MBS: Cơ hội đáng đầu tư ngành bất động sản là VRE, CII và DXG, kỳ vọng mức sinh lời cao nhất lên tới 56%

Trong báo cáo ngành bất động sản mới công bố, Chứng khoán MB (MBS) nhận định thị trường năm 2026 sẽ tiếp tục là giai đoạn phân hóa rõ nét của thị trường.

Mặt bằng lãi suất neo cao khiến nhu cầu đầu tư và khả năng hấp thụ tại các dự án khó phục hồi đồng đều. Vì vậy, cơ hội tăng trưởng được dự báo chỉ tập trung ở những doanh nghiệp sở hữu lợi thế riêng về quỹ đất, tiến độ dự án hoặc khả năng hưởng lợi từ đầu tư hạ tầng.

Theo MBS, thị trường phía Bắc, đặc biệt là Hà Nội, đang bước vào giai đoạn điều chỉnh khi sức mua suy yếu và tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn trước những thay đổi trong quy hoạch đô thị.

Ở chiều ngược lại, khu vực phía Nam đã ghi nhận tín hiệu phục hồi từ cuối năm 2025 nhờ nguồn cung căn hộ được cải thiện. Tuy nhiên, đà hồi phục có thể chậm lại trong năm 2026 do chi phí vốn duy trì ở mức cao, trong khi lượng sản phẩm mới đưa ra thị trường ngày càng lớn.

Trong bối cảnh thị trường khó xuất hiện một chu kỳ tăng giá trên diện rộng, MBS cho rằng hạ tầng sẽ trở thành động lực quan trọng của ngành bất động sản. Việc đẩy nhanh đầu tư các tuyến metro, đường sắt liên vùng và hệ thống giao thông kết nối được kỳ vọng mở rộng không gian đô thị, nâng giá trị quỹ đất tại những khu vực mới.

Xu hướng này sẽ tạo lợi thế cho các doanh nghiệp sở hữu dự án nằm dọc các hành lang hạ tầng hoặc trực tiếp tham gia những dự án theo hình thức BT và PPP.

Từ triển vọng trên, MBS lựa chọn Vincom Retail (HoSE: VRE), CTCP Bluemarq Group (HoSE: DXG) và CTCP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP. HCM (HoSE: CII) là ba cơ hội đầu tư đáng chú ý trong giai đoạn 2026-2027.

Mỗi doanh nghiệp đại diện cho một câu chuyện tăng trưởng riêng, lần lượt là mở rộng hệ sinh thái bán lẻ gắn với các đại đô thị, bước vào chu kỳ bàn giao bất động sản và hưởng lợi từ làn sóng đầu tư hạ tầng.

Đối với VRE, MBS đưa ra giá mục tiêu 39.800 đồng/cp, tương ứng dư địa tăng 56,3%. Triển vọng này được hỗ trợ bởi kỳ vọng doanh nghiệp bước vào chu kỳ tăng trưởng mới với mô hình “One-stop Shoptainment”, kết hợp mua sắm, giải trí và trải nghiệm tại cùng một điểm đến.

Trong năm 2026, doanh nghiệp dự kiến đưa Vincom Plaza Đan Phượng vào hoạt động, trước khi mở thêm 2 trung tâm thương mại (TTTM) vào năm 2027 và khoảng 3-5 TTTM tại tổ hợp dự án Global Gate tại Hà Nội, Quảng Ninh và Green Paradise trong năm 2028.

Bên cạnh nguồn thu từ hoạt động cho thuê, VRE còn được kỳ vọng ghi nhận lợi nhuận từ việc chuyển nhượng hai dự án Royal Island và Golden Avenue kể từ năm 2027.

Với Đất Xanh, Gem Sky World và The Privé được kỳ vọng sẽ trở thành hai trụ cột tăng trưởng chủ lực trong giai đoạn tới. Trên cơ sở đó, công ty chứng khoán đưa ra giá mục tiêu 17.500 đồng/cp, cao hơn 44% so với thị giá hiện tại.

Nhóm phân tích ước tính The Privé có thể đạt mức giá bán bình quân 120-130 triệu đồng/m², với biên lợi nhuận gộp khoảng 60%. Sau khi toàn bộ khoảng 250 căn hộ trong đợt mở bán đầu tiên được tiêu thụ, công ty chứng khoán kỳ vọng đợt tiếp theo gồm khoảng 220 căn sẽ đạt tỷ lệ hấp thụ gần 90%. Kết quả bán hàng này có thể tạo nền tảng cho lợi nhuận của DXG trong hai năm 2026-2027.

Trong khi đó, CII được đánh giá là một trong những doanh nghiệp hưởng lợi rõ nét từ chu kỳ đẩy mạnh đầu tư công và phát triển hạ tầng. MBS đưa ra giá mục tiêu 23.000 đồng/cp, tương ứng mức sinh lời kỳ vọng khoảng 42%.

Giá trị hợp đồng xây lắp chưa thực hiện tại các dự án PPP được kỳ vọng gia tăng khi tiến độ triển khai hạ tầng được đẩy nhanh. Đồng thời, kế hoạch đấu giá 5 lô đất tại Thủ Thiêm trong năm 2026 có thể tạo cơ sở tham chiếu mới cho việc định giá quỹ đất mà CII đã tích lũy từ nhiều năm trước với giá vốn tương đối thấp.

Theo MBS, hoạt động PPP và khả năng tái định giá quỹ đất sẽ là hai động lực quan trọng hỗ trợ giá trị của CII trong trung và dài hạn.

Khi lãi suất chưa giảm đủ mạnh để kích hoạt một chu kỳ phục hồi trên diện rộng, dòng tiền được dự báo tiếp tục tập trung vào những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất chất lượng, dự án chuẩn bị bước vào giai đoạn bàn giao hoặc có khả năng hưởng lợi trực tiếp từ quá trình phát triển hạ tầng.

Điều này cũng cho thấy sự phân hóa trong nhóm cổ phiếu bất động sản nhiều khả năng sẽ tiếp diễn trong giai đoạn 2026-2027, thay vì toàn ngành cùng tăng trưởng như những chu kỳ trước.