2/3 số nhân sự Tập đoàn Đất Xanh (DXG) nghỉ việc chỉ trong 1 năm

Cổ phiếu DXG của CTCP Tập đoàn Đất Xanh đang là một trong những gương mặt đáng chú ý nhất nhóm bất động sản, đặc biệt sau phiên tăng trần ngày 11/8.

Kết phiên sáng 14/8, cổ phiếu DXG tăng 3,7% lên mức 21.000 đồng/cp; khớp lệnh tạm tính hơn 15 triệu đơn vị.

Quan sát, nhịp hồi phục bắt đầu xuất hiện từ cuối tháng 2 tới nay, cổ phiếu DXG tăng 110% từ 9.810 đồng/cp. 1 tháng gần nhất, dòng tiền tạo lập liên tục gia tăng vị thế giúp mã trở lại mốc 20.000 đồng sau hơn 10 tháng.

Hiện cổ phiếu DXG đã vượt các đường EMA100 - 200. Chỉ báo RSI vượt mốc 70 điểm cho thấy dòng tiền vào đang hưng phấn. Kháng cự tiếp theo của mã là vùng giá 25.5x đồng hồi nửa cuối tháng 9/2022...

Tuy nhiên... Đó là câu chuyện của giá cổ phiếu. Nội tại Tập đoàn Đất Xanh hiện vẫn còn khá nhiều vấn đề cần xét đến.

Thị trường bất động sản bị tác động mạnh sau hơn 3 năm COVID-19; hoạt động thi công chậm lại, câu chuyện lãi suất và dòng tiền khiến nhiều đại gia địa ốc gặp khó.

Ở mảng nhân sự, sau giai đoạn "quân số" tăng mạnh từ đầu 2019 đến giữa 2022, 1 năm trở lại đây, 68% nhân sự Tập đoàn Đất Xanh đã nghỉ việc (giảm từ mức 7.400 bán niên 2022 về 2.400 tại thời điểm cuối quý 2/2023).

Nguyên nhân của sự sụt giảm đến từ biến động số lượng công ty thành viên. Từ mức chỉ 36 công ty con hồi bán niên 2019, đến bán niên 2022, số lượng công ty con (cả sở hữu trực tiếp và gián tiếp) của Đất Xanh đã tăng 2,6 lần lên con số 92. Tuy nhiên, tại thời điểm 30/6, Đất Xanh chỉ còn sở hữu 9 công ty con trực tiếp và 77 công ty con gián tiếp.

Tuy nhiên, lý do chính đến từ việc thị trường bất động sản rơi vào tình trạng ảm đạm sau biến cố trái phiếu hồi nửa đầu năm 2022; dự án vướng mắc pháp lý, doanh nghiệp đói vốn, sản phẩm mới ít, giao dịch chậm,... khiến lượng môi giới bất động sản rời ngành tăng mạnh.

Nhân sự giảm, các khoản chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp của công ty cũng được tiết giảm đáng kể.

Bán niên 2023, chi phí bán hàng của Đất Xanh giảm mạnh so với cùng kỳ trong đó chi phí lương giảm 75%, chi phí môi giới giảm 46% và chi phí quản cáo giảm 94%.

Mặc dù vậy, câu chuyện tiết giảm chi phí không đồng nghĩa với việc Đất Xanh đang "sống khỏe. Kết thúc 6 tháng đầu năm 2023, công ty chỉ thu về khoản lợi nhuận sau thuế hợp nhất gần 40 tỷ đồng - mức lãi bán niên thấp kỷ lục từ năm 2016 đến nay.

Thu không đủ bù chi song nhờ có khoản đột biến doanh thu tài chính 361 tỷ đồng (chủ yếu từ việc thanh lý khoản đầu tư) và 31,3 tỷ đồng lợi nhuận khác (chủ yếu từ 66,8 tỷ tiền phạt vi phạm hợp đồng) mới giúp Đất Xanh có khoản lãi nhẹ.

Trong khi đó, so với kế hoạch 5.500 tỷ doanh thu hợp nhất và 158 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, sau nửa năm, DXG mới thực hiện được lần lượt 19,8% và 25,3% chỉ tiêu đã đề ra.

Nhìn vào cơ cấu doanh thu bán niên giai đoạn 2019 - 2023, có thể thấy thu từ bán căn hộ, nhà phố, đất nền và thu từ dịch vụ bất động sản đang đóng góp tỷ trọng lớn nhất. Dù vậy, ngoại trừ mức ghi nhận đột biến bán niên 2021, những nguồn thu này đều tương đối bấp bênh.

Bán niên 2021, trung bình 1 nhân sự DXG đem về 1,08 tỷ đồng doanh thu thì đến bán niên 2022 (thời điểm Đất Xanh "đông quân" nhất), mỗi nhân sự chỉ đem về cho công ty 452 triệu đồng. Nửa đầu năm nay, con số này đạt 457 triệu đồng/người.

Nhân sự giảm mạnh, hàng bán chậm, doanh thu giảm đẩy giá trị tồn kho của Tập đoàn tăng lên mức 14.788 tỷ đồng tại thời điểm 30/6 (giảm so với mức trên 15.000 tỷ hồi đầu năm). Con số này tương đương gần 50% tổng tài sản của Đất Xanh.

Trong cơ cấu hàng tồn kho, giá trị tồn kho thành phẩm tăng gần 56% lên mức 2.434 tỷ đồng. Lượng lớn còn lại là bất động sản dở dang với 11.410 tỷ; đây chủ yếu là tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng tại các dự án Gem Sky World, Home Park City, Gem Riverside (dự án từng được lùi lịch mở bán từ quý 4/2022 sang năm 2023),...

Hiện lượng tồn kho này được Đất Xanh dùng một phần cho các khoản phát hành trái phiếu.