Bổ sung điều kiện cấp sổ đỏ cho đất vi phạm trong quá khứ: Những trường hợp nào được áp dụng?

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã chỉnh lý Điều 65 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi theo hướng quy định cụ thể hơn điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đối với từng nhóm đất có vi phạm trong quá khứ. Việc xem xét dựa trên nguồn gốc đất, thời điểm sử dụng và mức độ phù hợp với quy hoạch.

Động thái này nhằm tháo gỡ những vướng mắc kéo dài trong quá trình xác định nguồn gốc, quá trình sử dụng đất và giải quyết thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người dân.

Trước đó, một số đại biểu Quốc hội đề nghị phân định rõ vi phạm về thủ tục với các hành vi lấn chiếm, giao đất không đúng thẩm quyền, sử dụng sai mục đích hoặc vi phạm mới phát sinh. Các đại biểu cũng kiến nghị quy định theo hướng trường hợp đáp ứng đủ điều kiện thì được cấp sổ đỏ, thay vì chỉ sử dụng cách diễn đạt mang tính xem xét, có thể dẫn đến cách hiểu và áp dụng thiếu thống nhất.

Tiếp thu ý kiến, cơ quan soạn thảo đã bổ sung cơ chế xử lý theo từng nhóm vi phạm, với những điều kiện khác nhau.

Đất lấn chiếm, giao trái thẩm quyền trước tháng 7/2014 được xem xét cấp sổ đỏ

Đối với đất được sử dụng trước ngày 1/7/2014 nhưng có vi phạm về thủ tục, không thuộc các trường hợp lấn chiếm, giao đất không đúng thẩm quyền hoặc sử dụng sai mục đích, dự thảo bổ sung cơ chế xem xét cấp giấy chứng nhận.

Với đất có nguồn gốc lấn chiếm trước ngày 1/7/2014, điều kiện đáng chú ý là phải phù hợp với quy hoạch tại thời điểm cấp giấy chứng nhận. Đất được giao không đúng thẩm quyền trước mốc thời gian này cũng thuộc diện được xem xét cấp sổ đỏ theo các điều kiện tương ứng.

Trong khi đó, đối với đất được giao không đúng thẩm quyền từ ngày 1/7/2014 đến trước ngày 1/8/2024, dự thảo đặt ra yêu cầu chặt chẽ hơn: thửa đất phải phù hợp quy hoạch tại thời điểm cấp giấy chứng nhận và người sử dụng đất phải có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất.

Một nhóm khác được đề cập là đất sử dụng sai mục đích. Theo dự thảo, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất trước ngày 1/7/2014, sau đó sử dụng không đúng mục đích, có thể được xem xét cấp sổ đỏ nếu thửa đất phù hợp quy hoạch tại thời điểm cấp.

Như vậy, mốc 1/7/2014 được sử dụng làm căn cứ phân định nhiều trường hợp vi phạm. Tuy nhiên, việc có nguồn gốc sử dụng đất từ trước thời điểm này không đồng nghĩa đương nhiên được cấp sổ đỏ. Người sử dụng đất vẫn phải đáp ứng các điều kiện tương ứng với từng nhóm vi phạm.

Về nghĩa vụ tài chính, Chính phủ sẽ quy định cụ thể cách xác định diện tích, loại đất, thời hạn và hình thức sử dụng; phần diện tích được công nhận quyền sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cùng các nghĩa vụ tài chính liên quan.

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, việc xác định quá trình sử dụng đất ổn định từng phát sinh nhiều vướng mắc trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 2024. Do đó, dự thảo tập trung quy định nguyên tắc, đồng thời giao Chính phủ hướng dẫn chi tiết tại nghị định nhằm đơn giản hóa thủ tục, rút ngắn thời gian giải quyết và tạo thuận lợi cho người dân.

Nhà xây trên đất nông nghiệp trước tháng 7/2014 có thể được giữ lại

Bên cạnh cơ chế cấp sổ đỏ cho đất có vi phạm, vấn đề xử lý nhà ở xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp từ nhiều năm trước cũng được các đại biểu Quốc hội kiến nghị tháo gỡ.

Theo các đại biểu, việc buộc phá dỡ những căn nhà được xây dựng từ trước tháng 7/2014, trong khi khu đất hiện đã phù hợp quy hoạch đất ở, có thể gây lãng phí tài sản và ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân. Vì vậy, một số ý kiến đề xuất cho phép giữ lại nhà sau khi người sử dụng đất chấp hành xử phạt vi phạm hành chính và hoàn thành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Cơ chế miễn hoặc giảm tiền phạt đối với hộ nghèo, cận nghèo và gia đình khó khăn cũng được đề cập.

Tiếp thu kiến nghị, cơ quan soạn thảo nghiên cứu phương án xử lý theo hướng bảo đảm tính thực tế, nhân văn nhưng không hợp thức hóa các vi phạm mới phát sinh.

Theo đó, nhà ở xây dựng trên đất nông nghiệp muốn được xem xét giữ lại phải đáp ứng ba nhóm điều kiện.

Thứ nhất, nhà phải được xây dựng trước ngày 1/7/2014. Những trường hợp lấn chiếm đất hoặc tự ý xây dựng trái phép từ thời điểm này trở về sau không thuộc diện áp dụng cơ chế đang được nghiên cứu.

Thứ hai, khu đất có nhà ở phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất cấp xã hoặc quy hoạch đô thị, nông thôn đã được phê duyệt, trong đó xác định là đất ở.

Thứ ba, đất phải được sử dụng ổn định, liên tục, không có tranh chấp; không nằm trong hành lang an toàn công trình công cộng hoặc khu vực có nguy cơ thiên tai, sạt lở đe dọa tính mạng.

Ngoài ra, người sử dụng đất phải chấp hành xong quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ này và đáp ứng đầy đủ các điều kiện, người dân có thể được xem xét giữ nguyên hiện trạng nhà ở, đồng thời làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở trong hạn mức.

Các đề xuất trên cho thấy dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang hướng tới tháo gỡ những tồn tại lịch sử trong quản lý, sử dụng đất, nhưng vẫn đặt ra ranh giới về thời điểm vi phạm, quy hoạch và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Dự án Luật Đất đai sửa đổi dự kiến được Quốc hội xem xét thông qua ngày 21/11.