96,9% người mua đã thay đổi cách chọn nhà, giá không phải yếu tố quan trọng nhất

Giá không còn là ưu tiên số một

Theo khảo sát do Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) thực hiện trên hàng nghìn khách hàng có nhu cầu mua bất động sản, 96,9% người được hỏi cho biết pháp lý minh bạch là tiêu chí quan trọng nhất khi lựa chọn dự án.

Đây là tỷ lệ cao nhất trong các yếu tố được khảo sát, cho thấy người mua đang chuyển từ tâm lý kỳ vọng lướt sóng sang ưu tiên sự an toàn và tính chắc chắn của tài sản.

Xếp ngay sau là vị trí và khả năng kết nối, được 87,5% khách hàng lựa chọn. Điều này phản ánh nhu cầu sở hữu những sản phẩm vừa thuận tiện cho sinh hoạt, vừa có dư địa tăng giá trong dài hạn.

Ở vị trí thứ ba là uy tín chủ đầu tư, với 62,5% người tham gia khảo sát đánh giá đây là yếu tố quyết định. Trong bối cảnh thị trường ngày càng minh bạch, năng lực triển khai dự án, tiến độ bàn giao và chất lượng sản phẩm đang trở thành thước đo quan trọng để tạo dựng niềm tin.

Trong khi đó, giá bán chỉ được 57,8% khách hàng lựa chọn, thấp hơn đáng kể so với các yếu tố kể trên. Phương thức thanh toán đứng tiếp theo với tỷ lệ 50%.

Theo FERI, kết quả này cho thấy người mua không còn nhìn vào giá bán đơn thuần mà đánh giá tổng thể giá trị sản phẩm, bao gồm tính pháp lý, khả năng khai thác sử dụng và các giải pháp tài chính dài hạn.

Trong bối cảnh lãi suất vẫn ở mức cao, thị trường phân hóa và các yếu tố vĩ mô còn nhiều biến động, khách hàng ngày càng thận trọng hơn, ưu tiên giá trị thực thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

FERI nhận định người mua hiện thiết lập một "bộ lọc" mới khi tiếp cận dự án, tập trung vào 4 yếu tố cốt lõi gồm pháp lý minh bạch, uy tín chủ đầu tư, chính sách bán hàng và khả năng khai thác thực tế, như tiềm năng hình thành cộng đồng cư dân và tạo dòng tiền từ khai thác.

Nguồn cung có thể vượt 100.000 sản phẩm

Theo dự báo của FERI, trong 6 tháng cuối năm 2026, thị trường bất động sản nhà ở sẽ đón thêm khoảng 33.000 sản phẩm mới, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên hơn 100.000 sản phẩm.

Phân khúc căn hộ tiếp tục đóng vai trò chủ lực với nguồn cung chủ yếu đến từ các đại dự án.

Xét theo khu vực, miền Nam dự kiến dẫn đầu với khoảng 15.000 sản phẩm, chiếm 40% tổng nguồn cung mới. Miền Bắc bổ sung khoảng 12.000 sản phẩm (36%), miền Trung khoảng 5.000 sản phẩm (15%), trong khi miền Tây dự kiến có thêm khoảng 1.000 sản phẩm.

Dù nguồn cung gia tăng, FERI cho rằng sức cầu vẫn sẽ khá thận trọng. Tỷ lệ hấp thụ trên thị trường sơ cấp được dự báo dao động 20-30%, với giao dịch chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực và đầu tư trung, dài hạn thay vì đầu cơ ngắn hạn.

Giá bán sơ cấp được dự báo đi ngang hoặc giảm nhẹ, trong khi giá thứ cấp có thể tiếp tục chịu áp lực tại những dự án mà nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Ngược lại, giá thuê được kỳ vọng duy trì ổn định và nhích tăng tại các khu vực trung tâm.

3 kịch bản cho thị trường cuối năm

Để phản ánh các khả năng vận động của thị trường trong bối cảnh kinh tế còn nhiều biến số, FERI xây dựng ba kịch bản cho 6 tháng cuối năm 2026.

Ở kịch bản thách thức, kinh tế thế giới tiếp tục diễn biến phức tạp, áp lực lạm phát gia tăng và lãi suất thả nổi duy trì ở mức 13-15%. Khi đó, nguồn cung chỉ tăng khoảng 15-20%, giá bán giảm nhẹ và tỷ lệ hấp thụ dưới 20%, khiến thanh khoản tiếp tục ở mức thấp.

Kịch bản kỳ vọng được FERI đánh giá có xác suất xảy ra cao nhất. Trong trường hợp kinh tế duy trì tăng trưởng ổn định, khung pháp lý tiếp tục hoàn thiện và chính sách tiền tệ được điều hành thận trọng, nguồn cung có thể tăng 20-30%, lãi suất dao động 11-13%, giá bán nhìn chung đi ngang hoặc tăng nhẹ, còn tỷ lệ hấp thụ đạt 25-40%. Dòng tiền sẽ tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh và phục vụ nhu cầu ở thực.

Ở kịch bản lý tưởng, nếu kinh tế vĩ mô thuận lợi hơn dự báo, niềm tin thị trường phục hồi mạnh, lãi suất giảm về 9-11% và dòng vốn đầu tư quay trở lại, nguồn cung có thể tăng 30-40%, giá bán tăng 5-10% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40-50%.

Theo FERI, đây là kịch bản giúp thị trường bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét với thanh khoản, nguồn cung và mặt bằng giá cùng cải thiện. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, khả năng xảy ra của kịch bản này vẫn không cao.