Vấn đề pháp lý trở thành nguyên nhân chính khiến thị trường địa ốc gặp khó

Tại Hội thảo “Gỡ vướng địa ốc – Thúc đẩy tăng trưởng” do Báo Đầu tư tổ chức sáng 19/4, các chuyên gia đã cùng thảo luận và đưa ra các giải pháp thực tế nhằm đẩy nhanh tốc độ phục hồi, phát triển bền vững thị trường địa ốc, qua đó hỗ trợ cho tăng trưởng kinh tế nói chung.

Nói về tầm quan trọng của thị trường bất động sản với nền kinh tế, chuyên gia kinh tế, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia nhấn mạnh thị trường bất động sản là cầu nối các ngành, thị trường trong chuỗi giá trị bất động sản.

Cụ thể, có 35 ngành nghề, lĩnh vực liên quan tới thị trường bất động sản với hệ số lan tỏa từ 0,5 – 1,7 lần. Trong đó, 4 ngành lớn có liên quan nhiều là xây dựng chiếm 6,2% GDP, du lịch 7,2% GDP (năm 2019), lưu trú - ăn uống 2,27% GDP và tài chính - ngân hàng 4,76% GDP năm 2022.

Ngoài ra, TS. Cấn Văn Lực lưu ý về tứ giác liên thông, liên quan mật thiết giữa 4 thị trường là ngân hàng, chứng khoán, bảo hiểm và bất động sản. Nếu một trong 4 lĩnh vực này xảy ra vấn đề thì ảnh hưởng đến các lĩnh vực kia và ảnh hưởng chung đến nền kinh tế.

Vị chuyên gia nhận định, có 6 yếu tố chính tác động tới bất động sản gồm, kinh tế vĩ mô (lạm phát, lãi suất, tỷ giá, cung tiền, đầu tư…); môi trường pháp lý, cách thức quản lý và giám sát bất động sản (vấn đề về quản lý và giám sát); quy hoạch và kết cấu hạ tầng; tài chính (nguồn vốn, thuế và phí, thị trường sơ cấp và thứ cấp giao dịch bất động sản); cung cầu và giá cả; thông tin dữ liệu minh bạch.

Tuy nhiên, hiện nay, cần tập trung chính vào pháp lý và tài chính. Trong đó, pháp lý là rào cản, khó khăn lớn nhất, xuất phát từ một số nguyên nhân sau:

Thứ nhất, quy định pháp lý của lĩnh vực đất đai, xây dựng và bất động sản hết sức phức tạp, liên quan đến hơn 100 Luật, Nghị định, Thông tư...; trong đó có nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, thiếu đồng bộ....

Thứ hai, quy định pháp lý nhiều khi chưa đầy đủ, chưa được hướng dẫn kịp thời, chưa sát thực tiễn, dẫn đến thiếu cơ sở pháp lý để triển khai.

Cuối cùng là tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, đùn đẩy…; làm chậm, thậm chí là ách tắc nhiều dự án.

Về vấn đề nguồn vốn, vốn tín dụng bất động sản ước tăng khoảng 3% (cao hơn mức tăng tín dụng chung là 2,06%) so với cuối năm 2022. Tổng dư nợ tín dụng bất động sản đến hết tháng 2/2023 khoảng 2,6 tỷ đồng, chiếm 21,2% tổng dư nợ của nền kinh tế; trong đó, cho vay nhà ở ước chiếm 67%, còn lại là cho vay kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 33%.

Ngoài ra, còn vướng mắc về cung cầu giá cả. Do vướng pháp lý nên ít dự án được phê duyệt kịp thời do vậy dẫn đến thiếu nguồn cung, nhất là phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội....

Việc thiếu nguồn cung cộng với chi phí làm dự án lớn, chi phí đầu vào tăng cùng với việc thổi giá của các bên trung gian đã khiến giá bất động sản Việt Nam cao so với thu nhập người dân, lên đến 23 năm đối với người có thu nhập trung bình.