TP. HCM: Lượng tồn kho nhà ở dồi dào bị 'mắc kẹt' bất chấp nguồn cung đang khan hiếm

Nhu cầu cần đến gần 60.000 căn hộ

Báo cáo của Viện nghiên cứu phát triển TP. HCM cho thấy, đối với loại hình đất nền, trung bình các hộ gia đình đều có dự định sở hữu một thửa đất nền và lựa chọn chủ yếu tại TP. HCM, chiếm đến 80.2%.

Giá trị dự kiến từ 1 - 10 tỷ đồng và mức giá trị trung bình đạt khoảng 1,74 tỷ đồng.

Theo khảo sát, khả năng chi trả hiện có của các hộ gia đình trung bình đạt khoảng 68% giá trị tài sản dự kiến mua. Nguồn vốn thực hiện nhu cầu mua nhà chủ yếu đến từ vốn tự có, chiếm tỷ lệ 33,6%. Ngoài ra, các hộ gia đình cũng lựa chọn vay ngân hàng (20,6%) và vay người thân (19,7%) để đáp ứng nhu cầu này.

Nhà ở riêng lẻ tiếp tục là lựa chọn phổ biến, với nhu cầu mua trung bình khoảng 1 căn hộ gia đình, mức tối đa được ghi nhận là 3 căn nhà. Diện tích đất trung bình của loại hình này theo nhu cầu hiện nay là 66m2, với số tầng xây dựng từ 1 đến 2 tầng. Giá trị trung bình của nhà ở riêng lẻ dự kiến mua là 2,76 tỷ đồng. Với mức giá này, khả năng chi trả của người mua hiện đạt khoảng 49% giá trị tài sản.

>> Thủ tướng ra chỉ đạo 'nóng' đối với các tuyến đường 'trợ lực' đến sân bay lớn nhất Việt Nam

Đối với căn hộ chung cư, nhu cầu chủ yếu là mua 1 căn hộ, chỉ 3,7% hộ gia đình có nhu cầu mua 2 căn. Diện tích trung bình căn hộ theo nhu cầu là 65,8m2, phù hợp với căn hộ 2 phòng ngủ.

Giá trị dự kiến của căn hộ chung cư dao động từ 1 đến 8 tỷ đồng, với khả năng chi trả trung bình hiện tại đạt khoảng 53%.

Dự báo về nhà ở giai đoạn 2026 - 2030 từ Viện Nghiên cứu phát triển TP. HCM cho thấy, số lượng nhà ở riêng lẻ dự kiến tăng thêm là 456.770 căn, tương ứng với tổng diện tích sàn tăng 39,7 triệu m2. Trong khi đó, số lượng căn hộ chung cư dự kiến tăng thêm là 59.016 căn hộ, với diện tích sàn tăng tương ứng là 3,7 triệu m2.

Nguồn cung khan hiếm

Theo như báo cáo mới nhất của Ủy ban Nhân dân (UBND) TP. HCM, trong 11 tháng của năm, TP. HCM hiện chỉ có 12 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, trong đó chỉ có một dự án nhà ở xã hội.

Đáng nói, không có dự án nào được giao đất, cho thuê đất và chỉ có 2 dự án nhà ở thương mại được cấp Giấy phép xây dựng.

Dựa trên số liệu báo cáo, lượng dự án và căn hộ thương mại đang triển khai và đủ điều kiện huy động vốn trong 11 tháng của năm 2024 đã giảm xuống mức thấp nhất trong giai đoạn 5 năm, kể từ năm 2020.

Ngoài ra, hoạt động chuyển nhượng dự án cũng bị ách tắc do nhiều quy định khác nhau, đặc biệt là quy định chuyển nhượng yêu cầu cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc một phần của dự án.

Chia sẻ tại hội thảo "Bất động sản 2025, đường đến thập kỷ tăng trưởng mới", Trưởng phòng phát triển nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP. HCM - ông Phạm Đăng Hồ nhận định, trong năm 2025, nguồn cung nhà ở tại TP. HCM chưa được cải thiện ngay do từ chấp thuận đầu tư cho đến khi dự án đủ điều kiện để mở bán cần thời gian.

Hàng loạt luật mới liên quan đến vấn đề BĐS về cơ bản cũng đã giải quyết được một số vướng mắc nhưng hiện nay, quy trình duyệt dự án vẫn phải đi qua nhiều bộ luật, khiến nhiều nhà đầu tư cảm thấy nản.

TP. HCM đã nhìn nhận được vấn đề này và hiện đang có những thay đổi, khâu chấp thuận chủ trương và phê duyệt 1/500 hiện đang tích hợp lại nhằm tránh thẩm định nhiều gây chồng chéo.

Đô thị đặc biệt của Việt Nam hiện nay đang phải đối diện với thực trạng khan hiếm về nguồn cung khi 80% rổ hàng mở bán đều thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang với mức giá trung bình trên 60 triệu đồng/m2.

Việc rổ hàng mới nghiêng hoàn toàn về cao cấp và hạng sang khiến cho giá bán căn hộ tại TP. HCM tiếp tục tăng với biên độ từ 8-10% mỗi năm.

Lương hàng tồn kho vẫn "mắc kẹt"

Bất chấp nguồn cung đang dần cạn kiệt, lượng hàng tồn kho nhà ở chưa được "giải phóng" ra thị trường ở TP. HCM còn khá nhiều.

HoREA dẫn số liệu từ Sở Xây dựng TP cho biết trong giai đoạn 2015-2023, TP. HCM có 86 dự án nhà ở thương mại đã ngừng thi công hoặc chưa thi công (dự án tồn kho).

Cũng trong thời gian này, toàn TP chỉ có 52 dự án đang được triển khai thực hiện với quy mô hơn 41.600 căn.

Đối với các dự án tồn kho, hiện có 30 dự án đã ngừng thi công và 56 dự án chưa thi công.

Theo HoREA, các dự án tồn kho do vướng mắc về vấn đề pháp lý, Hiệp hội BĐS TP. HCM kỳ vọng với hệ thống luật cũng như văn bản dưới luật mới được ban hành, những vấn đề này sẽ cơ bản được giải quyết trong tương lai.

Tuy nhiên, việc 86 dự án hàng tồn kho thời gian dài đã dẫn đến nhiều hệ lụy: Tổng quy mô sử dụng đất của 86 dự án này lên đến 964ha, gây lãng phí nguồn lực đất đai và vi phạm nguyên tắc "Sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả" theo Luật Đất đai.

Tổng số nhà ở của 86 dự án đang triển khai tại TP. HCM lên đến hơn 54.000 căn, nhưng tình trạng thiếu hụt nguồn cung và mất cân đối sản phẩm vẫn chưa được giải quyết.

Thị trường tại đây tiếp tục chứng kiến sự lệch pha nghiêm trọng giữa phân khúc nhà ở cao cấp và nhà ở bình dân, khiến nhu cầu của phần lớn người dân không được đáp ứng.

Sự thiếu hụt nhà ở bình dân đã đẩy giá nhà tăng liên tục trong nhiều năm qua, vượt xa khả năng chi trả của các hộ gia đình có thu nhập trung bình và thấp. Nhiều chủ đầu tư rơi vào tình thế khó khăn khi vừa mất cơ hội kinh doanh, vừa bị "chôn vốn" do các dự án gặp vướng mắc pháp lý hoặc chưa thể triển khai.

Nguồn cung nhà ở tại TP. HCM tiếp tục khan hiếm, trong khi các dự án bị tồn kho hoặc trì trệ. Điều này khiến giá nhà tăng cao hơn nữa, với dữ liệu từ một đơn vị khảo sát cho thấy giá căn hộ mở bán mới dao động từ 72 đến 142 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, các căn hộ có giá dưới 38 triệu đồng/m2 gần như đã biến mất khỏi thị trường. Giá bán không ngừng leo thang, đẩy thị trường nhà ở ngày càng xa rời giá trị thực, làm gia tăng rủi ro thanh khoản và khoảng cách giữa sản phẩm trên thị trường với khả năng chi trả của đa số người mua nhà.

Trong khi đó, việc phát triển nhà ở giá bình dân, đặc biệt là nhà ở xã hội (NƠXH), đối mặt với nhiều thách thức lớn.

Chính sách và các gói tín dụng ưu đãi dành cho NƠXH vẫn chưa đủ hấp dẫn, trong khi thủ tục đầu tư, thuê, mua NƠXH lại phức tạp, gây khó khăn cho cả nhà đầu tư lẫn người có nhu cầu.

>> Bộ TN&MT ban hành quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai