Lãnh đạo HoREA cho rằng, không nên áp dụng hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá đối với tài sản là đất đai.
Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội kiến nghị sớm sửa đổi, bổ sung các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị.
Theo HoREA, qua các cuộc đấu giá 4 lô đất thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP Thủ Đức, TP HCM) đã xuất hiện nhiều bất cập và cần thiết phải sớm sửa đổi, bổ sung một số quy định của Luật Đấu giá tài sản 2016 và các pháp luật có liên quan, đặc biệt, đối với các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị, nhằm xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, không làm thất thu ngân sách nhà nước, không làm thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai, không để bị lợi dụng đấu giá để trục lợi bất chính.
Lãnh đạo HoREA nhấn mạnh, Nhà nước cần phải kiểm soát, quản lý 3 vấn đề quan trọng gồm:
Đánh giá chất lượng dự án đầu tư theo đề xuất của nhà đầu tư, mà hiện nay Luật Đấu giá tài sản 2016 chưa có quy định này;
Đánh giá năng lực của nhà đầu tư;
Ngăn ngừa việc lợi dụng đấu giá để thổi giá đất, tạo mặt bằng giá đất "ảo" để đầu cơ đất đai làm nhiễu loạn thị trường, trục lợi bất chính.
Tùy theo loại tài sản đấu giá mà cơ quan Nhà nước có thẩm quyền lựa chọn áp dụng hình thức đấu giá phù hợp. Riêng, đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị thì phù hợp nhất là áp dụng hình thức "đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá" hoặc hình thức "đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp" trên cơ sở nghiên cứu vận dụng tương tự phương thức "đấu thầu 2 giai đoạn 2 túi hồ sơ".
Trong đó, giai đoạn 1 là cơ quan có thẩm quyền xem xét "Báo cáo khả thi dự án đầu tư" do nhà đầu tư đề xuất, để chọn ra "danh sách ngắn" các nhà đầu tư có đề xuất có tính khả thi và đạt chuẩn điểm số theo hồ sơ mời đấu giá (có thể đạt từ 70 điểm trở lên như quy định của pháp luật về đấu thầu).
Giai đoạn 2 là tổ chức cuộc đấu giá đối với các nhà đầu tư trong "danh sách ngắn" theo hình thức "đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá", hoặc "đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp" để lựa chọn nhà đầu tư trúng đấu giá.
"Không nên áp dụng hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá (quy định tại Điều 41 Luật Đấu giá tài sản 2016) đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị, như đã thực hiện trong thời gian qua vì không phù hợp", lãnh đạo HoREA kiến nghị.
Bên cạnh đó, theo quan điểm của HoREA, hiện nay còn có nhiều bất cập nên cần sửa đổi một số quy định như nộp tiền đặt trước làm điều kiện đảm bảo để được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị.
Theo đó, HoREA lý giải: Khoản 1 Điều 39 Luật Đấu giá 2016 quy định: "Người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá (…) Trường hợp trúng đấu giá thì khoản tiền đặt trước và tiền lãi (nếu có) được chuyển thành tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc thực hiện nghĩa vụ mua tài sản đấu giá sau khi được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt…".
Như vậy, Luật Đấu giá 2016 chưa quy định nhà đầu tư phải chứng minh đã có sẵn tiền trong tài khoản của tổ chức tín dụng, hoặc phải nộp thêm "tiền đặt trước", hoặc phải chứng minh có giá trị tổng tài sản, hoặc phải có văn bản bảo lãnh thanh toán của tổ chức tín dụng để đảm bảo nghĩa vụ thanh toán tài sản trúng đấu giá đối với cuộc đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị, do các lô đất, khu đất đưa ra đấu giá thường có giá trị rất lớn.
"Do bất cập về quy định nộp "tiền đặt trước" có giá trị thấp hơn rất nhiều so với giá trúng đấu giá, nên trong thực tế đã có một số trường hợp nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất nhưng sau cuộc đấu giá đã "xù" không thanh toán tiền trúng đấu giá, chấp nhận chịu mất tiền đặt trước, hoặc có trường hợp nhà đầu tư dây dưa kéo dài việc thanh toán", HoREA nêu quan điểm.
Ngoài ra, lãnh đạo HoREA còn cho rằng Bộ Luật Dân sự 2015 đã không sử dụng khái niệm tiền đặt trước và xét về nội hàm thì khái niệm tiền đặt trước của Luật Đấu giá tài sản 2016 có nội dung tương đồng với khái niệm đặt cọc của Bộ Luật Dân sự 2015.
Từ những bất cập trên, HoREA kiến nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét thay thế quy định về tiền đặt trước của Luật Đấu giá tài sản 2016 bằng quy định về bảo đảm đấu giá hoặc tiền đặt cọc đấu giá, nhằm đảm bảo sự thống nhất của các quy định pháp luật.
Trong đó, hiệp hội đề nghị xem xét sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản 2016 về việc nhà đầu tư phải nộp tiền đặt cọc đấu giá để được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị, theo hướng quy định nhà đầu tư chỉ được trả giá lô đất đấu giá khi có đủ tiền trên tài khoản, hoặc khi có tổng tài sản cao hơn giá trị trả giá, hoặc khi có bảo lãnh thanh toán của ngân hàng, hoặc đề nghị xem xét có thể quy định ngưỡng giá.
Trường hợp ngưỡng giá ở mức khoảng gấp rưỡi giá khởi điểm đấu giá là phù hợp, nhà đầu tư đã nộp tiền đặt trước được trả giá không vượt quá ngưỡng giá. Nếu vượt quá ngưỡng giá thì nhà đầu tư chỉ được trả giá lô đất đấu giá khi có đủ tiền trên tài khoản, hoặc khi có tổng tài sản cao hơn giá trị trả giá, hoặc khi có bảo lãnh thanh toán của ngân hàng.
Đồng thời, giao trách nhiệm cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tiền đặt cọc đấu giá phù hợp với cuộc đấu giá tài sản, nhất là trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị, phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.
Bên cạnh đó, HoREA cũng đề nghị có quy định cụ thể về điều kiện nhà đầu tư có năng lực tài chính và không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai để tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị.
Ngoài ra, HoREA đề nghị nâng cao chất lượng việc công bố thông tin đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị và tăng thêm thời gian để nhà đầu tư chuẩn bị hồ sơ đấu giá.
