Vietcap bất ngờ giảm 71% dự báo doanh số bán bất động sản năm 2026 của Novaland (NVL): Chuyện gì đang xảy ra?

Trong báo cáo vừa công bố, Chứng khoán Vietcap duy trì khuyến nghị mua đối với CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, HoSE: NVL), song điều chỉnh giảm giá mục tiêu xuống 12.700 đồng/cp, thấp hơn 22% so với mức 16.200 đồng/cp trước đó.

Mức giá mục tiêu mới phản ánh giả định đợt phát hành quyền mua tỷ lệ 33%, với giá 10.000 đồng/cp, được đăng ký mua toàn bộ và ngày giao dịch không hưởng quyền là 30/9/2026.

Theo Vietcap, việc điều chỉnh giảm giá mục tiêu chủ yếu xuất phát từ hai yếu tố: Tiến độ bàn giao các sản phẩm đã bán và mở bán dự án mới chậm hơn dự kiến; đồng thời, giả định chi phí vốn bình quân gia quyền (WACC) tăng thêm 1,6 điểm phần trăm. Một phần tác động tiêu cực được bù đắp nhờ cập nhật thời điểm định giá từ giữa năm 2027 sang cuối năm 2027.

Về triển vọng kinh doanh, Vietcap dự báo Novaland đạt 1.750 tỷ đồng lợi nhuận ròng trong năm 2026, đi ngang so với năm trước. Hoạt động kinh doanh nửa cuối năm được kỳ vọng tập trung vào bàn giao các sản phẩm đã bán tại Aqua City và phân khu cao tầng của Victoria Village.

Đáng chú ý, Vietcap điều chỉnh tăng 18% dự báo lợi nhuận ròng năm 2026, nhờ kỳ vọng thu nhập tài chính cao hơn và chi phí tài chính thấp hơn. Tuy nhiên, mức điều chỉnh này phần nào bị ảnh hưởng bởi doanh thu bất động sản thấp hơn dự kiến sau khi cập nhật kết quả kinh doanh 6 tháng đầu năm.

Sang năm 2027, lợi nhuận ròng của Novaland được dự báo tăng 22% so với năm 2026, lên 2.140 tỷ đồng, chủ yếu nhờ hoạt động bàn giao các sản phẩm đã bán tăng mạnh.

Ở chiều ngược lại, triển vọng bán hàng của doanh nghiệp vẫn đối mặt nhiều thách thức. Vietcap dự báo doanh số bán bất động sản năm 2026 tiếp tục ở mức thấp và hiện kỳ vọng Aqua City sẽ mở bán trở lại vào năm 2027, thay vì năm 2026 như giả định trước đây.

Trên cơ sở đó, đơn vị phân tích lần lượt điều chỉnh giảm 71%, 65% và 26% dự báo doanh số bán bất động sản của Novaland trong các năm 2026, 2027 và 2028.

Tại cuối quý II/2026, tổng giá trị các sản phẩm Novaland đã giới thiệu ra thị trường trong những năm trước, hay còn gọi là backlog, đạt khoảng 231.000 tỷ đồng. Trong đó, một phần đáng kể vẫn chưa được thu tiền từ khách hàng.

Aqua City chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng backlog, với 52%, tiếp theo là NovaWorld Phan Thiết (24%), NovaWorld Hồ Tràm (11%) và các dự án tại TP. HCM (14%).

Vietcap kỳ vọng lượng backlog này sẽ từng bước chuyển hóa thành doanh thu và dòng tiền thu từ khách hàng đến năm 2030, chậm hơn một năm so với dự báo trước đây.

Về rủi ro, Vietcap lưu ý ba yếu tố chính có thể ảnh hưởng đến triển vọng của Novaland, gồm tiến độ mở bán các dự án mới chậm hơn kỳ vọng, nguy cơ pha loãng từ các kế hoạch phát hành cổ phiếu và những thay đổi trong cơ cấu sở hữu cũng như lợi ích tại các dự án trong quá trình tái cấu trúc.