Từ bán tài sản đến pha loãng cổ phiếu, Novaland chấp nhận đánh đổi để 'gỡ bom'

Những ngày cuối tháng 6/2026, Tập đoàn Novaland (NVL) đã hoàn tất việc lấy ý kiến cổ đông bằng văn bản về phương án điều chỉnh kế hoạch phát hành gần 1,7 tỷ cổ phiếu, gồm gần 800,7 triệu cổ phiếu chào bán cho cổ đông hiện hữu, tối đa 800 triệu cổ phiếu phát hành riêng lẻ và chương trình ESOP dành cho người lao động.

Điểm đáng chú ý nằm ở mục đích sử dụng vốn. Theo phương án được công bố, phần lớn nguồn tiền huy động sẽ được ưu tiên thanh toán các khoản nợ, nghĩa vụ tài chính và các khoản phải trả của công ty cũng như các đơn vị thành viên. Chỉ sau đó, nguồn vốn còn lại mới được sử dụng để bổ sung vốn lưu động, chi trả chi phí vận hành hoặc đầu tư.

Đây được xem là bước đi tiếp theo trong quá trình tái cấu trúc tài chính mà Novaland theo đuổi suốt hơn ba năm qua. Đổi lại, việc phát hành lượng lớn cổ phiếu sẽ khiến vốn điều lệ tăng mạnh từ gần 24.021 tỷ lên hơn 40.000 tỷ đồng, đồng thời tạo áp lực pha loãng đối với các chỉ tiêu như EPS hay tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu trong ngắn hạn.

Trước tăng vốn, Novaland đã liên tục bán tài sản

Song song với kế hoạch phát hành cổ phiếu, Novaland cũng đẩy mạnh tái cơ cấu danh mục đầu tư thông qua hàng loạt thương vụ chuyển nhượng vốn.

Cuối năm 2025, HĐQT doanh nghiệp thông qua chủ trương chuyển nhượng toàn bộ phần vốn góp tại Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Tân Kim Yến, với giá trị khoảng 205 tỷ đồng.

Trước đó, doanh nghiệp đã hoàn tất việc thoái toàn bộ vốn tại Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Cao Nguyên Xanh, đồng thời bán toàn bộ vốn tại Nova Property Management.

Trong năm 2025, Novaland cũng lần lượt chuyển nhượng 7,635% vốn tại Công ty TNHH Địa ốc No Va Mỹ Đình, thu về hơn 1.641 tỷ đồng; bán 19% vốn tại Công ty TNHH Thành Phố Aqua với giá trị 973 tỷ đồng; giảm tỷ lệ sở hữu tại Công ty TNHH Bất động sản Gia Đức sau thương vụ chuyển nhượng 49% vốn trị giá 1.725 tỷ; đồng thời bán 19% vốn tại CTCP Bất động sản Cửu Long, thu khoảng 460 tỷ.

Xa hơn, trong năm 2024, khi đơn vị kiểm toán lưu ý về khả năng hoạt động liên tục trước áp lực dòng tiền, Novaland từng xây dựng bốn nhóm giải pháp tài chính, trong đó có kế hoạch bán và thanh lý tài sản với giá trị dự kiến hơn 25.400 tỷ đồng.

Áp lực đến từ quy mô nợ khổng lồ

Việc đồng thời tăng vốn và bán tài sản diễn ra trong bối cảnh Novaland vẫn đang chịu áp lực tài chính rất lớn.

Tính đến cuối quý I/2026, doanh nghiệp sở hữu tổng tài sản hơn 253.000 tỷ đồng, song nợ phải trả lên tới 193.300 tỷ đồng, tương đương khoảng 76% tổng nguồn vốn.

Riêng dư nợ vay tài chính đã tăng lên khoảng 69.000 tỷ đồng, cao hơn gần 10.000 tỷ so với cùng kỳ năm trước, đưa Novaland trở thành một trong những doanh nghiệp vay nợ lớn nhất trên sàn chứng khoán.

Khoản nợ lớn này khiến doanh nghiệp phải gánh hàng nghìn tỷ đồng chi phí lãi vay mỗi năm. Đáng chú ý, Novaland vẫn đang vốn hóa khoảng 6.000-7.000 tỷ đồng chi phí lãi vay mỗi năm vào giá trị hàng tồn kho. Đến cuối quý I/2026, giá trị tồn kho của doanh nghiệp đã lên tới 154.600 tỷ đồng. Việc vốn hóa giúp tập đoàn giữ lại được phần lãi sau cùng trên báo cáo tài chính nhiều quý, nhiều năm.

Bên cạnh đó, dòng tiền kinh doanh của Novaland cũng liên tục ghi nhận mức âm hàng nghìn tỷ đồng trong 4 năm liên tiếp, phản ánh áp lực thu tiền từ khách hàng và tiến độ triển khai các dự án vẫn chưa trở lại như trước giai đoạn thị trường khó khăn.

Đánh đổi hiện tại để chờ chu kỳ phục hồi

Theo đánh giá của Chứng khoán Vietcap, Aqua City nhiều khả năng sẽ trở thành động lực chính thúc đẩy doanh số bán hàng của Novaland từ cuối năm 2026.

Tổ chức này ước tính giá trị hợp đồng chưa ghi nhận doanh thu (backlog) của Novaland hiện vượt 227.000 tỷ đồng và sẽ từng bước chuyển hóa thành doanh thu, dòng tiền trong giai đoạn 2026-2029. Vietcap cũng kỳ vọng quá trình giảm đòn bẩy tài chính của doanh nghiệp sẽ bắt đầu rõ nét từ năm 2027, khi dòng tiền từ khách hàng tăng tốc và các chủ nợ tiếp tục đồng hành trong quá trình tái cơ cấu.

Ở góc độ rộng hơn, trong bối cảnh chi phí vốn chưa có dấu hiệu quay lại mức thấp như giai đoạn trước, việc chấp nhận pha loãng cổ phiếu để giảm nợ vay, kết hợp bán tài sản nhằm bổ sung dòng tiền, đang trở thành lựa chọn của nhiều doanh nghiệp có nền tảng dự án nhưng chịu áp lực đòn bẩy lớn.

Với Novaland, đây không chỉ là câu chuyện huy động vốn, mà là quá trình đánh đổi nhằm hướng tới một bảng cân đối tài chính lành mạnh hơn, tạo dư địa cho chu kỳ tăng trưởng mới khi thị trường bất động sản thực sự phục hồi.