TPHCM sắp quy hoạch TOD quanh hàng loạt nhà ga: Bán kính 1.000m, hệ số sử dụng đất có thể tăng 1,5 lần

Trong văn bản phục vụ họp báo kinh tế - xã hội TPHCM ngày 24/9, Phòng Quản lý Đường sắt đô thị thuộc Sở Xây dựng cho biết chưa đủ cơ sở công bố cụ thể mức thay đổi về giá trị, nhu cầu và hiệu quả khai thác bất động sản do mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) tạo ra tại từng khu vực quanh nhà ga.

Theo cơ quan này, việc đánh giá cần dựa trên dữ liệu giao dịch, giá bán, giá thuê và tình hình khai thác thực tế. Các số liệu cũng phải phân biệt tác động của giao thông công cộng với những biến động chung của thị trường bất động sản.

Thông tin được đưa ra trong bối cảnh TPHCM đang chuẩn bị quy hoạch TOD tại nhiều tuyến đường sắt, với các mốc phê duyệt từ cuối năm 2026 đến năm 2027.

Nhiều khu vực đã xác định ranh giới TOD

Theo thông tin Sở Quy hoạch - Kiến trúc cung cấp ngày 18/9 và được Sở Xây dựng tổng hợp tại họp báo, metro số 2, đoạn Bến Thành - Tham Lương, là một trong những khu vực có tiến độ chuẩn bị sớm.

UBND TPHCM đã phê duyệt ranh giới lập quy hoạch TOD tại Quyết định 3651/QĐ-UBND ngày 19/6. Hồ sơ đang được hoàn thiện, dự kiến trình thẩm định, phê duyệt quy hoạch trong tháng 12/2026.

Phạm vi được khoanh vùng dọc tuyến metro này gồm 5 khu vực quanh 10 nhà ga và depot Tham Lương, với tổng diện tích khoảng 940ha. Các khu vực trải từ trung tâm Bến Thành, Tao Đàn đến các ga thuộc khu vực Tân Bình và Tham Lương.

Tại khu vực ga Thủ Thiêm, ranh giới TOD cũng đã được phê duyệt ngày 26/6 theo Quyết định 3845/QĐ-UBND. Thành phố dự kiến hoàn thành thẩm định, phê duyệt quy hoạch trong khoảng tháng 12/2026 đến tháng 1/2027.

Với metro số 1, đoạn Bến Thành - Suối Tiên, công tác xác định ranh giới TOD đang được lấy ý kiến, dự kiến trình phê duyệt trong tháng 10/2026. Quy hoạch các khu vực quanh tuyến đường sắt đã vận hành này dự kiến được phê duyệt trong quý 1-2/2027.

Các khu vực khác có tiến độ kéo dài hơn. Ga Bình Khánh và đoạn metro Tham Lương - Củ Chi dự kiến hoàn thành báo cáo rà soát ranh giới trong quý 4/2026, sau đó phê duyệt quy hoạch trong quý 1-3/2027.

Tuyến đường sắt tốc độ cao Bến Thành - Cần Giờ cũng đang được rà soát ranh giới, với kế hoạch hoàn thành lập và phê duyệt quy hoạch TOD trong quý 1-3/2027.

Đối với các tuyến Thủ Thiêm - Long Thành, metro số 4, giai đoạn 1 metro số 6, Suối Tiên - Thành phố mới Bình Dương và tuyến đường sắt đô thị số 2 đoạn Thành phố Thủ Dầu Một - TPHCM, các cơ quan đang chuẩn bị báo cáo rà soát ranh giới TOD trong quý 4/2026. Việc triển khai sẽ thực hiện sau khi phương án tuyến được phê duyệt.

Vùng TOD có bán kính tới 1.000m

Theo Nghị quyết 21/2026/NQ-HĐND, ranh giới khu vực TOD bao gồm nhà ga, depot và vùng phụ cận trong bán kính 1.000m tính từ tâm quy ước của nhà ga hoặc depot.

Thành phố có thể điều chỉnh ranh giới khi cần thiết để phù hợp với sông rạch, ranh giới hành chính, ô phố và công trình hiện hữu.

Các khu vực TOD được quy hoạch để kết hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ, văn phòng và công trình công cộng, trong phạm vi thuận tiện tiếp cận giao thông công cộng.

Khu vực này được định hướng ưu tiên giao thông công cộng, tổ chức lối đi bộ và đường dành cho xe đạp để người dân tiếp cận nhà ga thuận tiện, an toàn.

Đáng chú ý, theo Nghị quyết 21/2026/NQ-HĐND, hệ số sử dụng đất gộp tại các ô chức năng hỗn hợp, thương mại - dịch vụ và khu ở thuộc phạm vi TOD được phép tăng tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn.

Cơ chế này cho phép bố trí thêm diện tích sàn xây dựng tại những khu vực được quy hoạch phù hợp.

TPHCM cũng định hướng khai thác giá trị tăng thêm từ đất, không gian ngầm và không gian trên cao, gắn với các yêu cầu về phát triển xanh, tiết kiệm năng lượng và thích ứng với biến đổi khí hậu.

Áp lực tiến độ, vốn và giải phóng mặt bằng

Theo Sở Xây dựng, tiến độ là một trong những khó khăn lớn khi triển khai TOD. TPHCM đặt mục tiêu hoàn thành 8 tuyến, đoạn tuyến đường sắt ưu tiên trong 4 năm tới, đồng thời phải triển khai quy hoạch các khu vực quanh ga để bảo đảm phát triển đô thị đồng bộ với hệ thống đường sắt.

Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại các tuyến xuyên tâm nội đô có mật độ dân cư cao tiềm ẩn nguy cơ kéo dài.

Bên cạnh đó, nhu cầu vốn đầu tư công và vốn huy động theo phương thức đối tác công tư (PPP) rất lớn, đòi hỏi Thành phố sớm hoàn thiện phương án huy động vốn.

Đối với việc lập quy hoạch TOD, Sở Quy hoạch - Kiến trúc đề nghị các cơ quan phối hợp chặt chẽ để thực hiện đồng thời việc lập quy hoạch, lấy ý kiến cộng đồng dân cư, đánh giá môi trường chiến lược và thẩm định đa ngành.

Các giải pháp được đề xuất gồm hoàn thiện phương án huy động vốn, ban hành quy trình bồi thường và tái định cư thống nhất theo cơ chế đặc thù, đồng thời kiểm soát tiến độ từng dự án.