TS Lê Xuân Nghĩa: Phân khúc chung cư đang có dấu hiệu bong bóng?

Chung cư tăng giá liên tục

Theo dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đầu năm 2024 tăng khoảng 38% so với năm 2019. Còn tại TP. HCM, giá căn hộ chung cư tăng 16%.

Cụ thể, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội ghi nhận liên tục tăng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Trong khi căn hộ tại TP. HCM cũng bắt đầu bước vào chu kỳ tăng giá trở lại cùng với đà giảm giá chậm dần ở các dự án cao cấp, hạng sang trên thị trường mua đi bán lại. Nguyên nhân dẫn đến tăng giá là nhu cầu của thị trường không ngừng tăng mạnh.

Chung cư tăng giá phi mã.

Bên cạnh đó, khảo sát của trang Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, mức độ quan tâm chung cư trên toàn quốc trong tháng 1/2024 của người dân cũng tăng 66% so với cùng kỳ năm 2023, lượng tin đăng bán bất động sản cũng tăng 46%.

Trước đà tăng giá của chung cư, TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tiền tệ của Thủ tướng cho biết, tại cuộc họp của Chính phủ cách đây nửa năm về bất động sản, Thủ tướng đã nhấn mạnh khủng hoảng bất động sản hiện nay là khủng hoảng phân khúc. Trong đó, cần đẩy mạnh phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội lên.

“Tuy nhiên, chúng ta không thể nào dựa vào ngân hàng để đẩy nhà ở xã hội lên được, bởi ngân hàng cũng là doanh nghiệp kinh doanh. Tôi cho rằng bên ra chính sách phải là bên bỏ tiền, ngân hàng chỉ là trung gian giữa người ban hành chính sách và người thụ hưởng”, ông Nghĩa nói.

>>Luật đất đai 2024 càng sớm được áp dụng, giá chung cư càng sớm hạ nhiệt

Ông Nghĩa nói rằng, "cho tới nay, phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ gần như thất bại, trong khi đó phân khúc chung cư thương mại “một mình một ngựa” cứ thế tiến lên với tốc độ tăng giá đáng sợ”.

Ông Nghĩa đánh giá thực trạng này là “một bước lùi về chiến lược xử lý thị trường bất động sản, về nhà ở”.

“Tôi đã cảnh báo rằng thị trường bất động sản là phân khúc chung cư lại đang bắt đầu có dấu hiệu của bong bóng và không khéo sẽ lại bong bóng. Tại sao? Một ngày đẹp trời, cung không còn nữa mà cầu vẫn tiếp tục tăng, đường cung và đường cầu lại gần như đi song song, không gặp được nhau. Thậm chí có tình trạng, một người có nhà và có thể bán được nhưng họ nghĩ giá còn lên nữa nên không bán, trong khi nhu cầu vẫn tiếp tục tăng”, ông Nghĩa nói.

Theo vị chuyên gia, đây là vấn đề cần phải cảnh báo, nếu không thì phân khúc chung cư sớm muộn cũng sụp đổ.

Ông Nghĩa dẫn chứng, nhiều dự án tại Hà Nội ghi nhận đà tăng mạnh, có dự án tăng hơn 30%. Như chung cư tại Khu đô thị Ciputra (quận Hồ Tây) hiện hơn 100 triệu đồng/m2. Một số tòa mới ở Khu đô thị Smart City (quận Nam Từ Liêm) giá cũng trên 60 triệu đồng/m2, thậm chí hơn 80 triệu đồng/m2.

“Mức giá này cho thuê cũng không nhiều người chi trả được, chứ đừng nói là mua. Với giá nhà như ở thời điểm hiện tại, xin được hỏi là phải mất bao nhiêu lâu thì những người làm công ăn lương mới có thể mua được nhà”, ông Nghĩa nói.

Vậy “bong bóng” chung cư khi nào sẽ nổ? Ông Nghĩa cho rằng khi cầu tiếp tục tăng do đầu cơ, cung đột ngột chững lại, do hết dự án, do người có chung cư nhưng không bán vì đợi giá lên nữa, đường cung và đường cầu không còn gặp nhau. Áp lực về vay nợ ngân hàng và thanh khoản sẽ là mồi lửa làm thị trường sụp đổ, đóng băng và phá sản.

“Năm 2016, Bộ Xây dựng giao cho chúng tôi thực hiện một đề án, chúng tôi dự báo gần như chính xác năm 2023 thị trường bất động sản sẽ sụp đổ và thực tế đã diễn ra gần như vậy”, ông Nghĩa nêu.

Phải tháo gỡ những vấn đề liên quan đến giá đất, giao đất, đấu thầu

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng nhấn mạnh, đất đai là nguồn lực rất quan trọng cho sự phát triển của một quốc gia. Do đó, cơ hội đầu tư từ Luật Đất đai mới là vấn đề rất được quan tâm.

“Luật Đất đai các thời kỳ trước đã có những đóng góp quan trọng cho tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, giai đoạn gần đây, Luật Đất đai cũ đã bộc lộ nhiều hạn chế, mâu thuẫn, đặc biệt là chồng chéo, mâu thuẫn giữa các hệ thống luật với nhau. Điều này đã cản trở quá trình phê duyệt, xây dựng các dự án mới. Hệ quả là xảy ra hàng loạt vi phạm, làm ách tắc, đắp chiếu hàng nghìn dự án thời gian qua. Điều này khiến cho nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng bị kìm hãm”, ông Đính nêu.

Phải tháo gỡ những vấn đề liên quan đến giá đất, giao đất, đấu thầu.

Ông Đính cho biết, theo tính toán khoảng 30 tỉ USD đang nằm im tại chỗ, không thể kích hoạt, kéo theo 38 ngành nghề, hàng triệu lao động bị ảnh hưởng trực tiếp từ việc đình trệ của các dự án, chưa kể hàng loạt ngành nghề bị ảnh hưởng theo.

“Tết vừa rồi chúng ta nhìn thấy rất rõ sự ảnh hưởng, hàng hoá Tết ế không ai mua”, ông Đính dẫn ví dụ.

>>Giá chung cư Hà Nội lên cơn sốt, vợ chồng tôi như ngồi trên đống lửa vì 'lỡ dại' bán nhà 2 tỷ

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chính phủ cũng nhận thức được vấn đề này và quyết tâm phải thông qua được các hệ thống luật, sửa lại những mâu thuẫn, rào cản. Luật hiện nay đã ban hành, vấn đề cần quan tâm là làm thế nào để nó đi vào cuộc sống, làm thế nào để hàng nghìn dự án được kích hoạt trở lại, để các nhà đầu tư trở lại thị trường một cách bình thường.

Ông Đính cũng khẳng định: "Luật trước đây, một mặt rất khó khăn cho việc phát triển các dự án, nhưng mặt khác nhiều dự án lại “lách luật” một cách dễ dàng. Tôi đi Bảo Lộc, Lâm Đồng rất đau xót khi nhìn thấy những đồi chè rất đẹp bị chia lô, tách thửa và bán hết. Luật rất hở ở vấn đề này, khiến thị trường bị lũng đoạn, đến bây giờ vẫn chưa giải quyết được".

Theo ông Đính, vấn đề quan trọng cần quan tâm là tháo gỡ được các vấn đề giá đất, giao đất, đấu thầu…. Tiếp theo đó là vấn đề hàng hoá trên thị trường, phải đảm bảo được mua bán, chuyển nhượng, phải đảm bảo hút được các dòng vốn tham gia, nhất là vấn đề vốn nước ngoài.

“Hiện nay chúng ta cũng chưa có những chính sách thật rõ ràng để hút các dòng vốn của nhà đầu tư nước ngoài, trong khi đây là dòng vốn rất lớn”, ông Đính nói.

Bà Đỗ Thị Thúy Hằng, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Kiến Hưng cũng chia sẻ rằng, thị trường bất động sản chững lại trong 2 năm kéo theo tốc độ phát triển kinh tế cũng chậm lại. Tuy nhiên, cùng với Luật Đất đai mới được thông qua, thị trường sẽ khởi sắc trở lại.

“Ngay từ đầu năm 2024, tỷ lệ môi giới bất động sản trở lại với nghề đã tăng. Từ nửa cuối năm 2023 đến đầu năm 2024 là giai đoạn của tiền rẻ, lãi suất thấp cùng với hành lang pháp lý đầy đủ hơn sẽ là yếu tố thúc đẩy các nhà đầu tư quay trở lại thị trường”, bà Hằng nói.

Tuy vậy, bà Hằng cũng cho rằng cơ hội cho người này lại là thách thức cho người khác. Các doanh nghiệp bất động sản quy mô nhỏ cần phải xác định lại định hướng của mình để phù hợp hơn với thay đổi của thị trường.

Về xu hướng bất động sản năm 2024, bà Hằng cho rằng các sản phẩm bất động sản có pháp lý rõ ràng sẽ được ưu tiên. Ngoài ra, các nhà đầu tư thay vì “tất tay” vào một dự án như trước, sẽ phân bổ nguồn tài chính vào nhiều dự án khác nhau nhằm giảm thiểu rủi ro.

>>Chung cư Hà Nội tăng phi mã, thời gian tiếp theo liệu có hạ nhiệt?