Bất động sản ở thực - điểm đến của dòng tiền trong thời kỳ lãi suất cao

Bất động sản ở thực là điểm đến của dòng tiền

Chia sẻ bên lề hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026”, ông Phạm Đức Toản cho biết thị trường đang dần khép lại giai đoạn tăng trưởng dựa nhiều vào kỳ vọng để bước sang một chu kỳ phát triển chọn lọc hơn. Trong bối cảnh mặt bằng giá bất động sản đã tăng đáng kể tại nhiều địa phương, nguồn cung được cải thiện và chi phí vốn không còn rẻ, nhà đầu tư ngày càng thận trọng hơn khi xuống tiền.

Theo ông Toản, sự thay đổi rõ nét nhất hiện nay là nhóm nhà đầu tư lướt sóng ngắn hạn gần như đã rút khỏi thị trường. Khi giá bất động sản neo ở mức cao trong khi lãi suất vay vốn không còn thấp như trước, chiến lược mua nhanh bán nhanh trở nên khó mang lại hiệu quả.

Điều này cũng khiến tốc độ hấp thụ của nhiều dự án không còn quá nhanh như giai đoạn 2024 - 2025. Thanh khoản vẫn xuất hiện nhưng diễn ra chậm hơn và mang tính chọn lọc cao hơn.

Ông Toản cho rằng dòng tiền chủ đạo trên thị trường hiện nay là dòng tiền tích lũy và dòng tiền dự trữ của người dân. Đây là nhóm khách hàng ưu tiên những tài sản có pháp lý rõ ràng, an toàn và có tiềm năng tăng giá trong trung, dài hạn thay vì tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn.

Theo CEO EZ Property, việc sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản hiện không còn phổ biến. Ngay cả người mua nhà để ở cũng có xu hướng vay với tỷ lệ thấp hơn trước, thường dưới 50% giá trị tài sản nhằm giảm thiểu rủi ro tài chính trong bối cảnh lãi suất vẫn tiềm ẩn nhiều biến động.

Ông Phạm Đức Toản nhận định những phân khúc có nhu cầu thực và yếu tố khan hiếm đang nổi lên là điểm đến của dòng tiền đầu tư.

Trong đó, các sản phẩm nằm ở vị trí đẹp trong lõi đô thị hoặc thuộc các đại đô thị đã hình thành hệ sinh thái đồng bộ vẫn duy trì sức hấp thụ tốt dù giá bán ở mức cao. Điểm chung của các sản phẩm này là vị trí thuận lợi, hạ tầng hoàn chỉnh, nguồn cung hạn chế và khả năng giữ giá tốt.

Ngược lại, nhóm bất động sản mang tính đầu cơ tại các khu vực vùng ven vẫn cần thêm thời gian để phục hồi sức hút. Theo ông Toản, chỉ khi xuất hiện những động lực tăng trưởng mới hoặc chủ đầu tư đưa ra các chính sách bán hàng hấp dẫn hơn, dòng tiền mới có thể quay trở lại nhóm sản phẩm này.

Xét theo yếu tố địa lý, CEO EZ Property cho rằng một thị trường muốn trở thành điểm đến của dòng tiền phải sở hữu nền tảng kinh tế - xã hội phát triển, có động lực tăng trưởng từ công nghiệp, thương mại, dịch vụ hoặc du lịch, đồng thời thu hút được dân cư và lao động đến sinh sống, làm việc.

Tại khu vực Hà Nội, Mê Linh được đánh giá là địa bàn đáng chú ý khi mặt bằng giá vẫn còn tương đối thấp so với nhiều khu vực khác nhưng đang nhận được sự quan tâm của nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn.

Ở phía Bắc, Hải Phòng là địa phương được ông Toản đánh giá cao nhờ lợi thế về công nghiệp, cảng biển, logistics và hạ tầng giao thông. Thành phố đang được hưởng lợi từ hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược, trong khi mặt bằng giá bất động sản vẫn thấp hơn một số địa phương lân cận như Bắc Ninh hay Hưng Yên, tạo dư địa tăng trưởng trong tương lai.

Ông cũng cho rằng khu vực Duyên hải Bắc Bộ gồm Hải Phòng, Quảng Ninh và Hưng Yên đang dần hình thành một cực tăng trưởng mới với khả năng thu hút doanh nghiệp, dân cư và các hoạt động kinh tế quy mô lớn.

Tại phía Nam, khu vực Bình Dương trước đây, nay thuộc TP. HCM sau sáp nhập, cũng là điểm sáng đáng chú ý nhờ hệ thống hạ tầng được đầu tư bài bản, mật độ khu công nghiệp cao và khả năng thu hút lao động lớn. Các dự án giao thông trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4, mở rộng Quốc lộ 13 hay các tuyến đường sắt đô thị tương lai được kỳ vọng sẽ tiếp tục nâng cao sức hấp dẫn của khu vực này.

Nhà đầu tư cần ưu tiên giá trị thực

Theo ông Phạm Đức Toản, có ba dấu hiệu quan trọng giúp nhận diện một thị trường thực sự thu hút dòng tiền gồm thanh khoản ổn định, tăng trưởng tín dụng bất động sản lành mạnh và nguồn cung đa dạng.

Khi số lượng giao dịch tăng trưởng bền vững, điều đó phản ánh nhu cầu thực sự của thị trường. Bên cạnh đó, việc tín dụng bất động sản tăng trưởng hợp lý cho thấy dòng vốn đang được đưa vào thị trường một cách thực chất. Ngoài ra, nguồn cung đa dạng sẽ giúp đáp ứng nhiều nhu cầu khác nhau của cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư.

Ngược lại, nếu giá bất động sản chỉ tăng do thông tin quy hoạch hoặc hiệu ứng truyền thông trong khi giao dịch không cải thiện, nhà đầu tư cần đặc biệt thận trọng.

CEO EZ Property cho rằng giai đoạn hiện nay không còn là thời điểm có thể đầu tư vào bất kỳ sản phẩm nào cũng sinh lời. Nhà đầu tư cần đặt yếu tố pháp lý, quy hoạch và thanh khoản lên hàng đầu khi lựa chọn tài sản.

Theo ông, một sản phẩm có mức giá hấp dẫn nhưng vướng mắc pháp lý hoặc nằm trong khu vực quy hoạch bất lợi sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng cần cân nhắc kỹ khả năng chuyển nhượng trong tương lai thay vì chỉ quan tâm đến giá mua ban đầu.

Đặc biệt, việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn trong bối cảnh thị trường phục hồi chưa đồng đều có thể tạo áp lực đáng kể nếu thanh khoản không diễn biến như kỳ vọng.

"Hiệu quả đầu tư trong giai đoạn tới sẽ phụ thuộc ngày càng nhiều vào khả năng lựa chọn đúng thị trường, đúng phân khúc và đúng sản phẩm. Chỉ những tài sản có giá trị thực, pháp lý an toàn và gắn với các động lực tăng trưởng rõ ràng mới có khả năng thu hút dòng tiền trong chu kỳ mới", ông Toản nhận định.