tiền góp vốn đầu tư cộng với khoản phí trách nhiệm tối thiểu 12%/năm.

Theo cập nhật từ phía Cảng Phước An, do có sự thay đổi chính sách của Nhà nước về quản lý KCN và khu kinh tế, đơn vị trên đã xin rút hồ sơ trình thẩm định và đang tiến hành điều chỉnh dự án cảng Phước An và Khu dịch vụ hậu cần theo phương án tách thành hai dự án độc lập.

Từ những nguyên nhân trên, BVSC nhận định, rất khó cho Cảng Phước An có thể hoàn thành tất cả các thủ tục pháp lý của KCN Phước An trước tháng 10 năm nay.

Do vậy, theo cập nhật của Tín Nghĩa với BVSC, công ty sẽ nhận lại khoản tiền góp vốn đầu tư là 1.033,2 tỷ đồng và phần lợi nhuận 12%/năm cam kết từ Cảng Phước An trong năm 2024, tương đương 186 tỷ đồng cho 18 tháng.

Kế hoạch sử dụng số vốn thu hồi lại trên sau đó sẽ được trình ĐHĐCĐ phê duyệt sau khi nhận lại khoản tiền.

Song, BVSC cũng cho rằng, với tiền độ dự án đã hoàn thành bồi thường, GPMB và được bàn giao phần lớn đất, khoản tiền Cảng Phước An nhận từ Tín Nghĩa với mục đích đầu tư vào KCN Phước An có thể đã được đơn vị này sử dụng trong quá trình đền bù.

Cho tới hết quý 2, các dự án của Cảng Phước An vẫn chưa đủ điều kiện kinh doanh, do đó vẫn tiềm ẩn rủi ro việc hoàn trả vốn cho Tín Nghĩa có thể sẽ kéo dài hơn dự kiến.

Tình hình kinh doanh các mảng nhìn chung ổn định

Doanh thu chủ yếu tới từ thu tiền cho thuê hạ tầng của KCN Tín Nghĩa, một số dự án cũ như KDC 18ha Tam Phước, Phố chợ Thống Nhất và doanh thu từ điện và nước trong KCN. Ngoài ra, doanh thu ghi nhận chuyển nhượng nhà xưởng, máy móc tại KCN Biên Hòa 2 của CTCP Tín Khải (công ty con của TIP) trị giá 46,6 tỷ đồng trong 2022 sẽ không còn trong năm 2023.

Theo đó, BVSC dự phóng năm 2023 doanh thu của TIP ghi nhận 157 tỷ đồng, giảm 30% so với năm trước, LNST dự phóng giảm 19% so với năm 2022 xuống mức 81,5 tỷ đồng.

Kết quả kinh doanh 6 tháng đầu năm, TIP ghi nhận doanh thu gần 70 tỷ đồng, giảm 9% so với cùng kỳ năm trước. Nhờ khoản lãi hơn 3 tỷ đồng từ công ty liên doanh liên kết (cùng kỳ năm trước ghi nhận lỗ gần 12 tỷ đồng), kết quả LNST của TIP tăng gấp rưỡi so với cùng kỳ lên mức gần 27 tỷ đồng. Kết quả này vẫn còn cách khá xa dự phóng kết quả kinh doanh của TIP mà các chuyên gia BVSC đề ra.

Trên thị trường, đóng cửa phiên giao dịch ngày 8/9, cổ phiếu TIP dừng tại mức 23.250 đồng/cp, tương ứng tăng 40% so với hồi đầu năm.