Bất động sản năm 2026 dưới lăng kính Đất Xanh: Nguồn cung tăng mạnh, thị trường đứng trước 3 kịch bản

Báo cáo dự báo thị trường bất động sản năm 2026 do Đất Xanh công bố cho thấy một bức tranh mang tính "chuyển pha" rõ rệt của chu kỳ bất động sản. Sau năm 2025 được xác định là giai đoạn bản lề tích lũy, thị trường bước sang năm 2026 với nền tảng pháp lý - hạ tầng - niềm tin đã được cải thiện, song mức độ phục hồi và tăng trưởng sẽ không diễn ra đồng đều, mà phụ thuộc lớn vào các biến số vĩ mô, đặc biệt là lãi suất và sức hấp thụ thực của thị trường.

Bức tranh chung năm 2026: Nguồn cung tăng mạnh, cầu chuyển dịch về giá trị thực

Theo dự báo của Đất Xanh, nguồn cung mới năm 2026 có thể tăng thêm khoảng 136.000 sản phẩm, cao hơn hơn 40% so với năm 2025, qua đó nâng tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường lên gần 200.000 sản phẩm. Đây là mức tăng đáng kể, phản ánh quá trình "giải nén" nguồn cung sau giai đoạn dài bị kìm hãm bởi pháp lý và dòng vốn.

Bên cạnh nguồn cung sơ cấp, nguồn cung thứ cấp cũng được đánh giá là sẽ trở nên đa dạng hơn khi hàng loạt dự án bước vào giai đoạn bàn giao trong năm 2026. Điều này giúp thị trường có thêm chiều sâu về lựa chọn sản phẩm, đồng thời tạo áp lực cạnh tranh rõ rệt hơn về giá và chất lượng.

Về cơ cấu, phân khúc căn hộ tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt nguồn cung mới, đặc biệt tại các đô thị lớn và vùng ven đô thị hóa nhanh. Đáng chú ý, các dự án đô thị tích hợp, đô thị xanh, phát triển đồng bộ tiện ích được Đất Xanh đánh giá là có lợi thế cạnh tranh rõ rệt cả về nguồn cầu lẫn tỷ lệ hấp thụ. Đây cũng là xu hướng phù hợp với sự dịch chuyển dài hạn của thị trường, khi người mua ngày càng ưu tiên môi trường sống và khả năng khai thác bền vững.

Ở chiều cầu, tỷ lệ hấp thụ bất động sản sơ cấp được dự báo duy trì trong khoảng 45-50%, cho thấy thị trường chưa quay lại trạng thái "nóng" như giai đoạn 2018-2019, nhưng đã thoát khỏi vùng đáy thanh khoản. Giao dịch chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực và đầu tư trung - dài hạn, trong khi các hoạt động đầu cơ ngắn hạn tiếp tục bị hạn chế do chi phí vốn và yêu cầu pháp lý ngày càng chặt chẽ.

Một điểm đáng chú ý trong dự báo của Đất Xanh là xu hướng tăng trưởng cầu đối với bất động sản có khả năng khai thác dòng tiền sẽ rõ nét hơn trong năm 2026. Cùng với đó, bất động sản công nghiệp và bất động sản thương mại tiếp tục duy trì nhu cầu ổn định, nhờ hưởng lợi từ dòng vốn FDI, sự mở rộng sản xuất và tiêu dùng nội địa.

Về giá cả, Đất Xanh dự báo giá bán sơ cấp năm 2026 sẽ đi ngang hoặc tăng nhẹ khoảng 5-10% so với mặt bằng cao của năm 2025. Giá bán thứ cấp cũng được dự báo tăng trong biên độ tương tự ở hầu hết các phân khúc, trong khi giá thuê duy trì ổn định, phản ánh sự cân bằng tương đối giữa cung - cầu.

Ba kịch bản thị trường năm 2026: Tăng trưởng có điều kiện

Trên nền tảng các yếu tố vĩ mô và nội tại thị trường, Đất Xanh xây dựng 3 kịch bản tăng trưởng cho năm 2026, tương ứng với các mức độ thuận lợi khác nhau của môi trường kinh tế.

Kịch bản lý tưởng: Thị trường tăng tốc rõ nét

Trong kịch bản lý tưởng, nguồn cung toàn thị trường tăng 40-50%, lãi suất thả nổi duy trì trong vùng 9-11%, giá bán tăng 10-15%, và tỷ lệ hấp thụ đạt 50-60%.

Đây là kịch bản phản ánh một môi trường vĩ mô thuận lợi, trong đó lãi suất được kiểm soát tốt, tín dụng bất động sản không bị siết chặt, niềm tin thị trường phục hồi mạnh. Nếu kịch bản này xảy ra, thị trường bất động sản năm 2026 có thể bước vào giai đoạn tăng trưởng rõ ràng với thanh khoản lan tỏa sang nhiều phân khúc và khu vực.

Tuy nhiên, khả năng xảy ra kịch bản lý tưởng được đánh giá không cao, bởi lãi suất khó duy trì lâu ở vùng thấp trong bối cảnh áp lực lạm phát và cân đối vĩ mô toàn cầu vẫn hiện hữu. Nếu kịch bản này thành hiện thực, hệ quả sẽ là mặt bằng giá mới được thiết lập nhanh hơn, các doanh nghiệp có quỹ đất sạch và năng lực triển khai mạnh sẽ bứt tốc, song rủi ro hình thành "kỳ vọng tăng giá quá mức" cũng cần được kiểm soát.

Kịch bản kỳ vọng: Phục hồi bền vững, đúng bản chất

Kịch bản kỳ vọng được Đất Xanh đánh giá là phù hợp nhất với bối cảnh hiện tại. Theo đó, nguồn cung có thể tăng 30-40%, lãi suất thả nổi dao động 10-12%, giá bán tăng 5-10% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40-50%.

Trong kịch bản này, thị trường phục hồi theo hướng thận trọng và thực chất hơn. Dòng tiền tập trung vào các dự án pháp lý sạch, sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác dòng tiền. Giá bất động sản tăng nhưng không đột biến, giúp hạn chế rủi ro bong bóng và tạo dư địa tăng trưởng dài hạn.

Nếu kịch bản kỳ vọng diễn ra, năm 2026 sẽ đóng vai trò là năm "chuẩn bị tăng tốc", nơi thị trường tái lập mặt bằng thanh khoản ổn định, doanh nghiệp củng cố nội lực, và nhà đầu tư có thời gian tái cơ cấu danh mục theo hướng an toàn hơn.

Kịch bản thách thức: Phục hồi chậm và phân hóa mạnh

Ở kịch bản thách thức, nguồn cung chỉ tăng 20-30%, lãi suất thả nổi neo ở mức cao 12-14%, giá bán chỉ tăng nhẹ 2-5% và tỷ lệ hấp thụ giảm xuống 25-35%.

Kịch bản này có thể xảy ra nếu điều kiện vĩ mô xấu đi, lãi suất duy trì ở mức cao trong thời gian dài, hoặc niềm tin thị trường phục hồi chậm hơn kỳ vọng. Khi đó, thị trường sẽ rơi vào trạng thái phục hồi cục bộ, với sự phân hóa rất mạnh: chỉ những dự án tốt, chủ đầu tư uy tín, sản phẩm đúng nhu cầu mới có thanh khoản.

Hệ quả của kịch bản thách thức là áp lực tài chính tiếp tục đè nặng lên các doanh nghiệp yếu, buộc quá trình sàng lọc thị trường diễn ra mạnh mẽ hơn. Tuy nhiên, đây cũng là kịch bản giúp thị trường tái cấu trúc theo hướng lành mạnh, giảm dần các yếu tố đầu cơ và phát triển nóng.

Theo Đất Xanh, nếu năm 2025 là năm bản lề tích lũy cho chu kỳ mới, với pháp lý được khơi thông, hạ tầng được đầu tư đồng loạt và niềm tin khách hàng dần cải thiện thì năm 2026 là giai đoạn chuyển nhịp và chuẩn bị tăng tốc. Lợi thế trong giai đoạn này thuộc về chủ đầu tư có dự án pháp lý sạch, sản phẩm phù hợp nhu cầu thị trường, các doanh nghiệp và sàn môi giới có tiềm lực, đổi mới và làm nghề nghiêm túc, cùng với nhà đầu tư "thông minh", ưu tiên giá trị dài hạn thay vì kỳ vọng lướt sóng. Đặc biệt, khả năng ứng dụng và làm chủ công nghệ sẽ trở thành yếu tố phân hóa mới trong cuộc cạnh tranh của thị trường bất động sản giai đoạn tới.