Savills Việt Nam cho rằng có ít nhất 3 rào cản khiến dòng vốn ngoại khó cập bến thị trường bất động sản, đồng thời làm doanh nghiệp FDI trở nên dè dặt hơn, phần nào kìm hãm sự phát triển của thị trường M&A.
Tại công bố báo cáo "M&A bất động sản Việt Nam có sẵn sàng giữ chân nhà đầu tư ngoại?", Savills Việt Nam đề cập những hạn chế tồn đọng khiến hoạt động M&A bất động sản khó thu hút vốn FDI.
Theo đó, 3 rào cản được chỉ ra gồm: Giá bán và mua chưa gặp nhau, pháp lý phức tạp, khối nội lại thiếu kinh nghiệm.
Giá bán và mua chưa gặp nhau
Theo Savills Việt Nam, tại thị trường bất động sản Việt Nam, người mua và người bán dự án đang có cách tiếp cận định giá khác nhau, do đó, tạo ra những khác biệt về mức giá kỳ vọng của tài sản giá trị lớn.
Cụ thể, bên bán thường định mức giá rất cao trong khi bên mua định giá thấp hơn do cần phòng ngừa rủi ro.
Thực tế, thị trường mua bán sáp nhập đòi hỏi các bên tham gia đàm phán cần lập kế hoạch chi tiết để hướng tới giá trị dài hạn trong tương lai. các giao dịch M&A là một loại hàng hóa phức tạp. Vì vậy, nếu chỉ đánh giá giá trị tài sản ở tầm nhìn ngắn hạn thì chưa đủ.
Mặc dù vậy, theo Savills Việt Nam, dù còn nhiều rào cản khiến các thương vụ M&A khó về đích, Việt Nam vẫn có nhiều chuyển biến tích cực thu hút khối ngoại.
Rào cản pháp lý
Theo Savills, hệ thống luật pháp về đất đai tại Việt Nam vẫn còn tương đối phức tạp. Nhiều điều khoản trong Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản vẫn chưa thống nhất, gây ra những ách tắc chưa tìm được hướng giải quyết.
Mặt khác, trên thị trường vẫn còn tồn tại nhiều dự án chưa đáp ứng đủ điều kiện pháp lý để giải ngân, phần nào do những hạn chế giao tiếp trong thời kỳ đại dịch.
Ngoài ra, xét về cấu trúc giao dịch, đa số doanh nghiệp đầu tư nước ngoài đều mong muốn triển khai cấu trúc liên doanh (joint venture). Theo mô hình này, họ nắm chủ yếu quyền đưa ra quyết định và nhà đầu tư Việt Nam hỗ trợ về mặt pháp lý của dự án. Tuy nhiên, do sự khác biệt trong tập quán kinh doanh cũng như hệ thống luật pháp, việc đàm phán giữa hai bên trở nên mất thời gian, và đôi khi dẫn đến những mâu thuẫn ở giai đoạn hậu M&A.
Khối nội thiếu kinh nghiệm M&A
Savills Việt Nam chỉ ra trong báo cáo của mình rằng các doanh nghiệp Việt quy mô vừa và nhỏ (SME) hiện chưa có sự chuẩn bị kỹ càng cho quá trình mua bán sáp nhập bất động sản. Trong khi đó, đối với những doanh nghiệp sở hữu dự án lớn, họ vẫn chưa lên kế hoạch cụ thể cho sự phân kỳ hợp lý ngay từ giai đoạn quy hoạch dự án. Điều này dẫn đến rất nhiều khó khăn phát sinh trong việc huy động nguồn vốn đầu tư hoặc chuyển nhượng.
